Апелляционное определение СК по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции от 19 декабря 2023 г. по делу N 66а-3227/2023

Судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Селиверстовой И.В, судей Константиновой Ю.П. и Ефремовой О.Н, при секретаре Сахарове Р.П, рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-2415/2023 по административному исковому заявлению ООО "ЛАНДАУ ФЭШН ГРУПП" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости

по апелляционной жалобе ООО "ЛАНДАУ ФЭШН ГРУПП" на решение Московского городского суда от 16 августа 2023 года, которым в удовлетворении административного искового заявления отказано.

Заслушав доклад судьи судебной коллегии по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции Ефремовой О.Н, пояснения представителя административного истца Скрябышева С.Д, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ООО "ЛАНДАУ ФЭШН ГРУПП" обратилось в Московский городской суд с административным исковым заявлением об установлении по состоянию на 1 января 2021 года кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N, площадью 312, 4 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", в размере его рыночной стоимости 52 787 911 руб. В подтверждение размера рыночной стоимости объекта недвижимости административным истцом представлен отчет об оценке от 9 августа 2022 года N О-018, выполненный оценщиком ООО "КВТЕХ".

В обоснование заявленных требований Общество указало на то, что ему на праве собственности принадлежит указанное выше нежилое помещение. Вместе с тем, установленная в рамках государственной кадастровой оценки в отношении объекта недвижимости и внесенная в ЕГРН по состоянию на 1 января 2021 года кадастровая стоимость составляет 93 357 734, 71 руб, что не соответствует его рыночной стоимости, является завышенным, нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество организаций.

В ходе рассмотрения дела в связи с возникновением сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта исследования, судом по ходатайству представителя административного ответчика Департамента городского имущества города Москвы была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертному учреждению ГБУ Московской области "МОБТИ".

С результатами проведенной по делу судебной экспертизы ООО "ЛАНДАУ ФЭШН ГРУПП" не согласился, представил рецензию на экспертное заключение, ходатайствовал о проведении повторной судебной экспертизы.

Суд с учетом положений статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в удовлетворении заявленного ходатайства отказал. Приняв за основу судебного решения экспертное заключение N от 29 марта 2023 года, судом 16 августа 2023 года постановлено решение, которым административному истцу отказано в удовлетворении заявленных требований. С ООО "ЛАНДАУ ФЭШН ГРУПП" в пользу Департамента городского имущества города Москвы взысканы судебные расходы на производство судебной экспертизы в размере 114 499, 20 руб.

С таким решением административный истец не согласился, просит отменить состоявшийся судебный акт, полагая его принятым при неверном применении норм материального и процессуального права, принять по делу новое решение, которым административное исковое заявление удовлетворить в полном объеме.

Как полагает автор апелляционной жалобы, на разрешение эксперта судом не ставился вопрос о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а именно: допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, проверяемой.

Само экспертное заключение, составленное ГБУ Московской области "МОБТИ", положенное в основу решения суда первой инстанции, не отвечает требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Как полагает апеллянт, цены предложений и ставка аренды не соответствуют сложившейся тенденции рынка офисной недвижимости, экспертом некорректно проведен анализ ценообразующего фактора "тип парковки", доля объекта капитального строительства в стоимости единого объекта недвижимости определена некорректно.

Более того, судом первой инстанции необоснованно отказано в назначении повторной судебной экспертизы. В связи с чем, апеллянт заявляет ходатайство о назначении и проведении повторной судебной экспертизы в рамках апелляционного производства.

Возражения относительно доводов апелляционной жалобы в суд не представлены.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились представители Департамента городского имущества города Москвы, Правительства Москвы, ППК "Роскадастр", ГБУ "Центр имущественных платежей", о времени и месте рассмотрения административного дела извещены надлежащим образом, об отложении разбирательства дела не просили. ППК "Роскадастр" ходатайствовал о рассмотрении дела без участия своего представителя.

На основании статьи 150, части 4 статьи 247, части 1 статьи 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации с учетом положений частей 8 и 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотрение административного дела в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В соответствии с частью 2 статьи 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для административного дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для административного дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам административного дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Согласно статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии у административного истца права на пересмотр кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации закреплено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию с 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Как следует из материалов дела и верно установлено судом первой инстанции со ссылкой на положения главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций", постановление Правительства Москвы N 700-ПП от 28 ноября 2014 года, которым утвержден перечень объектов недвижимого имущества в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, обращение административного истца обусловлено уплатой обязательных платежей, налоговая база для исчисления которых определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку Общество является собственником нежилого помещения, расположенного в пределах нежилого здания с кадастровым номером N, включенного в упомянутый выше перечень объектов на 2022 год (пункт 9295 приложения 1).

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 15 ноября 2021 года N 51520 была утверждена кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2021 года и составила 93 357 734, 71 руб. В ЕГРН внесены сведения об указанной кадастровой стоимости, которая подлежит применению для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января 2022 года.

Суд первой инстанции, проанализировав положения статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке, пришел к правильному выводу о возможности пересмотра установленной кадастровой стоимости посредством определения ее равной рыночной стоимости.

Обязанность по доказыванию размера действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости возложена законом на административного истца (часть 5 статьи 247, пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" (далее - Постановление N 28).

Административный истец, оспаривая установленную кадастровую стоимость, предоставил отчет N О-018 от 9 августа 2022 года, выполненный оценщиком ООО "КВТЕХ".

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель Департамента городского имущества города Москвы указал на несоответствие названного отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям федерального законодательства в области оценочной деятельности.

С целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах установленных юридически значимых обстоятельств, наличия противоречий в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда по настоящему делу была назначена судебная экспертиза.

Данная позиция согласуется с разъяснениями Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в пунктах 20, 23 Постановления N 28.

Согласно экспертному заключению N от 29 марта 2023 года, выполненному экспертом ГБУ Московской области "МОБТИ", отчет, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости на исследуемую дату составила 151 564 000 руб.

Общество с представленным экспертным заключением не согласилось, указало на наличие сомнений в достоверности экспертного заключения, ссылалось на рецензию от 26 июня 2023 года, выполненную специалистом ООО "Роосконсалтгруп" Комиссаровым Г.А.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции в основу решения об отказе в удовлетворении административного иска положил выводы судебной экспертизы, которой в постановленном решении дана надлежащая правовая оценка по правилам статей 84 и 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с иными установленными обстоятельствами и исследованными доказательствами по административному делу, и, согласившись с ее результатами, пришел к выводу, что в ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости спорного объекта по сравнению с рыночной своего подтверждения не нашел, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца.

Суд первой инстанции верно исходил из того, что экспертное заключение соответствует действующему законодательству об экспертной и оценочной деятельности, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной. Эксперт имеет высокую квалификацию и большой стаж работы в области экспертной деятельности, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Экспертом проведено исследование рынка недвижимости, обоснованно выбраны объекты-аналоги, подходы и применяемые в их рамках методы оценки. Введенные в процессе оценки корректировки применены обоснованно по наиболее существенным ценообразующим факторам; расчеты не содержат математических, методических, арифметических ошибок и являются правильными.

Судебная коллегия не находит оснований для переоценки доказательств, имеющихся в материалах дела.

Оснований не доверять представленному экспертному заключению не имеется. Эксперт ГБУ Московской области "МОБТИ" Кузнецов С.В. предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, имеет специальное высшее образование, специализацию, опыт работы по специальности с 1999 года, стаж экспертной работы 15 лет.

Экспертное заключение соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации: является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Доводы апелляционной жалобы на неполноту поставленных перед экспертом вопросов подлежат отклонению, поскольку при разрешении судом вопроса о назначении судебной экспертизы административный истец возражений относительно поставленных на обсуждение вопросов не представил. Сформулированные в определении вопросы направлены на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, что соответствует пункту 23 Постановления N 28.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности", в части, применяемых к спорным правоотношениям, ФСО N 1, ФСО N 2, ФСО N 3, ФСО N 7.

Экспертиза рыночной стоимости объекта капитального строительства проведена путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости нежилого помещения.

При определении рыночной стоимости эксперт применил сравнительный и доходный подход. В заключении изложено подробное обоснование использования данных подходов и отказа от использования затратного подхода к оценке.

При сравнительном подходе для расчета эксперт выбрал четыре объекта-аналога, сопоставимых с оцениваемым нежилым помещением. Информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников информации, характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании значимых ценообразующих факторов, произвел необходимые корректировки, привел подробное обоснование поправок и расчет их значений.

Экспертом в рамках сравнительного подхода определена средневзвешенная величина рыночной стоимости, которая составила по состоянию на 1 января 2021 года 600 748 руб.

При этом диапазон рыночных цен единых объектов недвижимости в исследуемом сегменте рынка торгового назначения в месте расположения объекта исследования составил от 515 189 до 675 990 руб./кв.м, то есть полученная величина рыночной стоимости ЕОН в рамках сравнительного подхода сопоставима с диапазоном рыночных цен.

Стоимость объекта недвижимости определялась экспертом также с применением доходного подхода, в рамках которого использовался метод прямой капитализации доходов.

Согласно пункту 23 ФСО N 7, при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения: доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов; в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям; метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Расчет рыночной стоимости оцениваемого недвижимого имущества методом прямой капитализации дохода приведен в таблице 14 заключения.

При исследовании доходным подходом, эксперт определилрыночную ставку арендной платы, взяв в качестве аналогов также объекты коммерческого использования, сопоставимые с оцениваемым объектом, в том числе, по месторасположению.

Экспертом указан порядок расчета арендной платы, определен коэффициент капитализации и рассчитана средневзвешенная величина рыночной стоимости спорного объекта в рамках доходного подхода в размере 77 171 руб, которая находится в диапазоне рыночных цен арендных ставок, определенного экспертом от 75 128 до 85 714 руб./кв.м.

В результате, согласованная полученных результатов рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2021 года определена в размере 151 564 000 руб, или 485 160 руб./кв.м, что опровергает доводы апелляционной жалобы о том, что рассчитанные экспертом значения не соответствуют уровню рыночных цен и арендных ставок на данный сегмент недвижимости.

Судебная коллегия не может согласиться с указанием автора жалобы на некорректно проведенный анализ рынка. Как следует из методической литературы по проведению оценки, одним из самых распространенных способов оценки сопоставимости объектов-аналогов является вычисление коэффициента вариации скорректированных стоимостей объектов-аналогов и величины суммарной валовой корректировки. Из содержания экспертного заключения следует, что в рассматриваемом случае коэффициент вариации не превысил 30%, что свидетельствует о допустимой изменчивости вариационного ряда скорректированных значений объектов-аналогов и как следствие о корректном подборе экспертом объектов-аналогов.

Доля стоимости, приходящейся на улучшения (ОКС) в общей стоимости ЕОН, определена обоснованно экспертом в размере 0, 86 на основании Справочника оценщика недвижимости - 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов, под ред. Лейфера Л.А.

Поскольку определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на 1 января 2021 года, вывод суда первой инстанции о том, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является правильным.

В ходе рассмотрения дела представителем административного истца представлены письменные замечания на заключение эксперта, рецензия, суть которых аналогична доводам, приведенным в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе, на которые экспертом даны письменные пояснения и эти пояснения опровергают приводимые в жалобе доводы, с которыми соглашается судебная коллегия, поскольку они получены в предусмотренном законом порядке в связи с проведенной экспертизой.

Таким образом, экспертное заключение сомнений в его обоснованности не вызывает, доводы апелляционной жалобы о несоответствии экспертного заключения действующему законодательству своего подтверждения не нашли.

Изложенное не позволяет судебной коллегии согласиться с доводами административного истца о необходимости проведения по делу повторной судебной экспертизы. В связи с чем, данное ходатайство судебная коллегия отклоняет, ввиду того, что сторонами не приведено доводов, свидетельствующих о наличии противоречий в выводах эксперта, сомнений в достоверности данного заключения, а несогласие Общества с результатами экспертного исследования само по себе не влечет необходимости проведения повторной судебной экспертизы.

Представленный административным истцом отчет N О-018 от 9 августа 2022 года, суд первой инстанции правомерно не признал доказательством, подтверждающим величину рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, поскольку, как установлено судом и не опровергнуто представителем административного истца, данный отчет об оценке рыночной стоимости содержит такие нарушения законодательства об оценочной деятельности, которые влияют на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Достоверных доказательств того, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, судебной коллегии не представлено.

Отказ суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы не является нарушением процессуального законодательства, влекущим отмену судебного акта.

Распределение судебных расходов осуществлено судом верно с учетом положений статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Административный истец соразмерность судебных расходов не оспаривает.

Обсуждая вопрос об обоснованности заявленного размера расходов экспертной организацией в размере 114 499, 20 руб, судебная коллегия учитывает категорию сложности исследования, количество поставленных на разрешение эксперта вопросов, длительность проведения экспертного исследования, площадь нежилого помещения, а также исходит из того, что стоимость экспертного исследования не превышает стоимости экспертного часа с учетом НДС в размере 2971, 75 руб, установленного Приказом ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России от 9 февраля 2023 года N 29/1-1 "Об установлении стоимости экспертного часа и утверждении Перечня платных работ при производстве на договорной основе экспертных исследований для граждан и юридических лиц", и приходит к выводу об отсутствии оснований для снижения стоимости экспертного исследования.

Также судебная коллегия учитывает, что расходы на производство экспертного исследования в рамках настоящего дела понесены стороной административного ответчика на сумму 114 499, 20 руб. (л.д. 112 и 115).

Нарушение норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено. Решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 309, 311 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции, определила:

решение Московского городского суда от 16 августа 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "ЛАНДАУ ФЭШН ГРУПП" - без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба может быть подана через суд первой инстанции в течение шести месяцев со дня вынесения апелляционного определения во Второй кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий:

Судьи: