Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 2 июля 2010 г. по делу N А68-11682/2009 Частично удовлетворяя иск Общества о понуждении Администрации к заключению с истцом договора купли-продажи нежилого помещения, суд правомерно указал, что законодатель наделил уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанностью заключить договор купли-продажи на арендуемый субъектом малого и среднего предпринимательства объект недвижимости (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 2 июля 2010 г. по делу N А68-11682/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца - Л.В.В. - генеральный директор, решение N 1 от 14.12.1999, Ч.Ю.М. - представитель, дов. от 30.06.2010, С.В.К. - представитель, дов. от 09.10.2009, от ответчиков: Администрация МО Суворовский район - Л.О.В. - представитель, дов. от 16.06.2010, Б.Е.Н. - представитель, дов. от 16.06.2010, Собрание представителей МО Суворовский район от третьего лица - Б.Е.Н. - представитель, дов. от 16.06.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации муниципального образования Суворовский район, г. Суворов Тульской обл., на решение Арбитражного суда Тульской области от 26.02.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2010 по делу N А68-11682/2009, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Т" (далее - ООО "Т"), г. Суворов Тульской обл., обратилось в арбитражный суд с иском к Администрации муниципального образования Суворовский район (далее - Администрация), г. Суворов Тульской обл., о признании недействительным решения Собрания представителей муниципального образования город Суворов от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества" в части утверждения цены продажи нежилого помещения площадью 48,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Суворов, ул. К., д. 1, в размере 1306559 руб., и понуждении Администрации к заключению с истцом договора купли-продажи указанного нежилого помещения на условиях, предложенных истцом 02.10.2009 в протоколе разногласий к проекту договора купли-продажи от 03.09.2009 N 17/09 (уточнённые требования).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета, по делу выступило Закрытое акционерное общество "Р" (далее - ЗАО "Р"), г. Тула.

Определением суда от 13.11.2009 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечено Собрание представителей муниципального образования Суворовский район (далее - Собрание представителей), г. Суворов Тульской обл.

Решением суда от 26.02.2010, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2010, иск удовлетворён частично: суд обязал Администрацию заключить с ООО "Т" договор купли-продажи на спорное нежилое помещение на условиях, предложенных истцом, по цене 605813 руб., в том числе НДС - 92412,15 руб.; в части оспаривания решения Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 производство по делу прекращено.

В кассационной жалобе Администрация просит состоявшиеся судебные акты отменить, в иске отказать, ссылаясь на нарушение судами двух инстанций норм материального права.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Т" просит обжалуемые судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании представители ответчиков поддержали доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам, представители истца - доводы отзыва на жалобу.

Третье лицо надлежаще извещено о времени и месте судебного разбирательства, но его представитель в суд округа не явился. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело без участия третьего лица в силу ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Проверив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости принятые судебные акты оставить без изменения в связи с нижеизложенным.

Как следует из материалов дела и установлено судами двух инстанций, ООО "Т" относится к категории субъектов малого предпринимательства, которые имеют право на выкуп арендуемого нежилого помещения по Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Согласно информации, опубликованной в газете "Вестник Администрации МО Суворовский район" от 31.08.2009 N 46(163), спорный объект недвижимости в соответствии с решением Собрания представителей от 29.12.2008 N 40-388 "Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества на 2009 год" внесено в программу приватизации муниципального имущества.

В соответствии с данными отчёта N 373, оформленного ЗАО "Р" по заказу Администрации, цена продажи спорного объекта составляет 1306559 руб.

Постановлением Администрации от 01.09.2009 N 904 "О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права" предписано продать Обществу "Т" арендуемые им нежилые помещения общей площадью 48,9 кв. м, расположенные по адресу: Тульская обл., г. Суворов, ул. К., д. 1, по цене 1306559 руб. без учёта НДС.

Арендатору был направлен проект договора от 03.09.2009 N 17/09 купли-продажи нежилого муниципального имущества.

ООО "Т" подписало договор с протоколом разногласий, в котором изложило свою редакцию некоторых пунктом договора, в частности:

- пункт 1.1 договора изложить в следующей редакции: "Продавец продает нежилое помещение площадью 48,9 кв. м (комнаты 1, 2 по данным технического паспорта), расположенное по адресу: Тульская обл., г. Суворов, ул. К., д. 1, в соответствии с планом (приложение N 1), именуемое Объект, а покупатель приобретает в собственность Объект по цене 612420 руб., в т.ч. НДС 18% - 93420 руб.";

- пункт 2.1 изложить: "Покупателю предоставляется рассрочка оплаты приобретаемого имущества сроком на 5 лет. Рассрочка предоставляется на сумму 519000 руб., далее - сумма основного долга. Оплата производится ежемесячно по 8650 руб.";

- пункт 2.2 изложить: "Первый платёж покупатель делает не позднее 10 дней с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на Объект. Все последующие платежи Покупатель обязан осуществить не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть сделан последний платёж";

- пункт 2.3 изложить: "На сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования Решения об условиях приватизации (31.08.2009) - 3,58% годовых";

- пункт 2.4 изложить в следующей редакции: "Проценты начисляются на остаток задолженности по основному долгу ежемесячно. Процентным периодом считается каждый период, равный количеству дней между платежами, начиная со дня, следующего за днем, в котором Покупатель сделал предыдущий платеж, по день предстоящего платежа включительно. Первый процентный период начинается со дня государственной регистрации перехода права собственности Покупателю" При этом сумма процентов определяется по формуле: Пр=(Ох3,58) ДГ х 100, где: Пр - сумма процентов в рублях; О - остаток задолженности по основному долгу в рублях; ПП - процентный период дней; ДГ - количество дней в году (365 или 366). Оплата процентов производится Покупателем одновременно с погашением основного долга";

- пункт 2.5 изложить в редакции: "Оплата приобретаемого в рассрочку Объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя. При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму по основному долгу";

- пункт 2.6 изложить в редакции: "Налог на добавленную стоимость Покупатель уплачивает как налоговый агент, в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Российской Федерации";

- пункт 2.7 изложить в следующей редакции: "Надлежащим исполнением обязанности по оплате основного долга и процентов является списание денежных средств со счёта Покупателя".

К письму истца была приложена копия отчёта от 25.09.2009 N 0-29-13-2009 об определении величины рыночной стоимости спорного объекта, выполненного ООО "Ф" по заказу ООО "Т". Согласно данным этого отчёта рыночная стоимость объекта оценки составляет 519000 руб. без учёта НДС.

Администрация письмами от 06.10.2009 N 2264, от 13.10.2009 N 2321 в адрес ООО "Т" известила Общество об отказе от подписания протокола разногласий и об утрате Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае отказа в течение 30 дней с момента получения настоящих разъяснений от подписания договора в первоначальной редакции.

Ссылаясь на то что между сторонами возникли разногласия по условиям договора от 03.09.2009 N 17/09 купли-продажи недвижимого муниципального имущества в части цены выкупаемого имущества, которые до настоящего времени не разрешены, а также - на неправомерность действий ответчика, связанных с его решением об утрате истцом преимущественного права выкупа арендуемого им недвижимого имущества, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды двух инстанций подробно исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно пришли к выводу о необходимости в основном удовлетворить заявленный иск.

Производство по делу в части требования о признании недействительным решения Собрания представителей от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества" в части утверждения цены продажи спорного недвижимого муниципального имущества прекращено, поскольку решением Собрания представителей от 14.12.2009 N 10-125 указанное решение признано утратившим силу. В данной части решение суда заявителем кассационной жалобы не обжалуется.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, и возражений относительно жалобы.

В силу ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ имущество подлежит продаже по цене, равной его рыночной стоимости и определённой независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 135-ФЗ).

Согласно отчёту N 373 оценки спорного объекта недвижимости, выполненному по заказу Администрации независимым оценщиком ЗАО "Р", стоимость выкупаемого имущества составляет 1306559 руб.

Согласно отчёту N О-29-13-2009 оценки того же объекта, выполненному по заказу ООО "Т" независимым оценщиком ООО "Ф", стоимость выкупаемого имущества составляет 519000 руб. без учёта НДС.

Учитывая, что сторонами было представлено два отчёта об оценке спорного имущества с разницей в оценке более чем в 2,5 раза, суд первой инстанции правомерно, назначил судебную экспертизу, поручив её проведение ООО "Э" Торгово-промышленной палаты Российской Федерации. По результатам экспертного заключения N 326/1209 рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 48,9 кв. м (комнаты NN 1, 2 по данным технического паспорта), расположенных по адресу: Тульская обл., г. Суворов, ул. К., д. 1, по состоянию на 17.12.2009 с учётом НДС составляет 605813 руб.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришёл к правильному выводу об обоснованности требований истца в части рыночной оценки объекта продажи.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что правом на проведение оценки обладает только собственник имущества и оценка, полученная собственником объекта, не может быть подвергнута сомнению, не состоятелен и противоречит ст. 13 Федерального закона N 135-ФЗ.

В силу ст. 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательного совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Довод заявителя жалобы о том, что заключение спорного договора не является для Администрации обязательным, не верен.

В соответствии со ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны произвести действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 указанного Закона, или в случае, если заявитель не соответствует установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества не допускается, в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвратить его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (ч. 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ).

Из указанного следует, что законодатель наделил уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанностью заключить договор купли-продажи на арендуемый субъектом малого и среднего предпринимательства объект недвижимости при наличии определенных условий.

Пункт 1 статьи 421 ГК РФ, на который ссылается Администрация, также указывает на наличие в некоторых, предусмотренных нормативными актами случаях, обязанности заключить договор.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов не усматривается.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 26.02.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2010 по делу N А68-11682/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.