Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 30 июля 2010 г. по делу N А48-1809/07-9 Учитывая, что обязанность ответчика по проведению реконструкции арендованного помещения своими силами и средствами с целью его восстановления предусмотрена договором аренды, которым установлено и право арендатора на возмещение понесенных в связи с этим затрат, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды, признав обязанность арендатора по внесению арендной платы надлежаще исполненной (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 30 июля 2010 г. по делу N А48-1809/07-9
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 9 апреля 2008 г. N А48-1809/07-9

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: Е.М.В. - представителя (дов. б/н от 24.03.2010); от ответчика: представитель не явился, извещен надлежащим образом; от третьего лица: Л.Е.В. - представителя (дов. б/н от 05.04.2010);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ОАО "О" на решение Арбитражного суда Орловской области от 13.10.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2010 по делу N А48-1809/07-9, установил:

Открытое акционерное общество "О", г. Орел, (далее - ОАО "О") обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Т", г. Москва, о расторжении договора аренды нежилого помещения от 22.12.2005 N 45 с учетом дополнительного соглашения от 09.02.2006, заключенного сторонами, и выселении ответчика из занимаемого помещения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен бывший генеральный директор ОАО "О" М.Н.Д.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 22.10.2007 производство по делу в части исковых требований ОАО "О" о выселении ответчика из занимаемого помещения прекращено по основаниям, предусмотренным п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ, в связи с отказом истца от заявленного требования в указанной части.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 26.10.2007, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2008, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 09.04.2008 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию суда.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 13.10.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ОАО "О" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права и несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам.

Определением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28.07.2010 рассмотрение настоящей кассационной жалобы было отложено до 30.07.2010 в связи с ходатайством сторон о необходимости подготовки мирового соглашения по данному делу.

Поскольку в установленный срок мировое соглашение не представлено сторонами для утверждения его судебной коллегией, кассационная жалоба ОАО "О" рассмотрена по существу заявленных в ней доводов.

В судебном заседании представитель ОАО "О" поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ответчика просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными. Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте проведения судебного заседания, в суд округа не явилось. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, оценив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.

Как видно из материалов дела, 22.12.2005 между ОАО "О" (арендодатель) и ООО "Т" (арендатор) заключен договор N 45 аренды нежилого помещения - кинотеатра "Октябрь" общей площадью 1902 кв. м, расположенного по адресу: г. Орел, ул. К., д. 13, сроком на 10 лет (п. 7.1 договора).

30.12.2005 указанное помещение было передано арендатору, о чем сторонами подписан акт приема-передачи нежилого помещения.

В соответствии с п.п. 4.1 - 4.4 договора размер арендной платы за один календарный месяц составляет 205 000 руб., которая вносится арендатором не позднее 10 числа текущего месяца. При этом обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента окончания ремонтных работ, но не позднее двух месяцев с даты передачи помещения арендатору.

18.04.2007 ОАО "О" направило ответчику требование N 138 о расторжении договора аренды нежилого помещения от 22.10.2005 и освобождении арендуемого здания кинотеатра, в связи с неуплатой ООО "Т" арендной платы более двух месяцев подряд.

Ссылаясь на неисполнение требования арендодателя о расторжении спорного договора аренды и освобождении ответчиком арендуемого помещения, а так же на наличие задолженности ООО "Т" по арендной плате в сумме 2 870 000 руб. за период с марта 2006 г. по апрель 2007 г., ОАО "О" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В силу ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей, в том числе, в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Условиями договора аренды от 22.12.2005 определен фиксированный размер ежемесячной арендной платы.

Пунктами 3.6-3.8 договора установлена обязанность арендатора нести возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией арендованного помещения расходы, в том числе на оплату текущего ремонта, поддерживать помещение в исправном состоянии, организовать работу предприятий общественного питания и компьютерного зала, а также произвести реконструкцию помещения кинотеатра в соответствии с утвержденным проектом и проектно-сметной документацией.

В соответствии с п. 6.1 договора, произведенные арендатором затраты, связанные с конструктивными улучшениями арендуемого помещения, в том числе, указанные в п.п. 3.6 - 3.8, подлежат возмещению арендодателем путем зачета суммы арендной платы.

Таким образом, сторонами установлена смешанная форма арендной платы как в виде уплаты твердой суммы денежных средств, так и в виде возложения на арендатора затрат по улучшению арендованного недвижимого имущества - здания кинотеатра "Октябрь".

Из материалов дела усматривается, что ответчиком лично, а также посредством третьих лиц, внесена арендная плата в размере 4 144 983 руб. 10 коп., что подтверждается платежными поручениями от 13.01.2006 N 1, от 29.09.2006 N 12, от 13.11.2006 N 3, квитанциями к приходным кассовым ордерам от 12.01.2006 N 24, от 16.01.2006 N 35, от 24.01.2006 N 68, от 30.01.2006 N 82, от 03.02.2006 NN 111, 112, 113, от 06.02.2006 N 117, от 09.02.2006 N 135, актом сверки взаимных расчетов сторон по спорному договору от 31.05.2006.

Согласно акту приемки-передачи от 30.12.2005, подписанному сторонами, техническое состояние здания кинотеатра "Октябрь" на момент его фактической передачи ООО "Т" характеризовалось значительным физическим износом.

Факт выполнения арендатором работ по капитальному ремонту и реконструкции кинотеатра с целью его восстановления и понесенных в связи с этим затрат на общую сумму 3 463 693 руб. подтверждаются договорами строительного подряда, заключенными ООО "Т" с третьими лицами, актами приемки-сдачи выполненных работ от 26.05.2006, от 22.05.2006 N 1, от 20.11.2006 N 12, актами о приемке выполненных работ за март, май, декабрь 2006, справками о стоимости выполненных работ и затрат от 26.05.2006 N 12; от 20.05.2006 N 1, от 18.12.2006 N 1, локальными сметами на проведение работ по ремонту, восстановлению и обустройству арендованных помещений, расчетами договорной цены, актом сверки взаимных расчетов по спорному договору между ОАО "О" и ООО "Т" по состоянию на 31.05.2006, платежными документами, имеющимися в материалах дела.

Кроме того, фактический объем и стоимость выполненных ответчиком работ по ремонту и реконструкции кинотеатра в общей сумме 5 590 643 руб., характер использованных при этом материалов подтверждаются экспертными заключениями ГУ "Орловская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ" от 30.12.2008 N 616/3-3, от 05.06.2009 N 228/3-3.

Исходя из изложенного, учитывая, что обязанность ответчика по проведению реконструкции арендованного помещения своими силами и средствами с целью его восстановления предусмотрена согласованными сторонами условиями договора аренды, которыми установлено и право арендатора на возмещение понесенных в связи с этим затрат, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований, достаточных для досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя, признав обязанность арендатора по внесению арендной платы надлежаще исполненной, в том числе, и путем зачета в счет арендной платы понесенных ответчиком в спорный период затрат, связанных с конструктивными улучшениями недвижимого имущества, принадлежащего истцу.

Довод заявителя о том, что у арендатора не возникло право на возмещение затрат по ремонту и реконструкции здания кинотеатра, поскольку отсутствует утвержденный проект и проектно-сметная документация, согласованные от имени истца уполномоченным лицом, обоснованно признан судом первой и апелляционной инстанций несостоятельным.

Из материалов дела усматривается, что реконструкция здания кинотеатра "Октябрь", расположенного по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 13, производилась на основании проектно-сметной документации, разработанной ФГУП "Г" по заданию ООО "Т" в соответствии с заключенным между ними договором от 19.01.2006 N 3735.

Готовая проектно-сметная документация, в том числе: технические решения по реконструкции кинозала N 1, рабочий проект реконструкции здания кинотеатра "Октябрь" с пояснительной запиской и чертежами, сметная документация, переданы ФГУП "Г" ответчику по актам сдачи-приемки работ от 21.02.2006 и 30.03.2006.

Письмом от 06.04.2006 г., подписанным руководителем истца, ОАО "О" уведомило ответчика о согласовании проектно-сметной документации по реконструкции здания кинотеатра "Октябрь", состоящей из рабочего проекта реконструкции здания; пояснительной записки к нему и сметной документации.

Одобрение арендодателем указанной проектно-сметной документации подтверждается также подписью руководителя и печатью ОАО "О" на титульном листе технического решения по капитальному ремонту кинотеатра "Октябрь", подлинный экземпляр которого представлен в материалы дела, а также объяснениями М.Н.Д., исполнявшего в спорный период обязанности генерального директора ОАО "О".

Проведенной по делу судебной технико-криминалистической экспертизой так же не установлено признаков фальсификации имеющихся в деле экземпляров проектно-сметной документации, что подтверждается заключением эксперта Экспертно-криминалистического центра УВД по Орловской области от 18.02.2010 N 29.

Из указанного экспертного заключения следует, что оттиск клише печати ОАО "О" на копиях титульных листов рабочего проекта реконструкции здания кинотеатра, технического решения, сметной документации оставлен клише печати, принадлежащей истцу.

При этом установленное различие копий титульных листов проектно-сметной документации, имеющихся в материалах дела, и копий, представленных ответчиком в судебное заседание суда первой инстанции, не касаются содержательных отличий данных документов, а указывают лишь на технические характеристики расположения отдельных реквизитов относительно друг друга, что свидетельствует только об использовании разных экземпляров рассматриваемых документов при изготовлении их копий.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Однако достаточные доказательства, достоверно подтверждающие, что проектно-сметная документация по капитальному ремонту и реконструкции здания кинотеатра "Октябрь" не было согласована с арендодателем, в связи с чем у арендатора не может возникнуть право на возмещение понесенных им затрат на реконструкцию арендованного помещения, в материалах дела отсутствуют, и заявителем кассационной жалобы не представлены.

Поскольку все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения суда первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Исходя из изложенного, руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 13.10.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.04.2010 по делу N А48-1809/07-9 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.