Апелляционное определение Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 29 ноября 2023 г. по делу N 66а-1898/2023

Судья Третьего апелляционного суда общей юрисдикции Семейкина С.А. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зверевой А.С. рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-86/2023 по апелляционным жалобам ООО "ВОА ИНВЕСТ2", департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону на решение Ростовского областного суда от 8 сентября 2023 года по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВОА Инвест-2" об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" от 27 апреля 2023 года N ОРС-61/2023/000070 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости

УСТАНОВИЛА:

Решением государственного бюджетного учреждения Ростовской области "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" от 27 апреля 2023 года N ОРС-61/2023/000070 отказано в установлении кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 662 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 25 января 2023 года 7 903 000 рублей.

ООО "ВОА ИНВЕСТ2" обратился с административным исковым заявлением в Ростовский областной суд (с учетом его уточнений) о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" от 27 апреля 2023 года N ОРС-61/2023/000070 об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, просил установить кадастровую стоимость в размере равной рыночной стоимости.

В обоснований требований указал, что является собственником нежилого здания, расположенного на земельном участке, в связи с чем земельный участок находится в пользовании административного истца. На основании отчета об оценке N О-96-1/2023 от 27 марта 2023 года административный истец обратился в государственное бюджетное учреждение Ростовской области "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области", просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенном отчетом оценщика. Решением бюджетного учреждения от 27 апреля 2023 года N ОРС-61/2023/000070 отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости, отказ бюджетного учреждения не соответствует требованиям действующего законодательства.

Решением Ростовского областного суда 8 сентября 2023 года административное исковое заявление ООО "ВОА ИНВЕСТ2" удовлетворено частично.

В удовлетворении административного искового заявления ООО "ВОА ИНВЕСТ2" о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" от 27 апреля 2023 года N ОРС-61/2023/000070 отказано.

Установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N, площадью 66 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид размешенного использования - для эксплуатации административного здания, расположенного по адресу: "адрес" равной рыночной по состоянию на 25 января 2023 года в размере 10 104 768 рублей.

Установлена дата подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Постановлено взыскать с ООО "ВОА ИНВЕСТ2" в пользу Федерального бюджетного учреждения Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 80 960 рублей.

В апелляционной жалобе представитель департамента имущественно-земельных отношений Ростовской области считает решение Ростовского областного суда от 8 сентября 2023 года незаконным и подлежащим отмене.

В обоснование доводов жалобы указывает, что заключение эксперта не соответствует требования законодательства об оценочной деятельности. Экспертом подобраны объекты-аналоги, чья площадь существенно отличается от объекта исследования, также объекты аналоги имеют иной вид назначения. Снижение размера кадастровой стоимости земельного участка повлечет за собой снижение поступлений в бюджет. Просит отменить решение Ростовского областного суда от 8 сентября 2023 года, принять по делу новое решение в части, в котором отказать в удовлетворении требований истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равном его рыночной стоимости.

В апелляционной жалобе административный истец ООО "ВОА ИНВЕСТ2" указывает об отсутствии оснований для взыскания судебных расходов с административного истца, просит отменить решение Ростовского областного суда от 8 сентября 2023 года, принять по делу в этой части новое решение.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель государственного бюджетного учреждения Ростовской области "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" считает решение Ростовского областного суда от 8 сентября 2023 года законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу ООО "ВОА ИНВЕСТ2"- без удовлетворения.

Ввиду подачи апелляционных жалоб на решение суда, принятое в порядке упрощенного (письменного) производства, руководствуясь частью 2 статьи 307 КАС РФ, рассмотрение административного дела осуществляется судьей единолично.

Лица, привлеченные к участию в рассмотрении дела, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, представителей для участия в судебном заседании не направили.

В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ судья определилрассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 308 КАС РФ, прихожу к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

На основании пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что ООО "ВОА ИНВЕСТ2" является собственником нежилого здания с кадастровым номером N площадью 1 260, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес".

Земельный участок, на котором расположено нежилое здание, имеющий кадастровый номер N, площадью 662 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации административного здания, находится в пользовании административного истца. Уполномоченным публичным органом по распоряжению этим земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, является департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону.

Несмотря на то, что у административного истца отсутствует заключенный договор аренды на указанный земельный участок, определение кадастровой стоимости этого объекта недвижимости затрагивает его права и законные интересы. Кадастровая стоимость влияет и на формирование покупной цены земельного участка в случае его выкупа, и при установлении арендной платы, в случае заключения договора аренды на указанный земельный участок. С учетом изложенного административный истец имеет право оспаривать кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером N.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N утверждена постановлением Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области Ростовской области от 11 ноября 2022 года N П-7 по состоянию на 1 января 2022 года в размере 13 424 876, 74 рубля.

В соответствии с порядком, предусмотренным статьей 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" административный истец ООО "ВОА ИНВЕСТ-2" обратился в ГБУ Ростовской области "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N в размере его рыночной стоимости по состоянию на 25 января 2023 года в размере 7 903 000 рублей, определенном отчетом оценщика от 27.03.2023 года N О-96-1/2023.

27 апреля 2023 года бюджетным учреждением принято решение N ОРС-61/2023/000070 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости.

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона от 01.01.2017 г. до 01.01.2023 г.

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным законом N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами.

Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, установленной в рамках государственной кадастровой оценки, проведенной по правилам Федерального закона N 237-ФЗ до окончания переходного периода (до 01.01.2023 г. либо до даты принятия субъектом РФ соответствующего решения) осуществляется в соответствии со ст.22 Федерального закона N 237-ФЗ.

Если в субъекте Российской Федерации принято решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, то независимо от того, на основании какого закона была определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, оспаривание результатов такой кадастровой стоимости возможно только по правилам стать 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ, то есть после 01.01.2023 г. или с даты, указанной в решении может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятого в соответствии со ст.22.1 Федерального закона N 237-ФЗ.

Решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с настоящим Федеральным законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (часть 3 статьи 24 Федерального закона N 237-ФЗ).

Постановлением Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 года N 1186 "О мерах по реализации Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ" с 1 января 2023 года на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценки".

Согласно положениям статьи 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

При этом в судебном порядке, предусмотренном главой 25 КАС РФ, может быть оспорено только решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона N 237 -ФЗ).

Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Ростовской области от 28.02.2019 года N 119 "О реализации на территории Ростовской области положений Федерального закона N 237-ФЗ и реорганизации государственного унитарного предприятия технической инвентаризации Ростовской области" "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости.

Государственное бюджетное учреждение Ростовской области "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" наделено полномочиями на территории Ростовской области по определению кадастровой стоимости, а также предоставляет услугу по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости (ст.ст.6 и 7 Федерального закона N 237-ФЗ).

В соответствии с положениями ст.22.1 ФЗ-237 бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения.

Суд апелляционной инстанции, проанализировав вышеприведенные положения законодательства и учитывая фактические обстоятельства настоящего дела, соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что оспариваемое решение принято в пределах предоставленных бюджетному органу полномочий, с соблюдением процедуры, предусмотренной работы органа.

Решение суда по данным основаниям не обжаловано.

Статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" установлено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке (отчет), который составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В обоснование рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлен отчет оценщика от 27.03.2023 г. N О-96-1/2023 об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненный оценщиком ООО "ФБОЭ" ФИО при определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N допущены нарушения пункта 8 Федерального стандарта оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)", п.п.4 пункта 9 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)", п.п "в" пункта 22 Федерального стандарта недвижимости "ФСО N 7)", п.п.2 пункта 2 Федерального стандарта оценки "Отчет об оценке (ФСО VI)". Выявленные нарушения повлияли на величину рыночной стоимости объекта недвижимого имущества.

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N, производство которой поручено эксперту ФБУ Южный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно выводам эксперта и представленным дополнениям к заключению эксперта отчет от 27 марта 2023 года N О-96-1/2023 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером N не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а именно разделу I п.2 п.п.1 ФСО VI, разделу I п.2 п.п.2 ФСО VI, разделу I п.2 п.п.3 ФСО VI, разделу VII п.22 ФСО N 7, разделу II п.9 п.4 ФСО V, разделу статьи 11 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральным стандартам оценки, в том числе указанным в оспариваемом решении бюджетного учреждения. Имеющиеся замечания к отчету влияют на итоговую стоимость объекта оценки.

Таким образом, судом первой инстанции сделаны обоснованные выводы о том, что отчет оценщика, представленный административным истцом, вводит в заблуждение, допускает неоднозначное толкование полученных результатов и не соответствует ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

С учетом изложенного судом первой инстанции сделаны верные выводы об отказе в удовлетворении административных исковых требований ООО "ВОА ИНВЕСТ2" о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" от 27 апреля 2023 года N ОРС-61/2023/000070.

Экспертным заключением N 3962/2-10, 3693/10-4 от 14 августа 2023 года установлена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: "адрес" по состоянию на 25 января 2023 года в размере 10 104 768 рублей.

После производства экспертизы административным истцом уточнены административные исковые требования, просил становить кадастровую стоимость оспариваемого объекта недвижимости в размере, установленном заключением эксперта - 10 104 768 рублей.

Оценив указанное заключение эксперта по правилам статей 82, 84 КАС РФ, суд первой инстанции признал его достоверным доказательством, достаточным для разрешения спора по существу.

Судья соглашается с выводами суда первой инстанции.

Так, заключение подготовлено лицом, имеющим достаточный профессиональный стаж и уровень квалификации в сфере оценочной деятельности, выводы эксперта являются ясными и понятыми, согласуются между собой и имеющимися в деле доказательствами.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В ходе проведения экспертизы экспертом проведено описание объекта экспертизы, его местоположение, качественные и количественные характеристики, проанализирован рынок недвижимости, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

Экспертом применен сравнительный подход к оценке, обоснован отказ от иных подходов к оценке.

В качестве объектов-аналогов (4) экспертом отобраны земельные участки характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта недвижимости.

При этом экспертом применены корректировки на условия рынка (торг), на площадь для объектов-аналогов N 1, 2, 4, на наличие коммуникаций, на наличие строений под снос для объекта-аналога N 4, обоснован отказ от иных корректировок.

В заключении проведены все необходимые ссылки на источники использованной литературы, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение оценочной экспертизы соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, является допустимым доказательством, достоверно подтверждающим размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено, в связи с чем судья не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

Также судом первой инстанции верно разрешен вопрос о судебных расходах на проведение судебной оценочной экспертизы, возложив расходы по ее производству в размере 80 960 рублей на административного истца.

При этом суд первой инстанции обоснованно исходил из того, в удовлетворении основных административных исковых требований -о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области "Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области" от 27 апреля 2023 года N ОРС-61/2023/000070 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости - отказано, а удовлетворение административного иска в остальной части свелось к реализации права ООО "ВОА ИНВЕСТ2" на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, а принятое по делу решение не может рассматриваться как принятое против административного ответчика.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено. Решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 307-311 КАС РФ, судья

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ростовского областного суда от 8 сентября 2023 года оставить без изменения, апелляционные жалобы департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на Дону, ООО "ВОА ИНВЕСТ2" - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 13 декабря 2023 года.

судья С.А. Семейкина