Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15 сентября 2010 г. по делу N А09-11483/2009 Дело о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки (нежилого помещения) и обязании заключить договор купли-продажи передано на новое рассмотрение, поскольку суд не уточнил исковые требования истца (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 15 сентября 2010 г. по делу N А09-11483/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца Б.В.Н. - директор, П.Л.Ж. - адвокат, дов. от 07.12.2009, удост. N 303 от 05.02.2003, от ответчика А.М.А. - представитель, дов. от 14.05.2010 N 3849, от третьего лица не явился,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "И", г. Брянск, на решение Арбитражного суда Брянской области от 14.04.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2010 по делу N А09-11483/2009, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "И" (далее - ООО "И"), г. Брянск, обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - Управление), г. Брянск, о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки - нежилого помещения общей площадью 74,3 кв. м, расположенного на первом этаже 5-этажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. П., д. 46, определенной в отчете от 05.10.2009 N 32-22335729-09-277-16, выполненном независимым оценщиком - Обществом с ограниченной ответственностью "К" (далее - ООО "К"), г. Брянск, и обязании заключить договор купли-продажи указанного объекта недвижимости на условиях проекта договора, направленного ответчиком истцу 27.10.2009 письмом N 29/10-1405, но по цене, определенной в ходе рассмотрения настоящего спора.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, по делу выступило ООО "К".

Решением Арбитражного суда Брянской области от 14.04.2010, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2010, в иске в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости спорного объекта оценки отказано, в части требования об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого помещения по цене, установленной в судебном заседании, иск оставлен без рассмотрения.

В кассационной жалобе ООО "И" просит состоявшиеся судебные акты отменить, иск удовлетворить, ссылаясь на несоответствие выводов судов двух инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушение судами норм материального и норм процессуального права.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "К" подтверждает, что в ходе судебного разбирательства была выявлена техническая ошибка в составленном им отчете от 05.10.2009 N 32-22335729-09-277-16, в результате чего цена спорного недвижимого имущества была скорректирована в меньшую сторону и вместо 2019800 руб. составила 1555600 руб.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам. Представитель ответчика просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные.

Третье лицо надлежаще извещено о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, но в суд округа не явилось, ходатайствовало о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело без участия третьего лица в силу ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Проверив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости принятые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции в связи с нижеизложенным.

Как следует из материалов дела, ООО "И" является арендатором нежилого помещения общей площадью 74,3 кв. м, расположенного на первом этаже 5-этажного кирпичного жилого дома по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. П., д. 46.

Решением Брянского городского Совета народных депутатов от 09.09.2009 N 124 "Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Брянска на 2009 год" указанный выше объект недвижимого имущества включен в план приватизации.

10.09.2009 на официальном интернет-сайте Брянской городской администрации (www.torgi.brynsk.ru) было размещено извещение о проведении запроса котировочных заявок на проведение работ по оценке рыночной стоимости восемнадцати муниципальных объектов недвижимости, в том числе спорного нежилого помещения.

Согласно протоколу от 18.09.2009 N 508 заседания единой комиссии по размещению заказов для муниципальных нужд города Брянска победила котировочная заявка, представленная ООО "К", с которым был заключен муниципальный контракт от 28.09.2009 N 3 на выполнение работ по проведению оценки рыночной стоимости муниципальных объектов недвижимости.

Во исполнение указанного муниципального контракта ООО "К" произвело оценку рыночной стоимости спорного нежилого помещения, оформленную отчетом от 05.10.2009 N 32-22335729-09-277-16, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 28.09.2009 с учетом НДС определена в сумме 2019800 руб.

Постановлением Брянской городской администрации от 27.10.2009 N 1978-П принято решение о приватизации названного нежилого помещения путем заключения договора купли-продажи с ООО "И", реализующим преимущественное право на выкуп арендуемого помещения в целях его использования под организацию розничной торговли продовольственными товарами; Управлению предписано в 10-дневный срок со дня принятия настоящего постановления направить в адрес ООО "И" копию настоящего постановления, предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора.

Названные документы, включая проект договора купли-продажи, были направлены Управлением в адрес ООО "И" с сопроводительным письмом от 27.10.2009 за N 29/10-1401, в котором последнему предлагалось в течение тридцати дней со дня получения настоящего предложения заключить договор купли-продажи.

Ссылаясь на то что указанная ответчиком в проекте договора купли-продажи выкупная цена помещения значительно завышена в результате неверного определения величины рыночной стоимости объекта, указанной в отчете от 05.10.2009 N 32-22335729-09-277-16, истец обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Отказывая в иске в части требования о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки, суд первой инстанции свой вывод мотивировал тем, что в ходе рассмотрения дела ООО "К" внесло коррективы в отчет от 05.10.2009 N 32-22335729-09-277-16 и применило коэффициент для месторасположения объекта оценки равный 1, а не ошибочно примененный ранее 1,3, в результате чего рыночная стоимость нежилого помещения стала составлять 1555600 руб., и с этой оценкой истец не спорит.

Оставляя без рассмотрения иск в части требования об обязании ответчика заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения на условиях проекта договора, направленного истцу 27.10.2009 письмом N 29/10-1405, по цене, подлежащей определению в ходе рассмотрения настоящего спора в судебном заседании, суд первой инстанции пришел к выводу о несоблюдении истцом установленного ст. 445 ГК РФ досудебного порядка урегулирования спора, связанного с понуждением к заключению договора.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции не согласен с состоявшимися судебными актами, так как суды не разрешили спор по существу.

В кассационной инстанции представитель истца заявила, что ответчик до настоящего времени не подписывает договор купли-продажи по выкупной цене в 1555600 руб. Представитель ответчика согласился с заявлением представителя истца и сослался на то, что при рассмотрении данного спора судом иная цена выкупа, чем предложено ответчиком в 2019800 руб., не установлена, так как в иске истцу отказано.

В материалах дела имеются два отчета, составленные ООО "К", имеющие одни и те же число и номер, предметом оценки в данных отчетах является одно и то же недвижимое имущество, однако рыночная стоимость объекта различна: в одном отчете - 2019800 руб., в другом - 1555600 руб. То есть, имеются два противоречивых отчета оценщика. Ссылка третьего лица на то, что цена была скорректирована, ни на чем не основана. Никаким документом это не подтверждено, из отчетов не видно, какая цена установлена позднее, то есть, скорректирована.

При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не было оснований отказывать истцу в иске о признании величины выкупной стоимости недостоверной по причине отсутствия спора по цене.

Во исполнение статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), которая возлагает обязанность на уполномоченный орган рассмотреть заявление субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества и в установленные указанной статьей сроки либо принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, направить заявителю проект договора-купли продажи и обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, либо вернуть заявление с указанием причин отказа в приобретении арендуемого имущества, Управление направило 27.10.2009 в адрес истца проект договора купли-продажи. По сообщению директора ООО "И" Б.В.Н., договор был ею подписан и с протоколом разногласий (по цене) направлен в Управление, но последнее не согласилось снизить выкупную цену и поэтому она обратилась в суд.

Из искового заявления также усматривается, что истец просит суд обязать ответчика заключить договор на условиях договора, направленного ответчиком истцу, но по другой цене. То есть, фактически спор идет о разрешении разногласий, возникших между сторонами при заключении договора, а не об обязании ответчика заключить договор. Суду следовало уточнить исковые требования истца.

На основании изложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости решение от 14.04.2010 и постановление от 25.06.2010 отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела учесть отмеченные недостатки.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287; ч. 1, 2 ст. 288; ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 14.04.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2010 по делу N А09-11483/2009 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.