Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 29 ноября 2023 г. по делу N 66а-1916/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего судьи Семейкиной С.А.судей Солдатовой С.В. и Струковой А.А.при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зверевой А.С.рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-235/2023 по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края, на решение Краснодарского краевого суда от 07 сентября 2023 г., вынесенное по административному иску Байкаловой Л.С. об оспаривании результатов кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере рыночной, заслушав доклад судьи Семейкиной С.А.,

УСТАНОВИЛА:

Байкалова Л.С. обратилась в Краснодарский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости в отношении объекта недвижимости - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 998 кв.м., расположенного по адресу: "адрес" в размере 23 365 рублей по состоянию на 01.01.2021 года. Указала, что несоответствие утвержденной кадастровой стоимости объекта недвижимости сложившейся рыночной стоимости нарушает ее имущественные права как собственника этого объекта, поскольку кадастровая стоимость определяет размер налоговых платежей на имущество физических лиц. Решением Краснодарского краевого суда от 07 сентября 2023 года административное исковое заявление Байкаловой Л.С. удовлетворено частично. Установлена кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества - нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 998 кв.м., расположенного по адресу: "адрес" в размере его рыночной стоимости равной 34 872 600, 00 рублей по состоянию на 01.01.2021 года.

Установлена дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества.

Постановлено взыскать с Байкаловой ФИО в пользу ООО "Бизнес-Партнер" оплату за проведение судебной экспертизы в размере 95 000 рублей.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит отменить и принять по делу новое об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает, что кадастровая стоимость оспариваемого объекта недвижимости была установлена на основании и в полном соответствии с нормами законодательства, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости.

Считает дополнительное заключение эксперта по делу недопустимым доказательством. При определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N экспертом необоснованно не был применен затратный подход к оценке. В рамках примененного экспертом сравнительного подхода к оценке допущены следующие нарушения: экспертом из стоимости объектов-аналогов вычтена стоимость доли, приходящейся на долю земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости в размере 35, 5 %, которая является чрезмерно завышенной, что привело искажению итоговых результатов оценки.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения административного дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Учитывая положения статей 150, 307 КАС РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав доклад дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы административного дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

На основании части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 269-ФЗ).

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), являющийся составной частью Единого государственного реестра недвижимости, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса Российской Федерации строения, сооружения, расположенные в пределах муниципального образования, указаны в качестве объектов налогообложения по налогу на имущество физических лиц.

В силу положений части 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 318 от 27 апреля 2017 года, установлена дата перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с ч. 3 ст. 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", - 1 мая 2017 г.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также дату определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - 1 января 2021 г, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Из материалов дел следует, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 998 кв.м, расположенного по адресу: "адрес", что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, Байкалова Л.С. имеет право на оспаривание кадастровой стоимости принадлежащего ей объекта недвижимого имущества и установление ее в размере рыночной стоимости.

Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09.09.2021 года N 2259 "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест на территории Краснодарского края" утверждена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером N в размере 40 727 644, 66 рублей, дата определения кадастровой стоимости - 01 января 2021 г. Применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01.01.2022 года.

Административным истцом Байкаловой Л.С. в обоснование своих требований представлен отчет об оценке N ОЦ-07/22/12-01 от 07.12.2022 года, выполненный оценщиком ООО "Легал Сервис" ФИО, из которого следует, что рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2021 г. составляет 23 365 000, 00 рублей.

Учитывая что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением Краснодарского краевого суда от 25 января 2023 г. по делу назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы N БП-2074, подготовленного экспертом ООО "Бизнес-Партнер" ФИО отчет об оценке N ОЦ-07/22/12-01 от 07.12.2022 г. не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов.

Рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2021 г. составляет 35 186 900, 00 рублей.

В связи с обнаружением некорректных расчетов в заключении эксперта судом первой инстанции по делу назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено этому же эксперту.

Согласно дополнительному заключению эксперта N БП-2100 от 06.07.2023 года, кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N по состоянию на 01.01.2021 г. составляет 34 872 600, 00 рублей.

Оценив заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд первой инстанции пришел к выводу, оно отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в его достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату кадастровой оценки.

Давая оценку экспертному заключению, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству Российской Федерации об экспертной и оценочной деятельности, содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов нормативных правовых актов и нормативных документов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и коэффициентов корректировок.

В заключении дополнительной судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос.

Экспертом при оценке обоснован отказ от затратного и доходного подходов к оценке. Вопреки доводам административного ответчика эксперт указал на невозможность использования затратного подхода к оценке, поскольку, поскольку в данном конкретном случае затратный подход не отражает реальной рыночной стоимости оцениваемого объекта, так как не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости подобного рода, а именно: инвестиционную привлекательность объекты, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю инфраструктуру, влияющие на стоимость объекта.

Указанное соответствует абзацу 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Экспертом при оценке применен сравнительный подход методом прямого сравнения продаж, поскольку имелась доступная и достоверная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В качестве объектов - аналогов в рамках сравнительного подхода экспертом подобраны три объекта, схожие с оспариваемым объектом по основным ценообразующим факторам (местоположение, тип, техническое состояние, назначение).

Экспертом обоснованно применена по отношению к объектам-аналогам корректировка на торг, на долю земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, на масштаб площади, на местоположение в пределах города.

Экспертом ФИО также даны письменные пояснения по замечаниям административного ответчика относительно дополнительного заключения эксперта.

На замечание о необоснованном применении максимального коэффициента при вычете стоимости, доли, приходящейся на земельный участок под объектов капитального строительства, эксперт указал, что данный коэффициент принят с учетом масштаба и местоположения оцениваемой собственности. На рынке отсутствуют предложения о продаже нежилых зданий без земельного участка. Эксперт скорректировал данную разницу согласно сборнику рыночных корректировок на основании данных, подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости N 15. "Торгово-офисный сегмент рынка объектов капитального строительства" Краснодарского края по состоянию на 01.01.2021 года под ред. Попова А.А..

В качестве корректирующего коэффициента было принято среднее значение, так как не имелось оснований использовать корректировку по верхнему/нижнему значению, а также во избежание искажений итоговой величины рыночной стоимости.

Представленные пояснения эксперта полностью опровергают доводы административного ответчика.

Таким образом, дополнительное заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости оцениваемого объекта. Эксперт является незаинтересованным в исходе административного дела лицом, перед началом производства судебной экспертизы был предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

По мнению суда апелляционной инстанции, дополнительное заключение судебной оценочной экспертизы соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, является допустимым доказательством, достоверно подтверждающим размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость объекта недвижимости лицами, участвующими в деле, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

Также судом первой инстанции верно разрешен вопрос о судебных расходах на проведение экспертизы по делу в размере 95 000 рублей.

Разрешая указанные требования, суд обоснованно исходил из наличия документов, подтверждающих стоимость экспертизы, объем произведенных работ, их расчет и финансово-экономическое обоснование, исходил из системного толкования положений ч.1 статьи 103, 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и пришел к верному выводу об отнесении судебных расходов, затраченных на проведение судебной экспертизы на административного истца.

При этом суд первой инстанции обоснованно учитывал, что разница в размере между кадастровой стоимостью объекта недвижимости и его рыночной стоимостью, определенной в соответствии с заключением эксперта в размере 14, 37% является приемлемым и допустимым диапазоном отклонения в стоимости объекта недвижимости с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки, связанным с профессиональным усмотрением эксперта и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки, которые не учитывались при проведении массовой государственной кадастровой оценки, что не дает оснований для вывода о явных методологических или иных ошибках, допущенных при определении кадастровой стоимости путем массовой оценки и приводящих к нарушению прав административного истца.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено. Решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь ст. 309-311 КАС РФ, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 7 сентября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение шести месяцев со дня его вынесения.

Мотивированное апелляционное определение суда составлено 11 декабря 2023 г.

Председательствующий

судьи