Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20 июля 2010 г. по делу N А14-14374/2009/448/26 Дело о признании недействительным права собственности на спорный объект недвижимости передано на новое рассмотрение, поскольку суд при принятии решения не учел, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 20 июля 2010 г. по делу N А14-14374/2009/448/26
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истцы: от ТСЖ "А" - У.Д.К. - представитель (дов. от 25.11.2009 б/н); Ответчик: от Общества с ограниченной ответственностью "О" - М.З.В. - представитель (дов. от 01.07.2010); Третьи лица: от Общества с ограниченной ответственностью "П" - Б.Д.Ю. - представитель (дов. от 01.07.2010 б/н); от УФРС по Воронежской области - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу ТСЖ "А" на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2010 по делу N А14-14374/2009/448/26, установил:

Товарищество собственников жилья "А" (далее - ТСЖ) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "О" (далее - Общество) о признании недействительным зарегистрированного права собственности на нежилое встроенное помещение IV в лит. А, расположенное по адресу: г. Воронеж, Центральный район, ул. К., д. 40а (номер на поэтажном плане: 10 этаж-1, 11 этаж-1).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Л", Управление Федеральной регистрационной службы по Воронежской области.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 19.01.2010 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2010 решение суда отменено, а в удовлетворении заявленного требования отказано.

В кассационной жалобе ТСЖ "А" просит постановление суда отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области ходатайствовало о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы в полном объеме, пояснил суду, что суд первой инстанции не приобщил к материалам дела протокол от 01.09.2009 собрания членов ТСЖ о наделении органа управления ТСЖ "А" полномочиями на обращение в суд с заявленными требованиями, а суд апелляционной инстанции, отменив решение первой инстанции, по основаниям не наделения органа ТСЖ собственниками помещений надлежащими полномочиями на обращение в суд с иском, в судебном заседании не исследовал данный вопрос, не предлагал представителю ТСЖ представить соответствующие доказательства проведения общего собрания собственников помещений по вопросу наделения ТСЖ полномочиями на обращение в суд с настоящим иском.

Представитель ответчика пояснил суду, что согласен с постановлением апелляционной инстанции в полном объеме; ООО "О" являясь собственником спорного имущества, право которого зарегистрировано в реестре 15.05.2009, из-за противоправных действий ТСЖ по сути лишен возможности владеть и пользоваться спорным имуществом.

Представитель третьего лица также считает постановление суда апелляционной инстанции законным и обоснованным, в связи с чем просит суд в удовлетворении кассационной жалобы истца отказать.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца и ответчика, Федеральный арбитражный суд центрального округа приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения кассационной жалобы, в виду следующего.

Как следует из материалов дела, ТСЖ "А" создано 27.01.2003 для управления комплексом недвижимого имущества, в состав которого включен, в том числе, жилой дом, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. К., дом 40-а, переданный истцу по акту о приема-передачи здания 29.03.2004 застройщиком - ООО ПКФ "Л".

15 мая 2009 года УФРС по Воронежской области было зарегистрировано право собственности ООО "О" на нежилое встроенное помещение IV в лит. А, расположенное в многоквартирном доме по адресу: г. Воронеж, Центральный район, ул. К., д. 40-а (номер на поэтажном плане: 10 этаж-1, 11 этаж-1), на основании акта приема-передачи от 09.04.2009 ему нежилого помещения от ООО ПКФ "Л" по договору от 14.12.2005.

Ссылаясь на то обстоятельство, что право собственности Общества на вышеназванное помещение зарегистрировано незаконно, поскольку данное помещение является частью общего имущества многоквартирного дома с 2003 года, переданного ТСЖ в управление третьим лицом в полном объеме, в том числе со спорными помещениями, в которых расположены: оборудование котельной, тепловой пункт и диспетчерская, обслуживающее теплом весь жилой дом, ТСЖ обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с настоящими исковыми требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из недействительности (ничтожности) сделки по передаче ООО ПКФ "Л" спорного помещения в собственность ООО "О", поскольку оно (спорное помещение) находилось на момент оспариваемой передачи в общей собственности всех сособственников помещений в многоквартирном доме, согласия которых на отчуждение спорного помещения, являющегося общим имуществом многоквартирного дома, не давалось.

Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении заявленных требований полностью, суд апелляционной инстанции посчитал, что истцом избран ненадлежащий способ защиты, и иск заявлен ненадлежащим истцом.

Вместе с тем, при принятии вышеуказанных судебных актов судами не учтено следующее.

В силу п. 2.1 Устава ТСЖ "А" целью и предметом деятельности товарищества, как объединения собственников помещений в многоквартирном доме является совместное управление комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В силу ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).

Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Исходя из пункта 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме в отношениях с третьими лицами, в том числе путем обращения в арбитражный суд.

В силу ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1-3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пунктов 5 и 6 указанной статьи решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Таким образом, исходя из положений вышеизложенных норм, для представления интересов собственников жилья перед третьими лицами необходимо решение последних, принятое в установленном законом порядке, применительно к настоящему спору - о наделении ТСЖ правом на обращение, в арбитражный суд в интересах собственников жилья многоквартирного дома с заявленными по настоящему делу требованиями.

Обращаясь в арбитражный суд кассационной инстанции, ТСЖ обосновывая наличие соответствующих полномочий, сослалось на решение собственников многоквартирного дома, принятое на общем собрании и оформленное Протоколом от 01.09.2009 об оспаривании права собственности ООО "О" на нежилое встроенное помещение IV в лит. А, расположенное в многоквартирном доме по адресу: г. Воронеж, Центральный район, ул. К., д. 40-а (номер на поэтажном плане: 10 этаж-1, 11 этаж-1) с наделением ТСЖ "А" правом на предоставление интересов членов ТСЖ "А" в суде. Копия указанного протокола была приложена к кассационной жалобе.

В силу положений ст.ст. 286, 287 АПК РФ, принятие новых доказательств в суде кассационной инстанции не допускается, а в материалах дела отсутствует копия данного протокола.

Вместе с тем, по правилам Раздела II "Производство в арбитражном суде первой инстанции. Исковое производство", Главы 34 "Производство в арбитражном суде апелляционной инстанции" суд при рассмотрении дела в суде первой и апелляционной инстанций должен был проверить полномочия истца на представление интересов собственников многоквартирного дома в арбитражном суде.

Данное требование процессуального закона ни судом первой инстанции, ни судом апелляционной инстанции не соблюдено, что могло привести к принятию неправосудных судебных актов.

Более того, установив, что ТСЖ не представило доказательств, подтверждающих наделение полномочиями на обращение в суд с настоящим иском в интересах собственников, суд апелляционной инстанции должен был в порядке ст. 148 АПК РФ оставить исковое заявления без рассмотрения на основании п. 7 ч. 2 ст. 148 АПК РФ (исковое заявление подписано лицом, не имеющим права подписывать его), что не лишило бы истца в силу ч. 3 ст. 149 АПК РФ права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

ГАРАНТ:

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. Имеется в виду п. 7 ч. 1 ст. 148 АПК РФ

Отказ в заявленном иске ТСЖ, при наличии у него полномочий на обращение в суд, оформленных в установленном законом порядке, от имени собственников может препятствовать повторному обращению ТСЖ от имени собственников по тем же основаниям и с теми же требованиями в силу пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что ТСЖ "А" воспользовалось ненадлежащим способом защиты, обращаясь с требованием о признании недействительным зарегистрированного права ответчика, суд кассационной инстанции считает ошибочным исходя из следующего.

Как следует из Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста.

Если на стадии принятия иска суд придет к выводу о том, что избранный способ защиты права собственности или другого вещного права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения.

В соответствии со статьей 148 ГПК РФ или статьей 133 АПК РФ на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

Принимая решение, суд в силу с части 1 статьи 196 ГПК РФ или части 1 статьи 168 АПК РФ определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Согласно пункту 3 части 4 статьи 170 АПК РФ арбитражный суд указывает также в мотивировочной части решения мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В этой связи ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению, по мнению суда, в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

Применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее.

В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение (п. 45).

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Исходя из п. 52 указанного Пленума, оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В рассматриваемом случае материалами дела установлено, что ТСЖ обратилось в защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме N 40а по ул. К., Центрального района г.Воронежа на общее имущество в этом доме, а именно на спорные помещения, в которых расположены: тепловой пункт, котельная и диспетчерская, предназначенные для осуществления теплоснабжения многоквартирного жилого дома.

Как следует из иска ТСЖ, его требования основаны на п.п. 7, 8 ЖК РФ и направлены на принятие мер, необходимых для предотвращения и прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования, и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому. При этом права ООО "О" на спорное имущество ТСЖ считает недействительными (не возникшими), так как передача прав на него Обществу осуществлена неуполномоченным лицом, не имеющим прав на данное имущество по недействительной (ничтожной) сделке, в связи с чем запись в ЕГРП о праве Общества оспаривается ТСЖ.

ГАРАНТ:

По-видимому, в предыдущем абзаце имеется в виду п.п. 7, 8 ст 138 ЖК РФ

Представитель ответчика также пояснил в суде кассационной инстанции, что спорное имущество находится во владении истца, который препятствует ответчику в осуществлении прав собственника. На данные обстоятельства ссылается и само ООО "О" в своих возражениях на иск, приобщенных в материалы дела (т. 2 л.д. 71).

Указанные обстоятельства подтверждает определение Арбитражного суда Воронежской области по настоящему делу от 09.09.2009, оставленное в силе постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.12.2009 о принятии обеспечительных мер по делу по заявлению ТСЖ к Обществу и УФРС в части обязания судом Общества не препятствовать собственникам квартир и представителям ТСЖ пользованию спорными помещениями (т. 2 л.д. 109-116).

Из вышеизложенного следует, что Общество на момент рассмотрения дела в суде не владеет спорными объектами и истцом, в случае подтверждения его полномочий обращаться в суд от имени собственников, правомерно заявлен негаторный иск.

Аналогичная правовая позиция изложена и в Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3).

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ) (п. 9).

При изложенных обстоятельствах судебные акты суда первой и апелляционной инстанций подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.

При новом рассмотрении дела суду надлежит проверить полномочия истца - ТСЖ "А" на представление интересов собственников помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: г. Воронеж, Центральный район, ул. К., д. 40а, в арбитражном суде по настоящему делу.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановил:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.01.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2010 по делу N А14-14374/2009/448/26 отменить.

Направить дело N А14-14374/2009/448/26 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.