Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 30 сентября 2010 г. по делу N А68-13341/2009 Признавая законными действия Администрации по отказу Обществу в приобретении арендуемого имущества, суд правомерно указал, что преимущественного права на выкуп спорного здания у заявителя не возникло, доказательств регистрации договора аренды заявителем не представлено (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 30 сентября 2010 г. по делу N А68-13341/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от заявителя - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, от администрации Муниципального образования Ефремовский район Тульской области - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, 3-их лиц: Департамента имущественных и земельных отношений Тульской области - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тульской области - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, МУП "К" - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, Государственного учреждения культуры Тульской области "Ц" - Ф.Е.А. - директора (паспорт 7009129628),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "М" на решение Арбитражного суда Тульской области от 15.03.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2010 по делу N А68-13341/2009, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "М" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с заявлением о признании незаконными действий главы администрации муниципального образования Ефремовский район Тульской области (далее - Администрация) по отказу Обществу в приобретении арендуемого имущества, расположенного по адресу: Тульская область, г. Ефремов, ул. С., д. 20, и с требованием обязать Администрацию выполнить действия по продаже заявителю арендуемого имущества, предусмотренные ч. 2 ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Решением суда от 15.03.2010 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2010 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Общество просит отменить решение и постановление, так как выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и принять новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя.

Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в жалобе, заслушав в судебном заседании представителя Общества, кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, на основании охранно-арендного договора от 03.10.1996 N 65, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Тульской области и АО "М" (правопредшественником заявителя), со сроком действия с 01.01.1996 по 25.11.2019, Обществу передано в аренду нежилое помещение, площадью 162,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Ефремов, ул. С., д. 20, представляющие собой постройку XIX - начало XX веков, подлежащую охране согласно решению Малого Совета от 27.05.1993 N 13-89.

Общество 01.04.2009 и 02.04.2009 обратилось в Администрацию, Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Тульской области с заявлениями о приватизации указанного здания.

В письме от 08.06.2009 Территориальное управление Росимущества по Тульской области сообщило Обществу, что спорное здание по состоянию на 03.06.2009 в реестре федерального имущества не числится.

Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области письмом от 10.09.2009 сообщил Обществу, что здания, расположенного по адресу: Тульская область, г. Ефремов, ул. С., д. 20, в реестре Тульской области нет; по вопросу отчуждения арендованного имущества надлежит обратиться в местные органы власти, поскольку данное имущество внесено в реестр муниципального имущества муниципального образования Ефремовский район 15.01.2001.

Администрация в письме от 07.09.2009 сообщила Обществу, что ему не может быть предоставлено преимущественное право на приобретение имущества, расположенного по адресу: г. Ефремов, ул. С., д. 20, поскольку Администрация никогда не заключала с Обществом договора аренды недвижимого муниципального имущества, расположенного по адресу: г. Ефремов, ул. С., д. 20.

Не согласившись с отказом в приобретении арендуемого имущества, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

В соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно ч. 4 ст. 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган вправе отказать арендатору в приобретении арендуемого имущества.

В качестве основания для реализации права преимущественного выкупа Обществом представлен охранно-арендный договор от 03.10.1996 N 65, со сроком действия с 01.01.1996 по 25.11.2019.

Между тем, арбитражный суд, учитывая п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 651 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), согласно которым договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации, обоснованно указал, что названный охранно-арендный договор Обществом не зарегистрирован в установленном порядке, в связи с чем является незаключенным.

Согласно разъяснению Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, данному в пункте 4 Информационного письма от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Арбитражный суд правильно указал, что нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании Общества непрерывно в течение трех и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, а не с моментом его государственной регистрации, поэтому для целей применения Закона дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного статьей 3 Закона.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу, что преимущественного права на выкуп спорного здания у заявителя не возникло.

Доказательств регистрации договора суду не представлено.

Помимо этого суд апелляционной инстанции, учитывая п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 1 ст. 216 ГК РФ, обоснованно указал, что право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации. Между тем доказательств регистрации права хозяйственного ведения спорным имуществом за МУП "К" Администрацией не представлено.

Кассационная коллегия считает, что выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в материалах дела доказательствам, и в силу ст. 286 АПК РФ не подлежат переоценке в суде кассационной инстанции.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, фактически повторяют доводы Общества, явившиеся обоснованием его позиции, они исследованы судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора, им дана надлежащая оценка.

При таких обстоятельствах оснований для отмены обжалуемых судебных актов кассационная коллегия не усматривает.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 15.03.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2010 по делу N А68-13341/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.