Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 6 сентября 2010 г. по делу N А14-12179-2009/307/17 Поскольку факт неоднократного нарушения ответчиком сроков исполнения обязательства по уплате арендной платы подтвержден материалами дела, суд правомерно взыскал с Общества образовавшуюся задолженность и проценты за пользование чужими денежными средствами (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 6 сентября 2010 г. по делу N А14-12179-2009/307/17
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: не явился, извещен надлежаще; от ответчика: не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ЗАО "П", г. Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.03.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2010 по делу N А14-12179-2009/307/17, установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области (далее - ТУ Росимущества в Воронежской области), г. Воронеж, обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к закрытому акционерному обществу "П" (далее - ЗАО "П"), г.Воронеж, о взыскании 3 177 904 руб. 26 коп. основного долга, 100 331 руб. 38 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также о расторжении договора аренды здания, являющегося памятником истории и архитектуры N 15/29 от 10.08.1998 и выселении ЗАО "П" из нежилых помещений: подвала N 1,2,3,7,8,10,11,12,13 общей площадью 169,8 кв. м, 1 этажа N 1-18,33,37,38,48-55 общей площадью 399,6 кв. м, 2 этажа N 1-14 общей площадью 781,8 кв. м, 3 этажа N 1-28 общей площадью 388,3 кв. м, 4 этажа N 1-17 общей площадью 308,3 кв. м - всего 2 047,8 кв.м., расположенных в здании по адресу: г. Воронеж, пр-т Революции, 56 (с учетом уточнений иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В свою очередь ЗАО "П" в порядке ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ заявило встречный иск о признании недействительным дополнительного соглашения N 33 от 03.04.2007 к договору аренды N 15/29 от 10.08.1998.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.03.2010 исковые требования ТУ Росимущества в Воронежской области удовлетворены. В удовлетворении встречного иска ЗАО "П" отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2010 указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, ответчик обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 09.03.2010 и постановление апелляционной инстанции от 10.06.2010 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм материального права.

До рассмотрения кассационной жалобы по существу ответчиком заявлено ходатайство о проведении судебно-оценочной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости аренды спорных помещений, расположенных в здании по адресу: г. Воронеж, пр-т Революции, 56.

Согласно ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта.

В силу ч. 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Из смысла названных норм права следует, что суд кассационной инстанции не вправе принимать, исследовать и оценивать новые доказательства, которые не были предметом оценки нижестоящих судов.

В этой связи ходатайство ответчика о проведении судебно-оценочной экспертизы подлежит отклонению.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд округа не направили. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения в связи с нижеизложенным.

Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, 10.08.1998 между Территориальным агентством Госкомимущества России по Воронежской области (в настоящее время - ТУ Росимущества в Воронежской области) (арендодатель) и ЗАО "П" (арендатор) был заключен договор N 15/29 аренды здания, являющегося памятником истории и архитектуры, по условиям которого в аренду был предоставлен памятник истории и архитектуры "Дом с кинематографом", общей площадью 2 049,1 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, пр-т Революции, 56, сроком с 01.08.1998 по 31.07.2008 (т. 1 л.д. 8-15).

Согласно пункту 3.1 договора общая сумма годовой арендной ставки составляет 124 658 руб., сумма ежемесячных платежей составляет 1/12 размера годовой арендной платы.

В п. 3.2 договора было предусмотрено, что арендная плата вноситься в федеральный бюджет в размере 27% от общей суммы годовой арендной платы, что составляет 33 659 руб. ежемесячно до 10 числа следующего месяца, равными долями. Территориальному агентству - в размере 3% от общей суммы годовой арендной платы - 3 740 руб. ежемесячно до 10 числа следующего месяца равными долями. Балансодержателю 30% от общей суммы годовой арендной платы - 37 397 руб. Госинспекции охраны историко-культурного наследия Воронежской области в размере 40% от общей суммы годовой арендной платы - 49 863 руб. в срок до 10 числа следующего месяца, равными долями.

В силу п. 3.3 договора аренды N 15/29 от 10.08.1998 изменение арендной платы производится арендодателем в следующих случаях:

- на начало каждого календарного года - письменным уведомлением арендатора;

- в случае изменения ставок арендной платы либо предоставления (изменения) арендатору льгот по арендной плат;

- в других случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Все письменные уведомления арендодателя вступают в силу с момента их направления арендатору и являются неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 3.5 договора при неуплате арендатором арендной платы в течение более 60 дней арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор.

Согласно пункту 3.7 договора в случае не освобождения помещения арендатором после окончания срока аренды, либо досрочного расторжения договора, за фактическое пользование помещением взимается неустойка в размере трехкратной суммы арендной платы по договору.

Дополнительным соглашением N 5 от 26.11.1999 года к договору аренды N 15/29 стороны уточнили характеристики сдаваемого в аренду помещения, арендуемая площадь изменилась и составила 2 047,8 кв. м, размер годовой арендной платы установлен с 01.07.1999 в сумме 187 823 руб. а с 01.01.2000 в сумме 194 875 руб. При этом сумма ежемесячных платежей определена как 1/12 размера арендной платы и НДС. В п. 3 данного соглашения предусмотрено, что арендная плата вноситься в федеральный бюджет ежемесячно до 10 числа оплачиваемого месяца равными долями (т. 1 л.д. 16-19).

Дополнительным соглашением N 6 от 10.01.2000 к договору аренды 15/29 стороны установили размер арендной платы 236 959 руб. в год и указали формулу определения и изменения величины годовой арендной платы (т. 1 л.д. 20-21).

Дополнительным соглашением N 8/1 от 25.05.2000 арендатор на период с 01.01.2000 по 31.12.2001 согласно смете был частично освобожден от уплаты арендной платы в связи с проведением ремонтно-реставрационных работ (т. 1 л.д. 22).

Дополнительным соглашением N 9 от 01.08.2000 срок аренды продлен до 01.01.2024 (т. 1 л.д. 23-24).

Дополнительными соглашениями N 11 от 02.08.2001 и N 14/1 от 14.02.2002, N 30 от 14.04.2003 была изменена сумма годовой арендной платы и порядок ее внесения (т. 1 л.д. 25-30).

Дополнительным соглашением N 33 от 03.04.2007 уточнены помещения, переданные в аренду по договору N 15/29 от 10.08.1998, размер арендной платы установлен в сумме 4 871 157 руб. в год. Срок внесения арендной платы в федеральный бюджет определен до 10 числа оплачиваемого месяца (т. 1 л.д. 31-36).

В п. 4.1 данного дополнительного соглашения установлено, что расчет годовой арендной платы осуществляется в соответствии с отчетом N 21-06/н от 22.11.2006 об оценке рыночной стоимости части нежилого здания - памятника истории и архитектуры "Дом с кинематографом".

Пунктом 4.3 дополнительного соглашения предусмотрено, что размер годовой арендной платы подлежит изменению на основании данных отчета об оценке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. При этом момент получения арендатором уведомления определен не позднее 5 дней с даты его отправления заказным письмом, по адресу указанному в договоре или в учредительных документах арендатора.

В соответствии с п. 6.3 названного дополнительного соглашения договор подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселению при неуплате или просрочке арендатором оплаты аренды в срок установленный пунктом 4.2, в течении двух месяцев подряд независимо от ее последующего внесения.

Дополнительным соглашением N 34 от 12.12.2008 стороны определили, что с 20.12.2008 арендная плата устанавливается в размере 5 085 966 руб. Расчет годовой арендной платы осуществляется в соответствии с отчетом N 3521/08-14/11 об оценке объектов недвижимости, принадлежащего Российской Федерации и расположенного по адресу: г. Воронеж, пр-т Революции, 56, с определением рыночной ставки арендной платы. (т. 1 л.д. 37).

29.09.2009 ТУ Росимущества в Воронежской области направило в адрес ЗАО "П" претензию N 6-4030, в которой арендодатель указал на несвоевременное исполнение арендатор обязанности по внесению арендной платы по договору аренды N 15/29 от 10.08.1998, в связи с чем сообщил о необходимости уплатить штраф в размере ежемесячной арендной платы в сумме 423 830 руб. 50 коп., задолженность по арендной плате в сумме 838 758 руб. 93 коп. и пени в сумме 229 169 руб. 99 коп. Кроме того, ссылаясь на нарушение арендатором условий договора, арендодатель предложил расторгнуть договор аренды до 10.06.2009 (т. 1 л.д. 45-46).

Указанная претензия была получена ЗАО "П" 08.06.2009, однако общество ответ на нее в адрес ТУ Росимущества в Воронежской области не направило.

Ссылаясь на то, что ЗАО "П" обязанность по внесению арендной платы по договору аренды N 15/29 от 10.08.1998 исполняло ненадлежащим образом, в результате чего за последним за период с 10.04.2009 по 16.11.2009 образовалась задолженность, ТУ Росимущества в Воронежской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь, считая, что дополнительное соглашение N 33 от 03.04.2007 к договору аренды N 15/29 от 10.08.1998 является недействительной сделкой, ЗАО "П" заявило встречный иск.

Удовлетворяя первоначальный иск, и, отказывая в удовлетворении встречного иска, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно представленному истцом расчету, за период с 10.04.2009 по 16.11.2009 у ответчика образовалось задолженность по арендной плате по договору аренды N 15/29 от 10.08.1998 в сумме 3 177 904 руб. 26 коп.

Проверив правильность данного расчета, произведенного истцом исходя из условий договора аренды N 15/29 от 10.08.1998 с учетом дополнительных соглашений к нему, а также, учитывая, что ответчик в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ доказательств оплаты задолженности в указанной сумме не представил, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об обоснованности исковых требований ТУ Росимущества в Воронежской области в части взыскания с ЗАО "П" основного долга в размере 3 177 904 руб. 26 коп., а также суды, применив положения п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса РФ, сочли возможным удовлетворить исковые требования в части взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в заявленной истцом сумме.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Аналогичное условие содержится в п. 6.3 дополнительного соглашения N 33 от 03.04.2007 к договору аренды N 15/29.

В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что ТУ Росимущества в Воронежской области 29.05.2009 направляло в адрес ЗАО "П" претензию N 6-4030, в которой указывало на наличие задолженности по договору аренды N 15/29 от 10.08.1998, устанавливало срок для ее погашения, а также предлагало расторгнуть договор аренды. Однако ответчик требования по оплате образовавшейся задолженности не исполнил, ответа на претензию истцу не представил.

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали, что истцом были соблюдены требования пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора аренды, в связи с чем, учитывая, что факт неоднократного нарушения ответчиком сроков исполнения обязательства по уплате арендной платы подтвержден материалами дела, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об удовлетворении требования ТУ Росимущества в Воронежской области о расторжении договора аренды N 15/29 от 10.08.1998 на основании статей 619, 452 Гражданского кодекса РФ.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В этой связи судебная коллегия соглашается с выводом судов первой и апелляционной инстанций о том, что у ответчика отсутствуют законные основания для занятия арендованных помещений, а, следовательно, требование ТУ Росимущества в Воронежской области об обязании ЗАО "П" освободить спорные помещения также подлежит удовлетворению.

Что касается встречного иска ЗАО "П" о признании недействительным дополнительного соглашения N 33 от 03.04.2007 к договору аренды N 15/29 от 10.08.1998, то отказывая в его удовлетворении суды первой и апелляционной инстанций верно исходили из следующего.

В соответствии со ст. 68 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В обоснование встречного иска ЗАО "П" указывает на то, что установленный в названном дополнительном соглашении порядок определения и изменения арендной платы не соответствует действующему законодательству, а именно требованиям п. 4 ст. 421, ст. 422 Гражданского кодекса РФ и п. 5.1 Положения о сдаче в аренду нежилых помещений, отнесенных к государственной федеральной собственности на территории Воронежской области, утвержденного распоряжением Территориального агентства Госкомимущества России по Воронежской области от 26.08.1997 N 4.

Однако указанный довод является несостоятельным в связи с нижеизложенным.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом право сторон своим соглашением изменить установленный ранее размер арендной платы предусмотрено пунктом 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, а также условиями договора аренды N 15/29 от 10.08.1998.

Таким образом, используя вышеуказанное право, стороны дополнительным соглашением N 33 от 03.04.2007 увеличили размер арендной платы до 4 871 157 руб. в год, что соответствует положениям ст. 421 Гражданского кодекса РФ о свободе договора.

Указанное дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию 21.05.2007, в порядке, предусмотренном ст. 651 Гражданского кодекса РФ и статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним", о чем свидетельствует запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером 36-36-01/115/2007-67 (т. 1 л.д. 141).

О том, что указанное соглашение было подписано ЗАО "П" под влиянием насилия, угрозы, обмана либо в результате заблуждения ответчик не заявляет.

При изложенных обстоятельствах, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что дополнительное соглашение N 33 от 03.04.2007 к договору аренды N 15/29 от 10.08.1998 не противоречит действующему законодательству, в связи с чем, обоснованно отказали в удовлетворении встречного иска.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на незаконное применение к рассматриваемым правоотношениям сторон Правил, предусмотренных постановлением Правительства РФ от 23.03.2006 N 156, не заслуживает внимания, поскольку судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении настоящего спора названные Правила не применялись.

На основании изложенного, учитывая, что нарушений норм материального права и процессуального права, допущенных при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, и доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановил:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.03.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2010 по делу N А14-12179-2009/307/17 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.