Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 сентября 2010 г. по делу N А35-8263/2009 Поскольку невключение в условия договора купли-продажи земельного участка вида разрешенного использования этого участка, от которого напрямую зависит его кадастровая стоимость, приведет к несогласованности условий договора купли-продажи спорного земельного участка, резолютивная часть постановления апелляционного суда изменена, спорный пункт договора купли-продажи изложен в редакции Комитета по управлению имуществом (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 28 сентября 2010 г. по делу N А35-8263/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истец: от Общественной организации "В" - М.В.А. - юрисконсульт (дов. от 31.08.2010 N 5-05); ответчик: от Комитета по управлению имуществом Курской области - П.И.Л. - заместитель начальника управления по распоряжению земельными участками (дов. от 11.01.2010 N 01-20/18);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом Курской области и Общественной организации "В" на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2010 по делу N А35-8263/2009, установил:

Общественная организация "В" обратилась в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Курской области (далее - Комитет) о внесении изменений в договор N 209-09с от 14.07.2009 купли-продажи земельного участка.

Решением Арбитражного суда Курской области от 24.12.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2010 решение суда отменено.

Пункт 1.1. договора N 209-09с от 14.07.2009 изложен в следующей редакции: "Продавец обязуется передать в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103006:1, находящийся по адресу: г. Курск, ул. С., б/н в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 4116 кв. м. Использование передаваемого по настоящему договору земельного участка допускается в соответствии с любым предусмотренным для данной территориальной зоны видом разрешенного использования".

Пункт 2.1. договора изложен следующим образом: "Выкупная цена участка по настоящему договору составляет 963 824,17 руб.".

В кассационной жалобе Комитет по управлению имуществом Курской области просит изменить постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2010 изложив пункт 1.1. договора купли-продажи земельного участка от 14.07.2009 N 209-09с в следующей редакции "Продавец обязуется передать в собственность за плату, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103006:1, находящийся по адресу: город Курск, ул. С., б/н для эксплуатации автостоянки, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 4 116 кв.м.".

В своей кассационной жалобе Общественная организация "В" просит изменить постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2010 изложив пункт 1.1. договора купли-продажи земельного участка от 14.07.2009 N 209-09с в следующей редакции "Продавец обязуется передать в собственность за плату, а Покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103006:1, находящийся по адресу г. Курск, ул. С., б/н для производственно-хозяйственной деятельности, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью, общей площадью 4 116 кв. м".

Пункт 2.1. договора изложить в следующей редакции "Выкупная цена участка по настоящему договору составляет 362 622,68 руб.".

При этом, как подтверждено в судебном заседании суда кассационной инстанции представителем Общественной организации "В", последнее намерено выкупить спорный земельный участок по цене, установленной судом апелляционной инстанции.

Рассмотрев материалы дела, ознакомившись с доводами, изложенными в жалобе, судом кассационной инстанции установлено следующее.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 31 декабря 1974 г. был утвержден Устав Всероссийского добровольного общества автомотолюбителей (далее ВДОАМ).

3 октября 1990 года V Внеочередной съезд Всероссийского общества автомобилистов принял устав общества п. 3 которого предусмотрено, что Всероссийское общество автомобилистов (далее ВОА) является правопреемником ВДОАМ.

Курское областное отделение "В", как юридическое лицо было зарегистрировано 22 января 1996 года N 1-юр, Управлением юстиции Администрации Курской области Минюста России, в дальнейшем внесено УМНС России по Курской области в Единый государственный реестр юридических лиц за N 1024600008410.

Решением исполнительного комитета Курской областного совета народных депутатов N 189 от 25 апреля 1976 года "Об улучшении работы организаций ВДОАМ в области" и N 359 от 25 июня 1981 года "Об обеспечении транспорта личного пользования стоянками" было предусмотрена передача платных автостоянок в установленном порядке Курскому областному Совету ВДОАМ.

Управлением коммунального хозяйства Курской областной организации ВДОАМ передана стоянка автомобильного транспорта, расположенная по адресу: г. Курск ул. С., б/н.

Решением Арбитражного суда Курской области от 14.08.2006 по делу N А35-3697/06-С6 признано право собственности Общественной организации "В" на следующее недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Курск, ул. С., б/н: административное здание литер А, общей площадью 19,4 кв. м, 1977 год ввода в эксплуатацию; ограждение литер N 1 длиной 270,0 м; мощение литер N 2 общей площадью 4173 кв. м.

В дальнейшем Общественная организация "В" зарегистрировало свои права на указанное недвижимое имущество, о чем выданы свидетельство о государственной регистрации права серия 46 АГ N 039600, свидетельство о государственной регистрации права серия 46 АД N 062423.

Указанные здание и сооружение расположены на земельном участке, с кадастровым номером 46:29:103006:1, находящемся по адресу: г. Курск, ул. С., б/н, общей площадью 4 116 кв. м.

17 декабря 2008 года Общественная организация "В" письмом N 199 обратился в адрес Комитета по управлению имуществом Курской области с просьбой о предоставлении земельного участка в собственность за плату.

В порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ Комитет по управлению имуществом Курской области направил 14.07.2009 направил в адрес Курского областного отделения общественной организации "В" 3 экземпляра проекта договора N 209-09с от 14 июля 2009 г. купли - продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, с кадастровым номером 46:29:103006:1, расположенного по адресу: г. Курск, ул. С., б/н, общей площадью 4 116 кв. м.

В пункте 1.1 договора указано разрешенное использование участка - для эксплуатации автостоянки, в то время как пунктом 9 кадастрового паспорта земельного участка от 16.10.2008 N 29-03/08-15211 предусмотрено разрешенное использование участка - для производственно-хозяйственной деятельности.

В пункте 2.1 проекта договора была указана выкупная стоимость участка в размере 2 891 472,51 руб. (п. 2.1. проекта договора).

Указанный проект договора был подписан истцом с протоколом разногласий, в котором пункты 1.1 и 2.1 договора изложены в следующей редакции:

- п. 1.1. договора: "Продавец обязуется передать в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего Договора земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым N 46:29:103006:1, находящийся по адресу: г. Курск, ул. С. б/н, для производственно-хозяйственной деятельности, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 4 116 кв. м";

- п. 2.1. договора: "Выкупная цена участка по настоящему договору составляет 362 622,68 руб.".

11 августа 2009 года письмом от N 01-12/7910 Комитет отклонил протокол разногласий истца.

Посчитав, что в рассматриваемом случае у сторон возникли разногласия по условиям договора, Общественная организация "В" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции исходил из правомерности исчисления Комитетом выкупной стоимости спорного земельного участка исходя из пятикратного размера ставки земельного налога на единицу площади земельного участка, и по указанному основанию отказал в удовлетворении требований истца.

Отменяя решение суда, Двадцатый арбитражный апелляционный суд посчитал, что суд первой инстанции фактически спор не рассмотрел, поскольку не указал, в какой редакции действуют спорные условия договора.

В связи с этим апелляционная инстанция приняла новый судебный акт, изложив пункт 1.1. договора N 209-09с от 14.07.2009 в следующей редакции: "Продавец обязуется передать в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103006:1, находящийся по адресу: г. Курск, ул. С., б/н в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 4116 кв. м. Использование передаваемого по настоящему договору земельного участка допускается в соответствии с любым предусмотренным для данной территориальной зоны видом разрешенного использования".

Пункт 2.1. договора изложен судом апелляционной инстанции следующим образом: "Выкупная цена участка по настоящему договору составляет 963 824,17 руб.".

Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Пунктом 4 названной нормы предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, за исключением случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 названного Кодекса).

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию таких земельных участков.

Как разъяснено пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие ЗК РФ" предусмотрено, что до 1 января 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;

гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Пунктом 1 статьи 1 Закона Курской области от 24.03.2008 N 9-ЗКО "О цене земельных участков, находящихся в населенных пунктах Курской области, а также за пределами границ населенных пунктов Курской области, при продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений" цена земельных участков в населенных пунктах Курской области для некоммерческих организаций, определена в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

Общественная организация "В" является некоммерческой организацией, ранее ее правопредшественнику земля была предоставлена на праве постоянного (бессрочного) пользования, в связи с чем, как правильно указал суд апелляционной инстанции, имеет право на определение цены выкупаемого земельного участка исходя из двух с половиной процентов от его кадастровой стоимости.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка от 14.10.2009 N 4629/204/09-1314, кадастровая стоимость земельного участка площадью 4116 кв.м. с кадастровым номером 46:29:103006:1, местоположение Курская область, г. Курск, ул. С., составляет 38 552 966,76 руб., удельный показатель кадастровой стоимости 9 366,61 руб./кв. м.

Сведения, содержащиеся в указанном документе, истцом в установленном порядке не оспорены, действия по изготовлению кадастрового паспорта недействительными не признаны.

В этой связи суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что в рассматриваемом случае выкупная цена земельного участка составит 963 824,17 руб.

Между тем, разрешая спор и указывая, что использование передаваемого по настоящему договору земельного участка допускается в соответствии с любым предусмотренным для данной территориальной зоны видом разрешенного использования Двадцатый арбитражный апелляционный суд не учел следующее.

Согласно п. 1 ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В соответствии с п. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;

3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Пунктом 2 статьи 17 вышеназванного закона также определено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся также дополнительные сведения об объекте недвижимости такие как категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок (подп. 13 п. 2 ст. 17); разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок (подп. 14 п. 2 ст. 17).

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеются в виду подп. 13, 14 п. 2 ст. 7 Федерального закона

В силу требований ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, которая в соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введение в действие ЗК РФ" для государственных земельных участков, выкупаемых в порядке ст. 36 ЗК РФ определяется от кадастровой стоимости участка.

При отсутствии согласования этих условий, договор не считается заключенным.

Как видно из кадастрового паспорта земельного участка от 14.10.2009 N 4629/204/09-1314, спорный земельный участок отнесен к категории земель: земли населенных пунктов (позиция 8.1), а видом его разрешенного использования значится: для эксплуатации автостоянки (позиция 9).

Факт использования спорного земельного участка именно для целей организации автостоянки подтверждается решением исполнительного комитета Курской областного совета народных депутатов N 359 от 25 июня 1981 г. "Об обеспечении транспорта личного пользования стоянками", в соответствии с которым до 01.08.1981 предписано передать платные стоянки для автомашин Курскому областному ВДОАМ.

Вступившим в установленном порядке в силу решением Арбитражного суда Курской области от 14 августа 2006 г. по делу N А35-3697/06-С6 также установлен факт передачи стоянки автомобильного транспорта по адресу: г. Курск, ул. С., б/н Курской областной ВДОАМ, для эксплуатации которой и выделялся земельный участок.

Таким образом, в рассматриваемом случае видом разрешенного использования земельного участка является эксплуатация автостоянки.

По указанным основаниям отклоняется довод Общественной организации "В" о том, что спорный земельный участок предназначался для производственно-хозяйственной деятельности.

Более того, согласно приказу Росземкадастра от 17 октября 2002 г. N П/337 "Об утверждении методики государственной кадастровой оценки земель поселений" и постановлением Правительства Курской области от 30 ноября 2006 г. N 234, установлен перечень функционального использования земель, в соответствии с которым определено четырнадцать видов функционального использования земель, в котором отсутствует такой вид разрешенного использования как -производственно-хозяйственная деятельность.

Приказом Федерального агентства кадастра объектов недвижимости от 29.06.2007 г. N П/0152 "Об утверждении технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов" установлено шестнадцать видов разрешенного использования, в котором также отсутствует такой вид разрешенного использования как - производственно-хозяйственная деятельность.

Напротив, указанным приказом утверждены Технические рекомендации по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (далее - Рекомендации), в соответствии с п. 1.1. которых они являются практическим руководством по реализации Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 N 39 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 02.05.2007, рег. N 9370) (далее - Методические рекомендации).

Согласно п. 1.2. Методические указания и Рекомендации позволяют определить кадастровую стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе следующих видов разрешенного использования: земельных участков, предназначенных для размещения домов многоэтажной жилой застройки (п. 1.2.1.); земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки (п. 1.2.2.); земельных участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок (п. 1.2.3.); земельных участков, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений (п. 1.2.4.); земельных участков, предназначенных для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (п. 1.2.5); земельных участков, предназначенных для размещения гостиниц (п. 1.2.6); земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии (1.2.7); земельных участков, предназначенных для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения (1.2.8); земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок (п. 1.2.9); земельных участков, предназначенных для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов (1.2.10); земельных участков, предназначенных для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов (1.2.11); земельных участков, занятых водными объектами, находящимися в обороте (п. 1.2.12); земельных участков, предназначенных для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, военных объектов (1.2.13); земельных участков, занятых особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, городскими садами (1.2.14); земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования (1.2.15); земельных участков улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельных участков под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережных (п. 1.2.17).

Соответственно, не включение в условия п. 1.1. договора вида разрешенного использования - "для эксплуатации автостоянки", от которого напрямую зависит кадастровая стоимость спорного земельного участка, приведет к несогласованности условий договора купли-продажи спорного земельного участка, а значит, повлечет правовые последствия, установленные ст.ст. 554, 555 ГК РФ.

При таких обстоятельствах резолютивная часть постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2010 подлежит изменению.

Необходимо также отметить, что в силу ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В этой связи, поскольку исковые требования Общественной организация "В" судом апелляционной инстанции фактически удовлетворены частично, а доводы, заявленные истцом в кассационной жалобе отклонены кассационной инстанцией по выше изложенным основаниям, взыскание судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы истца должно производится пропорционально удовлетворенным требованиям.

Соответственно, взыскание в полном объеме с Комитета вышеуказанных судебных расходов истца осуществлено неправомерно и в указанной части обжалуемый судебный акт апелляционной инстанции также подлежит изменению.

При изложенных обстоятельствах судебные расходы, понесенные Общественной организации "В", подлежат распределению с истца и ответчика в равных долях: по 1 000 руб. за рассмотрение искового заявления и по 1 000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.

В связи с необоснованностью доводов кассационной жалобы истца на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2010, расходы по государственной пошлине за рассмотрение данной жалобы относятся на заявителя.

С учетом вышеизложенного и руководствуясь ст. 110, п. 2 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановил:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2010 по делу N А35-8263/2009 изменить: в части указания в пункте 1.1. договора N 209-09с от 14.07.2009 вида разрешенного использования земельного участка - "использование передаваемого по настоящему договору земельного участка допускается в соответствии с любым предусмотренным для данной территориальной зоны видом разрешенного использования"; в части взыскания с Комитета по управлению имуществом Курской области судебных расходов.

Изложить пункт 1.1. договора N 209-09с от 14.07.2009 в следующей редакции: "Продавец обязуется передать в собственность за плату, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 46:29:103006:1, находящийся по адресу: г. Курск, ул. С., б/н, для эксплуатации автостоянки, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью 4116 кв. м".

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Курской области в пользу Общественной организации "В" расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение искового заявления в сумме 1 000 руб.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Курской области в пользу Общественной организации "В" расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1 000 руб.

В остальной части Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2010 по делу N А35-8263/2009 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.