Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 14 декабря 2023 г. по делу N 66а-1981/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Струковой А.А, судей Брянцевой Н.В, Катанаевой А.С.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бобиной Д.К.

рассмотрела в открытом судебном заседании административное дело N 3а-343/2023 по административному исковому заявлению Кукса М.И. к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером N

по апелляционной жалобе министерства имущественных отношений Ставропольского края на решение Ставропольского краевого суда от 18 сентября 2023 года об удовлетворении административных исковых требований.

Заслушав доклад судьи Струковой А.А, возражения против доводов жалобы представителя Кукса М.И. - Черкасенко И.Ю, полагавшей решение законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Кукса М.И. обратилась 31 июля 2023 года в Ставропольский краевой суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что на основании договора аренды от 11 мая 2016 года она является арендатором земельного участка с кадастровым номером N площадью 2272 кв.м из состава земель населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство производственно-торговой базы, местоположение: "адрес"

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 ноября 2022 года N 1215 утверждены, помимо прочих объектов, результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года в размере 7 664 819, 2 руб.

По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, которая согласно отчету об оценке от 27 июня 2023 года N 68/2023, выполненному оценщиком ООО "Арабеска" Лиманцевой И.А, составляет на ту же дату 2 676 718 руб.

Ссылаясь на то, что вследствие значительного превышения кадастровой стоимости по отношению к рыночной стоимости нарушено право административного истца на определение арендной платы в экономически обоснованном размере, Кукса М.И. просила установить в порядке, предусмотренном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровую стоимость объекта равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 2 676 718 руб.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация Предгорного муниципального округа, ГБУ Ставропольского края "Ставкрайимущество", ППК "Роскадастр" в лице филиала по Ставропольскому краю.

Определением от 14 августа 2023 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза в целях определения рыночной стоимости объекта по состоянию на 1 января 2022 года; производство судебной экспертизы поручено сотруднику ООО "Аманейдж" Захарьящеву В.А.; производство по делу приостановлено до поступления в суд экспертного заключения.

Определением от 4 сентября 2023 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением в суд заключения эксперта Захарьящева В.А от 1 сентября 2023 года N 024-23-ОК, согласно которому рыночная стоимость объекта по состоянию на 1 января 2022 года составляет 2 729 000 руб.

18 сентября 2023 года представитель административного истца заявленные требования уточнил, просил определить величину рыночной стоимости объекта с учетом заключения судебной оценочной экспертизы.

Решением Ставропольского краевого суда от 18 сентября 2023 года уточненные административные исковые требования удовлетворены: установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером N равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2022 года в размере 2 729 000 руб.

В апелляционной жалобе министерство имущественных отношений Ставропольского края просит решение отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на несоответствие экспертного заключения требованиям законодательства об оценочной деятельности, что выразилось в некорректном отборе аналогов при проведении оценки в рамках сравнительного подхода.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представители административных ответчиков и заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, доказательств уважительности причин неявки в судебное заседание не представили.

Исходя из положений статей 150, части 4 статьи 247 КАС РФ судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с положениями статьи 308 КАС РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Кукса М.Н, являясь с 2016 года арендатором земельного участка с кадастровым номером N, обязана по условиям договора аренды от 11 мая 2016 года, заключенного на срок с 11 мая 2016 года по 10 мая 2065 года, вносить арендную плату, исчисляемую исходя из кадастровой стоимости участка в порядке, предусмотренном постановлением правительства ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п.

С учетом изложенного Кукса М.Н. обладает законным правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для обращения в суд не пропущен.

Согласно выписке из ЕГРН и сведениям, предоставленным филиалом ППК "Роскадастр" по Ставропольскому краю, сведения об оспариваемой кадастровой стоимости внесены в ЕГРН 15 февраля 2023 года, подлежат применению с 1 января 2023 года и являются актуальными.

Статьей 22 Федерального закона N 237-ФЗ обязательный досудебный либо внесудебный порядок разрешения спора не установлен.

Удовлетворяя требования административного истца, суд определилвеличину рыночной стоимости объекта исходя из заключения судебной экспертизы от 1 сентября 2023 года N 024-23-ОК.

Как следует из экспертного заключения, рыночная стоимость определена по состоянию на 1 января 2022 года в рамках сравнительного подхода, отказ от проведения оценки земельного участка доходным и (или) затратным подходами обоснован экспертом.

Экспертом Захарьящевым В.А. был осуществлен осмотр объекта оценки 30 августа 2023 года, сделано допущение о том, что с даты оценки (то есть с 1 января 2022 года) не произошло существенных изменений, способных повлиять на стоимость участка.

Фотографии объекта оценки и расположенного в его пределах объекта строительства, используемого, как из видно из фотографий и пояснений представителя административного истца, для производства корпусной мебели, имеются в составе экспертного заключения.

В качестве наиболее эффективного использование земельного участка в аспектах финансовой целесообразности, максимальной продуктивности, а также с учетом законности и физических характеристик объекта экспертом указано фактическое использование участка под производственно-складским зданием.

При определении сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, эксперт принял во внимание сведения ЕГРН о разрешенном использовании земельного участка - предпринимательство, однако с учетом указанного в договоре аренды земельного участка целей его предоставления (под строительство производственно-торговой базы), а также фактического использования для производства мебели отнес земельный участок к сегменту земельных участков производственного назначения.

Соответственно, экспертом в качестве объектов-аналогов отобрано три земельных участка для производственных целей, расположенных в г.Пятигорске (объекты-аналоги NN 1, 2) и с.Виносады (объект-аналог N 3) и предложенных к реализации в период срока экспозиции земель производственного назначения в июне-декабре 2021 года.

Экспертом проведены корректировки на торг (-17, 9% для участков под индустриальную застройку в условиях неактивного рынка согласно Справочнику оценщика недвижимости-2022 под ред. Л.А. Лейфера), повышающая корректировка на вид землепользования в отношении объекта-аналога N 1 (+16, 3% с учетом информации о принадлежности данного объекта на праве аренды в тексте объявления и сведениях публичной кадастровой карты, размер корректировки также определен в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2022 под ред. Л.А. Лейфера), корректировка на местоположение в размере - 19% в отношении объектов-аналогов NN 1 и 2, расположенных в г.Пятигорске, в пределах которого рыночная стоимость земельных участков превышает стоимость участков в сельских населенных пунктах,, а также повышающие корректировки в размере + 39, 0% в отношении объектов-аналогов NN 1 и 2 по фактору площади и + 12% в отношении объекта-аналога N 2 по критерию транспортной доступности; размер этих корректировок принят соответственно исходя из Справочника оценщика недвижимости-2022 и данных аналитического сайта Ассоциации развития рынка недвижимости Статриелт.

Принт-скрины объявлений имеются в составе экспертного заключения, процедуры отбора аналогов и введения корректировок достаточно подробно изложены экспертом.

Отказ от проведения иных корректировок обоснован сопоставимостью объекта оценки и объектов-аналогов по иным ценообразующим факторам.

Доводы министерства имущественных отношений края о некорректном отборе объектов-аналогов, которые по сути аналогичны доводам апелляционной жалобы, были проверены судом первой инстанции посредством допроса эксперта Захарьящева В.А. с последующим приобщением к материалам дела его письменных пояснений.

Помимо прочего, эксперт указал, что уточняющая информация относительно объектов-аналогов, в том числе наличия либо отсутствия объектов капитального строительства, состоянии рельефа и транспортной доступности, была им получена из публичной кадастровой карты либо посредством телефонных звонков.

Относительно довода об имеющемся на странице 63 экспертного заключения указании о расположении объектов-аналогов NN 2, 3 на удалении от крупной автодороги при наличии подъездных путей с твердым покрытием с проведением повышающей корректировки в размере 12% по критерию транспортной доступности только в отношении объекта-аналога N 2 эксперт пояснил, что им допущена техническая ошибка при указании о состоянии транспортной доступности к объекту-аналогу N 3, что, однако, не повлекло за собой искажения результатов оценки, в ходе которой было фактически учтено и отражено на стр. 66-67, 79, 82 заключения действительные сведения относительно транспортной доступности к данному объекту.

Применительно к доводу об использовании экспертом меньшей ценовой информации из двух цен предложений, указанных в объявлениях о продаже объекта-аналога N 3, эксперт отметил, что в расчетах им принята более актуальное предложение исходя из даты оценки.

Скорректированная стоимость 1 кв.м составила 1 201 руб./кв.м и находится в пределах интервала значений цен предложения от 272, 7 руб./кв.м до 3 549 руб./кв.м.

В составе заключения имеется подписка эксперта Захарьящева В.А. о предупреждении об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 УК РФ, за дачу заведомо ложного заключения.

В ходе производства по делу лица, участвующие в деле, не указывали на наличие обстоятельств, которые могли бы свидетельствовать о необъективности эксперта Захарьящева В.А.

На основании части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Вместе с тем, выводы эксперта о величине рыночной стоимости не опровергнуты в порядке, установленном процессуальным законом, при том, что ни в ходе производства в суде первой инстанции, ни на стадии производства по делу в суде апелляционной инстанции ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы не заявлено, а доказательств, объективно свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта оценки, и опровергающих выводы эксперта о результатах оценки, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 307-311 КАС РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ставропольского краевого суда от 18 сентября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу министерства имущественных отношений Ставропольского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции по правилам, установленным главой 35 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в течение шести месяцев.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 25 декабря 2023 года.

Председательствующий

Судьи