Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 8 октября 2010 г. по делу N А48-6496/2009 Учитывая, что отказ Общества от исполнения договоров участия в долевом строительстве жилья не соответствует нормам действующего законодательства и условиям указанных договоров, суд правомерно признал его незаконным (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 8 октября 2010 г. по делу N А48-6496/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца Г.И.Ю. - представитель (доверенность от 25.08.2010), К.А.А. - представитель (доверенность от 03.11.2009), от ответчика не явились, надлежаще извещены, от третьего лица не явились, надлежаще извещены,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "К" на решение Арбитражного суда Орловской области от 18.03.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2010 по делу N А48-6496/2009, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "П" (далее - ООО "П") обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "К" (далее - ООО "К") о признании незаконным одностороннего отказа ООО "К" от исполнения договоров участия в долевом строительстве жилья N N 203, 205-209 от 02.09.2008.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление федеральной регистрационной службы по Орловской области.

В свою очередь, ООО "К" заявлены встречные исковые требования о признании незаключенными договоров участия в долевом строительстве жилья N N 203, 205-209 от 02.09.2008.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 18.03.2010 иск ООО "П" удовлетворен. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов арбитражного суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, ООО "К" обратилось в Федеральный арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит об отмене принятых судебных актов.

Представители истца отклонили доводы кассационной жалобы, считая принятые судебные акты законными и обоснованными.

Представители ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом. В порядке ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный кассационный суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав представителей ООО "П", обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для ее удовлетворения.

Как установлено арбитражным судом, между ООО "К" (заказчик) и ООО "П" (генподрядчик) заключен договор N 2/с от 02.07.2007, в соответствии с которым генподрядчик обязался выполнить строительно-монтажные работы по устройству фундамента, цокольной части здания, монтажу плит перекрытия, устройству кирпичной кладки стен и перегородок, отделочные работы и другие сопутствующие работы на объекте по строительству 6-ти подъездного 9-ти этажного жилого дома по ул. Космонавтов в г. Орле.

01.09.2008 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому ООО "К" обязалось передать ООО "П" в собственность в счет стоимости работ в соответствии с п. 2.3, 7.4 договора семь трехкомнатных квартир (N N 198, 202, 162, 158, 122, 90, 45) в строящемся 9-ти этажном 6-ти подъездном жилом доме, расположенном по адресу: г. Орел, ул. К.

В силу п. 1 соглашения общая стоимость квартир, исходя из расчета 23000 руб. за 1 кв. м оплачиваемой площади, составила 13662920 руб. При этом стороны предусмотрели, что переход имущественных прав на указанные квартиры производится путем подписания договоров долевого участия с указанием погашения всей стоимости квартиры на момент подписания указанного договора.

Во исполнение условий дополнительного соглашения 02.09.2008 сторонами подписаны договоры участия в долевом строительстве жилья N N 203, 205-209.

Пунктом 3.3 указанных договоров предусмотрено, что расчет между сторонами производится в соответствии с договором подряда N 2/с от 02.07.2007 в срок до 30.11.2008.

В соответствии с разделом 7 договоров участник долевого строительства вправе расторгнуть договор не ранее чем через 30 дней после направления в письменной форме участнику в порядке, предусмотренном действующим законодательством, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены настоящего договора и о последствиях неисполнения данного требования. При неисполнении участником такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены настоящего договора и последствиях неисполнения такого требования, либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника в его получении или в связи с отсутствием участника по указанному им почтовому адресу застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в соответствии с п. 7.5 настоящего договора (п. 7.4).

Договоры участия в долевом строительстве жилья зарегистрированы Управлением федеральной регистрационной службы по Орловской области 15.09.2008.

Уведомлениями (исх. N N 3210-216 от 07.09.2009) ООО "К" известило ООО "П" об одностороннем отказе от исполнения указных договоров.

15.09.2009 в Управление федеральной регистрационной службы по Орловской области поступило заявление ООО "К" о расторжении договоров N N 203, 205-209 от 02.09.2008.

17.09.2009 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена запись о расторжении договоров участия в долевом строительстве жилья.

Полагая, что отказ ООО "К" от исполнения договоров участия в долевом строительстве жилья является незаконным, ООО "П" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суды первой и апелляционной инстанций правомерно руководствовались следующим.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Как видно из материалов дела, оспариваемые договоры N N 203, 205-209 от 02.09.2008 являются договорами участия в долевом строительстве; вытекающие из них правоотношения регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

В соответствии с ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Данная норма корреспондирует с ч. 3 ст. 433 ГК РФ, предусматривающей, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как усматривается из материалов дела, договоры участия в долевом строительстве жилья от 02.09.2008 составлены в виде одного документа, подписаны сторонами и зарегистрированы Управлением федеральной регистрационной службы по Орловской области 15.09.2008 (л.д. 17-46, т. 1). Регистрация расторжения указанных договоров, как правильно указал арбитражный суд, не является свидетельством несоблюдения сторонами формы заключения данных договоров.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ч. 4 ст. 4 вышеназванного Закона N 214-ФЗ от 30.12.2009 г. договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Материалы дела свидетельствуют о том, что объектами долевого строительства по настоящим договорам являются трехкомнатные квартиры. Описание квартир с указанием создаваемого жилого многоквартирного дома указано в Приложениях N 1 к договорам.

Предмет договоров определен сторонами в разделе 2, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный сделкой срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) 9-ти этажный кирпичный жилой многоквартирный дом, в состав которого входят квартиры по адресу: г. Орел, ул. К., микрорайон N 13, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать спорные квартиры участнику, а участник - оплатить указанную в договорах цену квартир и принять их в собственность по правилам настоящих договоров.

Цена договоров на дату их заключения установлена исходя из стоимости 1 кв. м оплачиваемой площади в размере 23000 руб. (п. 3.1 договоров).

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в договоре участия в долевом строительстве жилья сторонами не согласован срок передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, является необоснованным в виду следующего.

В соответствии со ст. 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

В силу ст. 192 ГК РФ к сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года. Срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока. Срок, определенный в полмесяца, рассматривается как срок, исчисляемый днями, и считается равным пятнадцати дням. Если окончание срока, исчисляемого месяцами, приходится на такой месяц, в котором нет соответствующего числа, то срок истекает в последний день этого месяца.

В соответствии с п. 6.1 договоров участия в долевом строительстве жилья от 02.09.2008 плановым сроком ввода жилого дома в эксплуатацию является 1 квартал 2009 года.

Пунктом 6.2 договоров стороны согласовали срок передачи квартир участнику - в течение 2 месяцев с момента ввода жилого дома в эксплуатацию со срока, указанного в п.6.1 договора (п. 6.2).

Следовательно, срок передачи квартир определяется датой - 31.05.2009 (31.03.2009 плюс 2 месяца).

Давая оценку вышеизложенным обстоятельствам и расценивая спорные договоры на предмет наличия в них всех существенных условий договоров данного вида, суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали данные договоры заключенными, в связи с чем обоснованно отказали в удовлетворении встречных исковых требований.

Довод ООО "К" о том, что в названных договорах не согласован порядок оплаты квартир, в связи с чем последний правомерно отказался от исполнения договоров, не соответствует материалам дела.

Согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости. Вместе с тем, данный закон не содержит запрета на оплату объекта долевого строительства иным способом.

В силу ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Согласно п. 3.3 договоров расчет между сторонами производится в соответствии с договором подряда на выполнение отдельных видов работ N 2/с от 02.07.2007 в срок до 30.11.2008.

01.09.2008 сторонами заключено дополнительное соглашение к указанному договору о передаче ответчиком в собственность истца семи трехкомнатных квартир стоимостью 136629209 руб. в счет оплаты стоимости работ, а также предусмотрено, что переход имущественных прав на указанные квартиры производится путем подписания договоров участия в долевом строительстве с указанием погашения всей стоимости квартиры на момент подписания договора.

В силу п. 6.8 договора N 2/с от 02.07.2007 ООО "К" обязалось обеспечивать непрерывный режим финансирования в течение всего периода ведения работ.

Таким образом, стороны установили, что именно обязательство заказчика строительства (в данном случае - ООО "К") в сумме 13662920 руб. будет прекращено путем передачи квартир на основании договоров участия в долевом строительстве жилья.

Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 17.02.2009 01.09.2008 ответчик произвел оплату работ в сумме 13662920 руб.

Как правильно указал арбитражный суд, данная сумма является стоимостью квартир, передаваемых истцу по договорам участия в долевом строительстве, в том числе N N 203, 205-209 от 02.09.2008.

Указанное свидетельствует о том, что стороны предусмотрели, что денежное обязательство истца по договорам участия в долевом строительстве погашается фактическим проведением зачета денежного обязательства ответчика по оплате работ, выполняемых истцом.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

Согласно разъяснениям, данным в п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", статья 410 ГК РФ не требует, чтобы предъявляемое требование вытекало из того же обязательства или из обязательства одного вида.

Таким образом, подписав акты взаимных расчетов, стороны фактически провели зачет стоимости вышеуказанных квартир в счет оплаты стоимости работ, т.е. произвели зачет встречных требований.

Следовательно, как правильно указал арбитражный суд, в рамках участия в долевом строительстве жилья была произведена оплата в форме, предусмотренной договорами участия в долевом строительстве и не запрещенной действующим законодательством.

Принимая во внимание, что обязательства ООО "П" были прекращены по соглашению сторон, суд пришел к правильному выводу об отсутствии у ответчика права на односторонний отказ от исполнения договоров участия в долевом строительстве по основаниям просрочки совершения денежного платежа в соответствии со ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ.

Довод заявителя кассационной жалобы о соблюдении последним порядка расторжения договора, предусмотренного ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ, отклоняется судом кассационной инстанции в виду следующего.

Согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования.

По смыслу названной правовой нормы застройщик обязан направить участнику долевого строительства предупреждение, из которого бы ясно и определенно следовало, какое обязательство, по какому договору не исполнено, какая задолженность имеется у участника перед застройщиком, требование погасить данную задолженность, а также последствия неисполнения такого требования.

Аналогичное условие содержится в п. 7.4 договоров участия в долевом строительстве жилья.

Вместе с тем письмо от 18.2.2009 г. за N 18, подтверждающее, по мнению ООО "К", соблюдение последним вышеуказанных требований, не отвечает признакам предупреждения, предусмотренным ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ.

Данный документ содержит предложение об оплате договоров денежными средствами в срок до 20 марта 2009г. в виду непринятия результата работ. Также ответчик указывает на имеющие место разногласия относительно определения цены и объемов выполненных ООО "П" работ.

Вместе с тем, предложение ООО "К" об исполнении обязательств по оплате денежными средствами договоров N N 203, 205-209 от 02.09.2009 противоречит тому обстоятельству, что на момент направления данного письма указанные обязательства были прекращены по соглашению сторон.

Таким образом, названное письмо не может являться надлежащим доказательством направления истцу требования о погашении задолженности по уплате цены договоров, содержащего предупреждение о последствиях его неисполнения, в порядке, предусмотренном действующим законодательством и условиями спорных сделок.

Учитывая, что отказ ООО "К" от исполнения договоров участия в долевом строительстве жилья не соответствует нормам закона и условиям данных договоров, арбитражный суд пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, а также доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения арбитражного суда и им дана надлежащая правовая оценка, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов.

В силу ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права.

Переоценка обстоятельств, установленных арбитражным судом, не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов не установлено.

В соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ, ст. 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации ООО "К" была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы до рассмотрения ее по существу.

Согласно ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст. 287 п. 1 ч. 1, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 18.03.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2010 по делу N А48-6496/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ООО "К" в доход федерального бюджета 2000 рублей госпошлины за подачу кассационной жалобы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.