Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20 июля 2010 г. по делу N А14-18096-2009/491/17 Поскольку ответчик после прекращения действия договора аренды спорное помещение не освободил, суд правомерно удовлетворил требования Общества о взыскании с ответчика основного долга и выселении его из занимаемого помещения. Однако, судом неправильно определен период, в течение которого с ответчика подлежала взысканию задолженность, в связи с чем сумма пени уменьшена (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 20 июля 2010 г. по делу N А14-18096-2009/491/17
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца - представитель не явился, извещен надлежаще; от ответчика - М.Р.О. - представителя (доверенность б/н от 18.11.2009);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Д", г. Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.03.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2010 по делу N А14-18096-2009/491/17, установил:

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда следует читать как "от 04.06.2010 г."

Общество с ограниченной ответственностью "З" (далее - ООО "З"), г. Воронеж, обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Д" (далее - ООО "Д"), г. Воронеж, о взыскании 207 696 руб., в том числе 134 400 руб. задолженности по арендной плате за период с июля 2009 по февраль 2010 и 73 296 руб. пени за тот же период, а также об обязании ответчика освободить часть нежилого встроенного помещения площадью 24 кв. м в виде отдельного изолированного помещения N 2 согласно технического паспорта в границах нежилого встроенного помещения 1 в Литере А1 общей площадью 128,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Г., 25 (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ). Дело N А14-18096-2009/491/17.

ООО "Д" также обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к ООО "З" о признании договора аренды N 6 от 14.12.2008 незаключенным (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ). Дело N А14-18644-2009/525/6.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 03.12.2009 дело N А14-18096-2009/491/17 объединено с делом N А14-18644-2009/525/6 с присвоением делу N А14-18096-2009/491/17.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ГУП ВО "В" в лице филиала ГУП ВО "В" БТИ Коминтерновского района.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 03.03.2010 исковые требования удовлетворены. С ответчика взыскано в пользу истца 207 696 руб., в том числе 134 400 руб. основного долга и 73 296 руб. пени, а также 3 300 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. ООО "Д" выселено из частей нежилых встроенных помещений N 23 и N 24 согласно плану БТИ от 27.01.2010 общей площадью 29 кв. м, а именно: из принадлежащих ООО "З" частей данных помещений общей площадью 24 кв. м в границах нежилого встроенного помещения 1 в Литере А1 общей площадью 128,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Г., 25. Кроме того, с ответчика взыскано в доход федерального бюджета 4 353 руб. 92 коп. расходов по уплате государственной пошлины. В удовлетворении требований ООО "Д" о признании договора аренды N 6 от 14.12.2008 незаключенным в иске отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2010 решение суда области изменено. С ООО "Д" взыскано в пользу ООО "З" 173 136 руб., в том числе 134 400 руб. основного долга и 38 736 руб. пени, а также 3 300 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины. Кроме того, с ООО "Д" взыскана в доход федерального бюджета государственная пошлина по иску в сумме 1 662 руб. 71 коп. Производство по делу в части взыскания пени в сумме 34 560 руб. прекращено в связи с отказом ООО "З" от иска в указанной части. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Ссылаясь на несоответствие выводов судов, изложенных в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, ООО "Д" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат изменению в части размера подлежащей взысканию общей суммы задолженности и пени, а также в части взыскания судебных расходов в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, ООО "З" на праве собственности принадлежит часть нежилого встроенного помещения 1 в Литере А1 площадью 128,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Г., 25. Данное обстоятельство подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 36 АА N 701939 от 05.01.2003.

14.12.2008 между ООО "З" (арендодатель) и ООО "Д" (арендатор) был заключен договор аренды N 6, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) часть нежилого встроенного помещения площадью 24 кв. м расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Г., дом 25.

В п. 1.2. договора аренды указано, что предоставляемый в аренду объект находится в границах части нежилого встроенного помещения I в лит А1 общей площадью 128,7 кв. м, условный номер 36:34:02:00-00-00:3331:2002-177-111.

В соответствии с п. 2.1. договора арендная плата по договору составляет 1 200 руб. за 1 кв. м в месяц.

Арендная плата вноситься арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя (п. 2.2. договора).

Срок действия договора установлен пунктом 3.1 с момента подписания акта приема-передачи объекта и до 12.12.2009.

Пунктом 4.2.2 договора на арендатора была возложена обязанность своевременно вносить арендную плату за пользование арендуемым помещением.

В соответствии с условиями заключенного договора спорное нежилое помещение было передано арендатору по акту приема-передачи от 14.12.2008.

Однако ответчик свои обязанности по внесению арендных платежей исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с июля 2009 по февраль 2010 в размере 134 400 руб.

27.08.2009 истец направил в адрес ответчика письмо N 27 с требованием погасить образовавшуюся задолженность. Кроме того, истец уведомил ответчика о том, что в случае, если арендатор не выполнит данное требование, арендодатель в одностороннем порядке расторгает договор аренды с 01.10.2009 с фактическим выселением арендатора из указанного нежилого помещения.

Указанное требование было оставлено ООО "Д" без удовлетворения.

Поскольку ответчик в добровольном порядке сумму задолженности по арендной плате не погасил, в связи с чем договор аренды был расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, а, следовательно, у ответчика отсутствуют основания для пользования данным помещением, ООО "З" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь ООО "Д", полагая, что договор аренды N 6 от 14.12.2008 является незаключенным в связи с невозможностью определить его предмет, обратилось в арбитражный суд со встречными исковыми требованиями.

По мнению кассационной инстанции, удовлетворяя исковые требования в части взыскания с ответчика основного долга и выселении его из занимаемого помещения, а также отказывая в удовлетворении встречного иска, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

При этом индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не только в самом договоре, а в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества, в частности, в акте приема-передачи имущества в аренду.

Как следует из материалов дела предметом договора аренды N 6 от 14.12.2008 являлась часть нежилого встроенного помещения площадью 24 кв. м расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Г., дом 25. При этом в договоре было указано, что предоставляемый в аренду объект находится в границах части нежилого встроенного помещения I в лит А1 общей площадью 128,7 кв. м, условный номер 36:34:02:00-00-00:3331:2002-177-111.

Арендованное помещение, было передано арендатору по акту приема-передачи от 14.12.2008, в котором стороны указали, что переданный в аренду объект сторонами осмотрен, признан соответствующим условиям договора аренды, претензий по передаваемому объекту у сторон не имеется.

Таким образом, помещение, указанное сторонами в договоре и акте приема-передачи, не вызвало у сторон сделки сомнений относительно предмета аренды и идентификации имущества. Условия оспариваемого договора в определенный период времени исполнялись обеими сторонами. Участники сделки не предпринимали действий, свидетельствующих о том, что в отношении объекта аренды сложились какие-либо разногласия.

В то же время, судебными инстанциями установлено, что на момент рассмотрения спора отдельного помещения площадью 24 кв. м не существует. В настоящий момент на месте арендованного помещения общей площадью 24 кв. м имеется два помещения: первое площадью 13,8 кв. м, второе - 14,8 кв. м. Указанные помещения образованны в результате перепланировки находящегося в аренде помещения. Данное обстоятельство подтверждается актом проверки нежилого помещения от 21.01.2010.

Из материалов дела следует, что на момент заключения оспариваемого договора действовал план БТИ от 18.05.2004, на котором имеется первоначальное спорное помещение площадью 24 кв. м.

При этом согласно справке БТИ N 149/01-01 от 18.02.2010 текущие инвентаризации в связи с изменениями внутренней планировки проводились 25.01.2000, 28.05.2002, 18.05.2004, 20.01.2010.

Согласно пояснениям представителя истца, названные помещения на новом плане БТИ обозначены под номерами 23, 24 и указаны в экспликации как кабинеты N 23, 24 площадью 13,8 кв. м и 15,2 кв.м. соответственно.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что поскольку указанные обстоятельства возникли после заключения договора, они не могут повлиять на вывод о согласованности условия о предмете договора аренды при его заключении.

С учетом изложенного, поскольку ответчиком не представлено достаточных доказательств, подтверждающих факт изменения границ арендуемого помещения до заключения договора аренды, учитывая, что при подписании договора у сторон не возникало сомнений относительно передаваемого имущества, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признании данного договора незаключенным, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении встречного иска.

В силу ст.ст. 307, 309 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 6.2. договора аренды N 6 от 14.12.2008 было предусмотрено, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке со стороны арендодателя в случае просрочки внесения арендатором арендной платы и иных платежей на срок более двух месяцев.

Как следует из материалов дела, 27.08.2009 истец направил в адрес ответчика уведомление N 27 о том, что договор аренды N 6 от 14.12.2008 будет расторгнут в одностороннем порядке с 01.10.2009 в случае, если арендатор в срок до 10.09.2009 не погасит образовавшуюся задолженность по внесению арендных платежей.

Указанное письмо получено ответчиком 31.08.2009, что подтверждается копией почтового уведомления о вручении (т. 2 л.д. 26).

Поскольку ответчик задолженность по арендной плате в установленный срок не погасил, договор аренды N 6 от 14.12.2008 прекратил свое действие с 01.10.2009 в связи с допущенной арендатором просрочкой внесения арендных платежей.

С учетом изложенного, вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что договор аренды прекратил свое действие с 12.12.2009 в связи с истечением предусмотренного в нем срока, нельзя признать обоснованным.

Вместе с тем ответчик после прекращения действия договора спорное помещение не освободил, продолжал им пользоваться.

Нормами п. 2 ст. 622 ГК РФ установлено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Таким образом, по смыслу указанных правовых норм само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.

При этом взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Аналогичная правовая позиция изложена в п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Наличие у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 134 400 руб. за период с июля 2009 по февраль 2010 подтверждается материалами дела. Расчет задолженности за спорный период ответчиком не оспорен и доказательств ее оплаты последним не представлено.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в совокупности, суды первой и апелляционной инстанций с учетом требований ст. 71 АПК РФ, пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца и взыскании с ответчика суммы задолженности по арендной плате.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку срок действия заключенного сторонами договора аренды истек, учитывая, что у ООО "З" отсутствуют намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения спорного нежилого помещения в материалы дела не представлено, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование истца об обязании ответчика освободить занимаемое помещение.

В то же время судебная коллегия не может согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций в части определения периода и размера подлежащей взысканию пени.

Так, в соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 2.4. договора аренды N 6 от 14.12.2008 предусмотрено, что за каждый день просрочки платежа начисляется пеня в размере 0,5% в день от суммы задолженности.

Следовательно, истец, в соответствии со ст. 330 ГК РФ и п. 2.4. договора, вправе требовать уплаты ответчиком пени за просрочку исполнения обязательства.

При этом в силу ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Поскольку договор аренды N 6 от 14.12.2008, заключенный между ООО "З" и ООО "Д", прекратил свое действие с 01.10.2009, а законная неустойка за нарушение арендного обязательства не предусмотрена, истец вправе требовать уплаты ответчиком пени в соответствии с п. 2.4. договора лишь за период с 11.07.2009 по 30.09.2009. Правовые основания для взыскания с ответчика пени за период с 01.10.2009 у истца отсутствуют.

Таким образом, учитывая положения п. 2.4. договора аренды N 6 от 14.12.2008, размер пени за период с 11.07.2009 по 30.09.2009 составляет 13 536 руб., является соразмерным последствиям нарушения обязательства ответчиком и подлежит взысканию с последнего в указанной сумме.

В процессе рассмотрения жалобы Девятнадцатым арбитражным апелляционным судом истец заявил отказ от иска в части взыскания с ответчика договорной пени за период с 13.12.2009 по 10.02.2010.

Учитывая, что данный отказ не противоречит закону и иным нормативным правовым актам и не нарушает прав и законных интересов других лиц, суд апелляционной инстанции правомерно в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ прекратил производство по делу по требованию о взыскании пени в указанной части.

В остальной части исковые требования о взыскании пени являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

При этом отказ в удовлетворении исковых требований о взыскании пени не лишает истца права в рамках отдельного искового производства требовать взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ за весь период просрочки внесения арендной платы, в том числе за период с 01.10.2009 по 10.02.2010.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца 147 936 руб., в том числе 134 400 руб. основного долга и 13 536 руб. пени.

Согласно статье 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

С учетом частичного отказа истца от исковых требований сумма госпошлины за рассмотрение дела судом первой инстанции составляет 5 438 руб. 08 коп.

При этом истец при подаче искового заявления уплатил государственную пошлину в сумме 3 300 руб.,

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца 3 300 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Государственная пошлина в сумме 2 138 подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Государственная пошлина по апелляционной жалобе распределяется следующим образом: на истца относится государственная пошлина в сумме 291 руб. 10 коп., а на ответчика - 1708 руб. 90 коп.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.03.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2010 подлежат изменению в части взыскания общей суммы задолженности и пени, а также судебных расходов.

В остальной части выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

В соответствии с пп. 12 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса РФ государственная пошлина по кассационной жалобе составляет 2000 руб. и распределяется следующим образом: на истца относится 291 руб. 10 коп., на ответчика - 1708 руб. 90 коп.

С учетом изложенного, руководствуясь п. 2 ч. 1 ст. 287, ч. 1-2 ст. 288, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 03.03.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2010 по делу N А14-18096-2009/491/17 изменить в части взыскания общей суммы задолженности и пени, а также в части взыскания судебных расходов по делу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Д", г. Воронеж, в пользу общества с ограниченной ответственностью "З", г. Воронеж, 147 936 руб., в том числе 134 400 руб. основного долга и 13536 руб. пени, а также 3 300 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Д", г. Воронеж, в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 2138 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "З", г. Воронеж, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Д", г. Воронеж, 291 руб. 10 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "З", г. Воронеж, в пользу общества с ограниченной ответственностью "Д", г. Воронеж, 291 руб. 10 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.