Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 30 ноября 2023 г. по делу N 66а-1896/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В, Колпаковой А.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бобиной Д.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-314/2023 по административному исковому заявлению Гранкиной В.В. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N

по апелляционной жалобе ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество" на решение Ставропольского краевого суда от 11 сентября 2023 года об удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи Струковой А.А, объяснения представителя ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество" - Лисовой О.С, поддержавшей апелляционную жалобу, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Гранкина В.В. обратилась 4 июля 2023 года в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N равной их рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года.

Определением Ставропольского краевого суда от 11 сентября 2023 года прекращено производство в части требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года в связи с принятием отказа от административных исковых требований в этой части.

Применительно к требованиям о пересмотре кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N административный истец указал, что с 2015 года является собственником указанного помещения площадью 220, 3 кв.м, местоположение: "адрес"

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 25 ноября 2019 года N 1175 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края" утверждены результаты определения кадастровой стоимости, помимо прочих, помещения с кадастровым номером N в размере 6 839 485, 45 руб. по состоянию на 1 января 2019 года.

Соответствующие сведения внесены в ЕГРН 22 января 2020 года и не пересматривались.

Как указывает административный истец, установленная кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость объекта, которая согласно отчету об оценке от 13 июня 2023 года N 071-КS/2023, выполненному оценщиком ООО "Капитал Инвест" Калашниковой В.Ю, составляет по состоянию на 1 января 2019 года - 2 042 000 руб.

Ссылаясь на то, что вследствие значительного превышения кадастровой стоимости по отношению к рыночной стоимости нарушены права административного истца в сфере налогообложения, Гранкина В.В. просила установить в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровую стоимость объекта равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 год, определив величину рыночной стоимости в соответствии с представленным отчетом об оценке.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация Минераловодского городского округа и ППК "Роскадастр" в лице филиала по Ставропольскому краю.

Определением от 18 июля 2023 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза в целях определения рыночной стоимости объекта по состоянию на 1 января 2019 года; производство судебной экспертизы поручено сотруднику Автономной некоммерческой организации "Бюро судебных экспертиз Ставропольского края" Косенко Е.А.; производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от 28 августа 2023 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта Косенко Е.А. от 24 августа 2023 года N 32/2023-Э о рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером N по состоянию на 1 января 2019 года - 6 513 000 руб.

В судебном заседании 11 сентября 2023 года представителем административного истца заявлено устное ходатайство об определении величины рыночной стоимости объекта с учетом заключения судебной оценочной экспертизы.

Решением Ставропольского краевого суда от 11 сентября 2023 года административные исковые требования удовлетворены: установлена кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2019 года в размере 6 513 000 руб.

Этим же решением с Гранкиной В.В. взыскана в пользу АНО "Бюро судебных экспертиз ставропольского края" оплата за проведение судебной оценочной экспертизы в размере 90 000 руб.

В апелляционной жалобе ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество" просит решение отменить, исключив бюджетное учреждение из числа административных соответчиков, ссылаясь на то, что бюджетное учреждение не принимало решения об утверждении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края по состоянию на 1 января 2019 года.

Относительно доводов апелляционной жалобы представителем административного истца поданы возражения.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представители сторон (за исключением ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество") и заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

Исходя из положений статей 150, части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Гранкина В.В, являясь с 6 ноября 2015 года собственником нежилого помещения с кадастровым номером N, признается в силу статьи 400 НК РФ плательщиком налога на имущество физических лиц, налоговая база по которому по общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 403 НК РФ, определяется как кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен.

Согласно выписке из ЕГРН и сведениям, предоставленным филиалом ППК "Роскадастр" по Ставропольскому краю, оспариваемая кадастровая стоимость не пересматривалась по основанию установления рыночной стоимости и является актуальной.

С учетом изложенного Гранкина В.В. обладает законным правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

Удовлетворяя требования административного истца, суд определилвеличину рыночной стоимости объекта исходя из заключения судебной экспертизы от 24 августа 2023 года N 32/2023-Э.

Как следует из экспертного заключения, оценка проведена в рамках сравнительного (5 999 116 руб.) и доходного (7 141 887 руб.) подходов с последующим согласованием результатов оценки (6 513 363 руб.).

Отказ от проведения оценки затратным подходом обоснован экспертом.

При проведении оценки методом сравнения продаж экспертом отобрано три объекта-аналога, каждый из которых расположен в городе "адрес", из них два объекта - "адрес", как и объект оценки.

Экспертом проведен осмотр объекта оценки, который фактически используется в качестве магазина и при отсутствии иных сведений сделано допущение о том, что по состоянию на дату оценки - 1 января 2019 года - использование объекта было аналогичным. Фотоизображение объекта оценки приведено в экспертном заключении.

Каждый из объектов-аналогов представляет собой офисно-торговые объекты свободного назначения, предложен к продаже до 1 января 2019 года.

Экспертом проведены корректировки на торг (-10, 30% в отношении каждого из объектов-аналогов), на площадь в отношении объектов-аналогов NN 2, 3 (соответственно +21% и + 10%), на расположение относительно красной линии в отношении объекта-аналога N 3 (+25%), а также по критерию этажности (объект-аналог N 1 - +25%, объект-аналог N 2 - +17%, объект-аналог N 3 - + 17%).

Размер корректировок принят экспертом в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода под ред. Л.А. Лейфера.

Отказ от проведения иных корректировок обусловлен сопоставимостью объекта оценки и объектов-аналогов.

Рассчитанная экспертом стоимость 1 кв.м объекта оценки - 27 231, 58 руб. - находится в пределах диапазона рыночных цен, сложившихся на территории Ставропольского края на объекты офисно-торговой недвижимости (от 19 126 руб./кв.м до 107 143 руб./кв.м).

При проведении оценки в рамках доходного подхода экспертом рассчитан потенциальный валовый доход посредством умножения ставки аренды за 1 кв.м за год на площадь объекта оценки, при этом расчет ставки аренды определен на основе среднерыночных данных по предоставлению аналогичных объектов в аренду (442, 83 руб./кв.м).

Также экспертом при проведении оценки методом прямой капитализации учтены коэффициенты недозагрузки и операционных расходов для офисно-торговой недвижимости согласно Справочнику оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода, под ред. Л.А. Лейфера.

Сведения об объектах-аналогах и фрагменты Справочника оценщика недвижимости-2018 (в обоснование примененных корректировок) приведены в приложении к экспертному заключению.

В составе заключения имеется подписка эксперта Косенко Е.А. о предупреждении об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения.

В ходе производства по делу лица, участвующие в деле, не указывали на наличие обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать о несоответствии заключения эксперта Косенко Е.А. требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В апелляционной жалобе также не содержится критических доводов в отношении экспертного заключения.

Учитывая фактические обстоятельства дела и принимая во внимание, что достоверность результатов оценки не ставится под сомнение сторонами (в том числе административным истцом) и заинтересованными лицами, судебная коллегия полагает, что оснований для признания соответствующего экспертного заключения недопустимым доказательством не имеется.

На основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, выводы эксперта о величине рыночной стоимости не опровергнуты в порядке, установленном процессуальным законом.

Так, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств, объективно свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта оценки.

Кроме того, ни в ходе производства в суде первой инстанции, ни на стадии производства по делу в суде апелляционной инстанции ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявлено.

В данном случае расхождение между установленной кадастровой стоимостью объекта и его рыночной стоимостью составляет около 5% и укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений.

Кроме того, коллегия принимает во внимание, что согласно представленному административным истцом отчету об оценке рыночная стоимость объекта по состоянию на 1 января 2019 года в размере 2 042 000 руб. определена в рамках сравнительного подхода с применением информации об объектах-аналогах, которые имеют различное местоположение с объектом оценки (объект-аналог N 1 - в г.Пятигорске, объект-аналог N 2 - в другом районе города Минеральные Воды, объект-аналог N 3 - в селе Кочубеевское Кочубеевского района Ставропольского края), что повлекло проведение корректировок по критериям статуса населенного пункта и расположения относительно центральной части населенного пункта.

Кроме того, оценщик отказался от проведения оценки в рамках доходного подхода исключительно по мотиву малого количества предложения по аренде коммерческой недвижимости в районе расположения объекта оценки, что исходя из положений пунктов 12, 15 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки" (ФСО

V), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года N 200, представляется сомнительным.

С учетом изложенного представленный административным истцом отчет об оценке правомерно не принят судом при определении величины рыночной стоимости объекта оценки.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы о том, что ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество" является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу, судебная коллегия находит не влекущими отмену решения.

Делая такой вывод, коллегия исходит из того, что обжалуемым решением суда на бюджетное учреждение не возложена какая-либо обязанность и, следовательно, решением суда не нарушены законные права и интересы бюджетного учреждения.

Это же решение суда в части взыскания оплаты за производство судебной экспертизы в размере 90 000 руб. коллегия полагает соответствующим закону, поскольку предметом исследования эксперта являлась рыночная стоимость двух нежилых помещений с кадастровыми номерами N, N, заключение эксперта в части оценки объекта с кадастровым номером N положено в основу решения суда по настоящему делу, а применительно к объекту с кадастровым номером N судом принят отказ от административных исковых требований с учетом превышения определенной экспертом величины рыночной стоимости данного объекта по отношению к оспариваемой кадастровой стоимости.

Кроме того, решение суда в части взыскания оплаты за производство судебной экспертизы не обжаловано лицами, участвующими в деле.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 307-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ставропольского краевого суда от 11 сентября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество" - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 14 декабря 2023 года.

Председательствующий

Судьи