Кассационное определение СК по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 20 декабря 2023 г. по делу N 8а-11828/2023[88а-12284/2023]

Судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего Нафикова И.А, судей Белоусовой Ю.К, Фахретдиновой Р.Ф, рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Шумилова Д.П. на решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 27 июня 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 26 октября 2023 г.

по административному делу по административному иску Шумилова Д.П. к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки Ставропольского края о признании незаконным отказа от 2 марта 2023 г. N 20-1487/з замены лиц по договору аренды и возложении обязанности.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Фахретдиновой Р.Ф, выслушав объяснения представителя Шумилова Д.Л. Савельевой А.С. поддержавшей доводы кассационной жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Шумилов Д.Л. обратился в суд с административным иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки Ставропольского края о признании незаконным письма от 2 марта 2023 г. N N об отказе в замене лиц по договору аренды от 21 апреля 2004 г. N 399 и возложении обязанности произвести замену арендатора земельного участка с кадастровым номером N на административного истца.

В обоснование требований указано, что Шумилов Д.Л. является собственником садового дома с кадастровым номером N, общей площадью 25 кв.м, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N площадью 707 кв.м по адресу: "адрес", "адрес", на основании договора купли-продажи от 10 декабря 2013 г, заключенного с Потаповой Т.В. Земельный участок предоставлен Потаповой Т.В. в аренду сроком на 25 лет, с 16 октября 2003 г..по 15 октября 2028 г, на основании постановления главы города Ессентуки от 16 октября 2003 г..N2689, договора аренды земельного участка от 21 апреля 2004 г..N 399. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 24 июня 2004 года. 31 мая 2013 г..Потапова Т.В. обращалась с письменным заявлением в комитет по муниципальной собственности о переуступке всех прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в пользу Шумилову Д.Л. в пределах срока действия вышеуказанного договора аренды земельного участка. Согласно ответу необходимо предоставить административному ответчику подписанный экземпляр соглашения о передаче прав и обязанностей. В феврале 2022 г..Шумилов Д.Л. обратился с заявлением в Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки Ставропольского края по вопросу замены лиц по договору аренды земельного участка от 21 апреля 2004 г..N 399. Согласно письму Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки Ставропольского края от 2 марта 2023 г..N 20-1487/3 в ходе проведения обследования установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 26:30:100357:7 объект недвижимого имущества - нежилое здание площадью 25 кв.м отсутствует, исходя из этого осуществить замену лиц по договору аренды земельного участка не представляется возможным.

Шумилов Д.Л. полагал отказ не отвечающим нормам действующего законодательства, так как садовый дом находится на реконструкции, разрешения для которой не требуется, оснований, препятствующих произвести замену лиц по договору аренды от 21 апреля 2004 г..N 399 на него не имеется, а в силу закона право долгосрочной аренды переходит к новому собственнику недвижимого имущества вне зависимости от наличия или отсутствия строения, поскольку он является собственником и его право собственности не прекращено.

Решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 27 июня 2023 г, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 26 октября 2023 г. в удовлетворении требований Шумилова Д.Л. отказано.

В кассационной жалобе Шумилова Д.Л, поданной 10 ноября 2023 г. и поступившей в Пятый кассационный суд общей юрисдикции 17 ноября 2023 г, ставится вопрос об отмене постановленных по делу судебных актов, как не соответствующих нормам материального и процессуального права, принятии по делу нового решения.

Иные лица, участвующие в деле, не явившиеся в судебное заседание, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и в надлежащей форме, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили.

На основании части 2 статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции рассмотрела административное дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, в связи с их надлежащим извещением.

Проверив материалы административного дела и обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему выводу.

В силу части 2 статьи 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Такие нарушения судами первой и апелляционной инстанций не допущены.

Как установлено судами, 21 апреля 2004 г. между комитетом по муниципальной собственности г. Ессентуки и Потаповой Т.В. заключен договор N 399 аренды земельного участка, площадью 706, 6 кв.м, расположенный по адресу: "адрес", "адрес" под садоводство и огородничество сроком на 25 лет (с 16 октября 2003 г. по 15 октября 2028 г.).

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 3 апреля 2019 г. земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 707 кв.м, вид разрешенного использования: под садоводство и огородничество, принадлежит Потаповой Т.В. на праве аренды, в соответствии с договором аренды земельного участка от 21 апреля 2004 г. N 399, согласно пункту 4.3 которого арендатор имеет право с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности третьим лицам при заключении договора на срок более пяти лет.

Согласно договору купли-продажи от 10 декабря 2013 г. Потапова Т.В. продала Шумилову Д.Л. принадлежащий ей на праве собственности дом, назначение нежилое, одноэтажный, общей площадью 25 кв.м, кадастровый номером N, расположенный на земельном участке из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером N площадью 706, 6 кв.м, под садоводство и огородничество. Право Шумилова Д.Л. одноэтажный садовый дом с кадастровым номером N, общей площадью 25 кв.м, подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 26 декабря 2013 г.

В феврале 2023 г. Шумилов Д.Л. обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки с заявлением о замене лиц в договоре аренды, поскольку он является собственником садового дома, общей площадью 25 кв.м с кадастровым номером N, расположенного на земельном участке с кадастровым номером N.

Согласно ответу от 2 марта 2023 г. N 20-1487/з заявителю сообщено, что согласно статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. Специалистами отдела муниципального контроля комитета осуществлен выход на место и проведено обследование вышеуказанного земельного участка и установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 26:30:100357:7 объект недвижимости - нежилое здание, площадью 25 кв.м, с кадастровым номером N отсутствует. Исходя из вышеизложенного, осуществить замену лиц по договору аренды земельного участка от 21 апреля 2004 г. N 399, расположенного по адресу: "адрес", кадастровый N, не представляется возможным.

Вступившим в законную силу решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 14 октября 2019 г. Шумилову Д.Л. отказано в удовлетворении иска к Потаповой Т.В, Бояркиной Л.А. о замене стороны в договоре аренды от 21 апреля 2004 г. N 399 земельного участка с кадастровым номером N площадью 707 кв.м, заключенному по 15 октября 2028 г, указав арендатором Шумилова Д.Л. вместо арендатора Потаповой Т.В, и о замене стороны в договоре аренды от 12 февраля 2003 г. N 191 земельного участка с кадастровым номером N площадью 835 кв.м, заключенному по 15 декабря 2027 г, указав арендатора Шумилова Д.Л. вместо арендатора Бояркиной Л.А.

В ходе рассмотрения указанного гражданского дела установлено, что на указанный период каких-либо объектов недвижимости на земельном участке не имеется. Более того, в соответствии с представленным заключением эксперта ООО "Северо-Кавказское экспертное учреждение "Феникс" от 22 июля 2019 г. N 66/19 в границах земельного участка с кадастровым номером N здания и сооружения в период с 2013-2014 г.г. не строились, строительные работы не проводились.

В то же время тем же решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 14 октября 2019 г. в удовлетворении встречных исков Потаповой Т.В, Бояркиной Л.А. к Шумилову Д.Л. об установлении факта отсутствия объекта недвижимости, о признании права собственности Шумилова Д.Л. на садовый дом на земельном участке с кадастровым номером N и на садовый дом на земельном участке с кадастровым номером N отсутствующим, об исключении записи о праве собственности Шумилова Д.Л. из Единого государственного реестра недвижимости отказано по мотиву избрания ненадлежащего способа защиты права.

Кроме того, решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 2 февраля 2023 г. в удовлетворении исковых требований Бояркиной Л.А. к Шумилову Д.Л. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи садового дома отказано; решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 9 февраля 2023 г. в удовлетворении исковых требований Потаповой Т.В. к Шумилову Д.Л. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи садового дома отказано. Указанные судебные акты вступили в законную силу.

Решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 1 июня 2023 г. в удовлетворении административного иска Шумилова Д.Л. к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки о признании незаконным отказа произвести замену лиц по договору аренды земельного участка с кадастровым номером N отказано. Указанный судебный акт вступил в законную силу, но является предметом кассационного обжалования.

Специалистами Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки 21 марта 2019 г, 28 февраля 2022 г. осуществлен выезд на место, в результате обследования спорного земельного участка установлено, что нежилой дом с кадастровым номером N, отсутствует.

Заключением кадастрового инженера от 27 апреля 2023 г. Кривоносовой М.Г. по заказу Шумилова Д.Л. подтверждено нахождение на земельном участке садового дома с параметрами 6х4 м с фотофиксацией.

Администрацией города Ессентуки Потаповой Т.В. и Бояркиной Л.А. выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от 19 ноября 2021 г. N 333 в отношении одного садового дома, расположенного на двух земельных участках с кадастровым номерами N.

Представитель заинтересованного лица Потаповой Т.В. Калайчева Л.А. в судебном заседании возражала относительно удовлетворения административного иска по основаниям возведения заинтересованным лицом фундамента в соответствии с уведомлением от 19 ноября 2021 г. N 333, тогда как описанная кадастровым инженером в акте от 27 апреля 2023 г. постройка не обладает признаками недвижимости и прочной связи с землей.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении административного иска, исходил из того, что Шумиловым Д.Л. в ходе рассмотрения дела не представлено относимых и допустимых доказательств, подтверждающих нахождение на спорном земельном участке принадлежащего ему строения, в том числе в состоянии реконструкции, в связи с чем административный ответчик при отсутствии согласия прежнего арендатора принял законное решение об отказе произвести замену лиц по договору аренды, соответствующее требованиям гражданского и земельного законодательства; при этом порядок и срок разрешения обращения соблюдены, оно рассмотрено уполномоченными на то должностными лицами, заявителю своевременно дан письменный мотивированный ответ.

С такими выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции, указав, что судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка и постановлено законное и обоснованное решение.

Судебная коллегия не находит предусмотренных законом оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

На основании части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу части 5 статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Заявляя административный иск, Шумилов Д.Л. полагал незаконным отказ органа местного самоуправления в замене арендатора земельного участка, полагая такой способ приобретения права аренды на земельный участок подлежащим применению в связи с государственной регистрацией его права собственности на садовый дом, учтенный по данным Единого государственного реестра недвижимости в пределах спорного земельного участка.

Отказывая в удовлетворении требований, суды, руководствуясь общими положениями пунктов 1 и 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующих заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на торгах, за исключением определенных случаев, среди которых заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов с собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в публичной собственности, полагали, что преимущественное право на заключение договора аренды спорного земельного участка (в том числе, право на перемену арендатора в договоре аренды) имеют собственники зданий, сооружений, расположенных на данном земельном участке, к таковым Шумилов Д.Л. не относится ввиду отсутствия в натуре объекта недвижимости - садового дома с кадастровым номером N площадью 25 кв.м в пределах участка с кадастровым номером N.

Такой вывод судов основан на применении к спорным правоотношениям норм материального права, которыми правоотношения по поводу замены стороны в арендном обязательстве не урегулированы, вместе с тем он не повлек ошибочного решения суда ввиду следующего.

По материалам дела, а также иных гражданских и административных дел с участием Шумилова Д.Л, Потаповой Т.В, Бояркиной Л.А. и Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ессентуки Ставропольского края, следует, что оспариваемый отказ органа местного самоуправления заменить арендатора Потапову Т.В. на арендатора Шумилова Д.Л. в пределах действующего договора аренды связан с сохранением неразрешенного гражданско-правового спора относительно права освоения земельного участка в соответствии с разрешенным видом его использования, поскольку как Шумилов Д.Л, так и Потапова Т.В, заключив договор купли-продажи садового дома с 2013 г, настаивают каждый на своих арендных правах в отношении земельного участка с кадастровым номером N площадью 707 кв.м в целом, каким-либо документальным образом не определили в каком объеме перешло от Потаповой Т.В. и приобретено Шумиловым Д.Л. право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования.

При этом материалами дела объективно подтверждается, что доступ к земельному участку с кадастровым номером N сохраняется как за Потаповой Т.В, которая совместно с Бояркиной Л.А. осуществляет возведение садового дома (имеющего признаки блокированной застройки), о чем им выдано уведомление о соответствии параметров садового дома установленным параметрам и допустимости размещения садового дома на земельных участках N, N от 19 ноября 2021 г. N 333, так и за Шумиловым Д.Л, которым представлен акт обследования садового дома, составленный кадастровым инженером 27 апреля 2023 г.

При таком положении органом местного самоуправления не может быть в административном порядке путем замены стороны в договоре аренды разрешена ситуация о пределах и объеме прав Шумилова Д.Л. на земельный участок, вытекающих из его договорных отношений с Потаповой Т.В, в связи с чем оспариваемый отказ не нарушает прав административного истца и не может быть признан незаконным ввиду отсутствия необходимой совокупности условий, предусмотренных частями 1, 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Поскольку совокупность таких условий при рассмотрении административного дела не установлена, оснований для удовлетворения административного иска у судов первой и апелляционной инстанций не имелось, в связи с чем кассационная жалоба подлежит оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 328 - 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 27 июня 2023 г. и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 26 октября 2023 г. оставить без изменения, кассационную жалобу Шумилова Д.П. - без удовлетворения.

Кассационное определение вступает в законную силу со дня вынесения и может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение шести месяцев со дня принятия судебного акта судом апелляционной инстанции, без учета времени рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

Председательствующий И.А. Нафиков

Судьи Ю.К. Белоусова

Р.Ф. Фахретдинова

Мотивированное кассационное определение изготовлено 21 декабря 2023 г.