Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14 сентября 2010 г. по делу N А68-13310/09 Отказывая в удовлетворении иска Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом о взыскании с Общества задолженности и пени по договору аренды недвижимого имущества, суд правомерно указал, что требование истца о взыскании арендной платы исходя из новой ее величины, определенной оценщиком, не основано ни на императивных правилах, установленных правовыми актами, ни на договоре (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 14 сентября 2010 г. по делу N А68-13310/09
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истец: от Территориального управления Росимущества в Тульской области - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом); ответчик: от Общества с ограниченной ответственностью "Ш" - С.А.В. - директор (реш. от 01.02.2010 N 1, приказ о продлении полномочий 05.02.2010);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Росимущества в Тульской области на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2010 по делу N А68-13310/09, установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской области (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ш" (далее - Общество) о взыскании 126 432,18 руб., в том числе: 104 116,70 руб. задолженности по арендной плате и 22 315,28 руб. пени за просрочку платежей (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 15.04.2010 исковые требования удовлетворены в части взыскания 104 116,7 руб. долга и 1 000 рублей пени.

В оставшейся части в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2010 решение суда в части удовлетворенных требований отменено. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель просит постановление суда отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.

Представитель Управления в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился.

Истец ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя не заявил, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, в связи с чем суд находит возможным рассмотреть кассационную жалобу на основании ч. 4 ст. 283 АПК РФ, в его отсутствие.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду ч. 3 ст. 284 АПК РФ

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд центрального округа приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы, в виду следующего.

Как установлено судом и явствует из материалов дела, 25 марта 2004 года между ООО "Ш" (арендатор) и Территориальным управлением Минимущества России по Тульской области (арендодатель) заключен договор N 53 (далее - Договор), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Тула, ул. Д., д. 1.

Указанное имущество является государственной собственностью Российской Федерации. Состав передаваемого имущества с необходимыми выкопировками из технического паспорта прилагается к договору (Приложение N 1), подписывается арендодателем и арендатором и является неотъемлемой частью договора.

Пунктами 1.2., 1.5. Договора определено, что арендованное имущество используется под швейное производство.

По акту приема-передачи ответчику были переданы нежилые помещения площадью 282,3 кв. м, литера А, 2 этаж, расположенные по адресу: г. Тула, ул. Д., д. 1.

В соответствии с разделом 4 Договора арендная плата согласована сторонами в Приложении N 2 к Договору в сумме 288 188 рублей 78 копеек в год, что является эквивалентом арендной платы в сумме 9 784,036 условных единиц в год.

Размер ежемесячной арендной платы составляет 815,336 условных единиц.

Арендатор обязан самостоятельно производить расчет суммы ежемесячных платежей.

Оплата аренды производится каждый месяц до 10 числа оплачиваемого месяца.

Пунктом 4.4. предусмотрено, что размер годовой арендной платы (Приложение N 2) может быть пересмотрен арендодателем в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности арендатора (в рамках целей используемых помещений) и в других случаях, предусмотренных законодательными актами. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляются арендатору арендодателем, являются обязательным для арендатора и составляют неотъемлемую часть договора.

Согласно п. 4.5. Договора, при неуплате арендатором арендной платы в двадцатидневный срок с момента наступления срока платежа арендодатель вправе взыскать с арендатора задолженность в установленном порядке.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения условий виновная сторона обязана возместить причиненные убытки (пункт 5.1. Договора).

Пунктом 5.3. Договора стороны предусмотрели начисление пени в размере 0,5% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

15 октября 2005 года часть нежилых помещений площадью 75,6 кв. м (литер А, 2 этаж, комнаты N 1-4) возвращены арендодателю по акту приема-передачи.

5 июня 2009 года арендатор вернул арендодателю помещения, общей площадью 206,7 кв. м (нежилые помещения NN 5-16, лит А., 2 этаж по данным технического паспорта).

Ссылаясь на нарушение ответчиком принятых по Договору обязательств в части внесения арендной платы, истец направил в адрес ООО "Ш" претензию от 04.06.2009 N ВК 71-20/950 о расторжении договора аренды, выселении и взыскании задолженности по арендным платежам за период с 13.01.2004 по 03.06.2009.

Поскольку в установленный срок требования Управления выполнены не были, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Принимая обжалуемый судебный акт, Двадцатый арбитражный апелляционный суд обоснованно исходил из следующего.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По смыслу статей 607, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендные отношения носят возмездный характер, то есть одной из обязанностей арендатора является оплата им арендных платежей за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Как следует из материалов дела, на основании Договора в аренду Обществу было передано недвижимое имущество - нежилые помещения площадью 282,3 кв. м, литера А, 2 этаж, расположенные по адресу: г. Тула, ул. Д., д. 1.

Порядок внесения арендных платежей установлен в Разделе 4 Договора. При этом согласно п. 4.4. Договора размер годовой арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в случае централизованного изменения цен и тарифов, вида деятельности Арендатора (в рамках целей используемых помещений) и в других случаях, предусмотренных законодательными актами. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляются Арендатору Арендодателем, являются обязательным для Арендатора и составляют неотъемлемую часть договора.

В соответствии с п. 6.1. Договора все вносимые какой-либо из сторон предложения о внесении дополнений или изменений в условия договора, в том числе о его расторжении или продлении на новый срок, рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями (кроме условий по пункту 4.4.).

Таким образом, исходя из условий Договора, трактуемых по правилам ст. 431 ГК РФ, изменение размера арендной платы в сторону увеличения по инициативе арендодателя возможно лишь при наступлении условий, перечисленных в п. 4.4. Договора, либо на основании дополнительного соглашения к Договору.

Как установлено судом, и не отрицается сторонами, ни одно из указанных условий - централизованное изменение цен и тарифов, вида деятельности Арендатора (в рамках целей использования арендуемых помещений) и другие случаи, предусмотренные законодательными актами, в рамках правоотношений сторон не возникли.

Соответствующего соглашения об изменении размера аренды в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о том, что правовых оснований для увеличения размера арендной платы, а значит и удовлетворения требований о взыскании возникшей на основании указанного увеличения задолженности по аренде, не имеется.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то обстоятельство, что новый размер арендной платы установлен на основании отчета об оценке N 514-11/08-1 в соответствии с требованиями ст. 8 ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ", не принимается исходя из следующего.

В силу п. 1, 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела. Юридические лица приобретают и осуществляют гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 421 данного Кодекса граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. По смыслу статьи 424 Кодекса, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Пунктом 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.

Порядок определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями регулировался в период заключения спорного Договора распоряжениями Министерства государственного имущества Российской Федерации от 30.04.1998 N 396-р (далее - Порядок) и от 14.05.1999 N 671-р "О порядке расчета арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом". На территории Тульской области на момент заключения договора таким актом являлось Распоряжение Территориального управления Минимущества РФ по Тульской области от 28.01.2004 N 2-р "О Положении о порядке предоставления в аренду нежилых объектов недвижимости, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Тульской области" (вместе с "Договором о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, закрепленного за организацией на праве хозяйственного ведения", "Договором о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью и закрепленного за организацией на праве оперативного управления (владения и пользования)", утвердившее Методику определения величины арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности объектами недвижимости.

Расчет годовой арендной платы, установленный в Приложении N 2 к Договору и являющемуся его неотъемлемой частью, устанавливался в порядке и по ставкам, установленным в централизованном порядке, что полностью соответствовало указанной методике.

Суды обоснованно отклонили доводы Управления об обязательности для сторон результатов оценки величины арендной платы за пользование федеральным имуществом, без внесения изменений в действующий договор аренды.

В силу статьи 8 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки недвижимости является обязательным при передаче принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям объектов в аренду. В пунктах 2, 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.05 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что названной нормой предусмотрена не обязательность для сторон по договору аренды величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, а обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки).

Поскольку на момент заключения Договора (25 марта 2004 года) стороны должны были знать о законодательном требовании проведения оценки в отношении арендуемого имущества, но в Договоре предусмотрели иной способ индексации (изменения) арендной платы, то указанное обстоятельство, уже существовавшее на момент заключения договора, не может рассматриваться как обстоятельство, существенно изменившее ситуацию и влекущее возможность изменения стоимости аренды в одностороннем порядке на основании уведомления истца от 05.03.2009.

Постановление Правительства Российской Федерации от 23.03.2006 N 156, внесшего изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 и установившего, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, не может быть принята во внимание. По смыслу приведенной нормы требование о заключении договоров аренды с определением стартового размера арендной платы на основании отчета об оценке распространяется на вновь заключаемые договоры аренды и не содержит положения об обратной силе данной нормы.

Стороны не заключили в соответствии с пунктом 6.1 Договора дополнительное соглашение об изменении арендной платы или методики ее определения.

Таким образом, требование Управления о взыскании платы исходя из новой ее величины, определенной оценщиком, не основано ни на императивных правилах, установленных правовыми актами, ни на договоре. В связи с изложенным, суд правомерно отказал в иске.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Доводы кассационной жалобы, фактически дублируют доводы апелляционной жалобы и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судом, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

С учетом вышеизложенного и руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановил:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2010 по делу N А68-13310/09 оставить без изменения, а кассационную жалобу Территориального управления Росимущества в Тульской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.