Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11 октября 2010 г. по делу N А62-697/2010 Суд правомерно удовлетворил иск Администрации об обязании Общества освободить нежилое помещение, поскольку действие заключенного между сторонами договора аренды прекращено, а доказательств освобождения спорного нежилого помещения ответчиком в материалы дела не представлено (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 11 октября 2010 г. по делу N А62-697/2010
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также определение Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11 октября 2010 г. по делу N А62-697/2010

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца представитель не явился, извещен надлежаще; от ответчика представитель не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "О", г. Смоленск, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 09.04.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2010 по делу N А62-697/2010, установил:

Администрация города Смоленска обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "О" (далее - ООО "О"), г. Смоленск, об обязании ответчика освободить нежилое помещение площадью 96,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Л., д. 6/1.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 09.04.2010, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2010, исковые требования удовлетворены.

Ссылаясь на несоответствие выводов судов, изложенных в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, ООО "О" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие представителей указанных лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов ввиду следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судебными инстанциями, нежилое помещение общей площадью 96,7 кв. м, кадастровый (условный) номер 67-67-01/043/2005-811, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Л., д. 6/1, является муниципальной собственностью, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.11.2005.

16.02.2009 между администрацией города Смоленска (арендодатель) и ООО "О" (арендатор) был заключен договор аренды N 2275/09 нежилого помещения, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение площадью 96,7 кв. м (в том числе подвальное), являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: г. Смоленск, ул. Л., д. 6/1, для использования под торговлю непродовольственными товарами.

Согласно п. 1.1.2 срок действия договора установлен сторонами с 01.01.2009 по 29.12.2009.

Пунктом 5.7. договора предусмотрено, что арендатор, в случае надлежащего выполнения им принятых по настоящему договору аренды обязательств, по окончании срока действия договора имеет преимущественное перед другими лицами право на продление договора. При этом арендатор обязан уведомить арендодателя за один месяц до истечения срока действия договора о желании заключить договор на новый срок.

В соответствии с условиями заключенного договора спорное нежилое помещение было передано ответчику по акту приема-передачи от 01.01.2009.

Письмом от 09.12.2009 N 7-6091 истец уведомил ответчика о том, что согласно Федеральному закону от 17.07.2009 N 173-ФЗ "О внесении изменений в статьи 17.1 и 53 Федерального закона "О защите конкуренции" договоры аренды муниципального имущества могут быть заключены только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров. В порядке исключения разрешается без проведения конкурсов или аукционов заключение на новый срок договоров, заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства. Ввиду того, что ООО "О" не относилось к субъектам малого или среднего предпринимательства на момент заключения договора аренды от 16.02.2009, указанный договор на новый срок продлен не будет. Ответчику предложено в срок до 30.12.2009 освободить арендуемое помещение, передав его по акту сдачи - приемки арендодателю и погасить задолженность по арендной плате.

Однако, после истечения определенного сторонами срока действия договора аренды арендатор спорное помещение не освободил, продолжил им пользоваться.

29.01.2010 истцом была проведена проверка соблюдения условий договора аренды муниципального нежилого помещения, в результате проведения которой было установлено, что арендуемое помещение используется под торговлю промышленными товарами (обувь). На момент проведения проверки в арендуемом помещении находился субрендатор ИП К.В.И. Данное обстоятельство подтверждается актом проверки от 29.01.2010.

С учетом изложенного, поскольку ответчик после истечения срока действия договора аренды спорное помещение не освободил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно пришли к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Из материалов дела следует, что договор аренды N 2275/09 от 16.02.2009 был заключен на срок с 01.01.2009 по 29.12.2009.

При этом истец до окончания срока действия договора аренды направил в адрес ответчика уведомление об отказе от продления договора аренды N 2275/09 от 16.02.2009 на новый срок и необходимости освободить занимаемое помещение, что свидетельствует об отсутствии у него намерения на продолжение арендных отношений.

Данное обстоятельство подтверждается письмом N 7-6091 от 09.12.2009, полученным ответчиком 10.12.2009.

В соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Учитывая, что ООО "О" было уведомлено о прекращении арендных отношений (соответствующее уведомление получено ответчиком 10.12.2009), суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды N 2275/09 от 16.02.2009 прекратил свое действие по истечении предусмотренного в нем срока, т.е. 29.12.2009.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку действие заключенного сторонами договора аренды прекращено, учитывая, что у истца отсутствовали намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения спорного нежилого помещения в материалы дела не представлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование администрации г. Смоленска об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение.

При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского Кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского Кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Вместе с тем ни нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, ни иными законами не предусмотрена обязанность администрации г. Смоленска заключить с истцом договор аренды нежилого помещения. Доказательств, свидетельствующих о добровольно принятом истцом обязательстве по заключению договора аренды с арендатором на новый срок, ответчиком суду также не представлено.

При этом последствия нарушения преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок установлены в абз. 3 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что ответчик продолжает пользоваться спорным имуществом и перечислять арендную плату, также не может быть принят во внимание, поскольку в силу положений ст. 622 Гражданского кодекса РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество при прекращении договора аренды, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Таким образом, по смыслу указанных правовых норм исполнение обязательства по внесению арендной платы само по себе не свидетельствует о наличии между сторонами договорных правоотношений.

Подлежит отклонению и довод заявителя жалобы о том, что договор аренды не может считаться расторгнутым с 29.12.2009 года, поскольку согласно пункту 1.1.3 договора аренды указанный договор считается расторгнутым (прекращенным) со дня фактической сдачи арендатором арендуемого помещения по акту приема-передачи.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Оценив условия заключенного между сторонами договора аренды N 2275/09 от 16.02.2009 по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом сложившихся взаимоотношений сторон и имеющихся в материалах дела доказательств, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что фактически воля сторон при заключении договора была направлена на установление срока аренды с 01.01.2009 по 29.12.2009.

При этом суды справедливо приняли во внимание тот факт, что договор аренды, заключенный на срок более одного года подлежит государственной регистрации. Следовательно, если стороны при заключении договора имели ввиду больший срок, нежели указан в пункте 1.1.2. договора, то такой договор должен был быть зарегистрирован в установленном порядке. Отсутствие государственной регистрации влечет незаключенность договора. Вместе с тем, стороны факт наличия договорных отношений подтверждают.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, повторяют доводы заявителя, явившиеся обоснованием его позиции, они были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций и обоснованно отклонены по мотивам, изложенным в обжалуемых судебных актах.

Таким образом, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 09.04.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2010 по делу N А62-697/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.