Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 26 октября 2010 г. по делу N А48-5425/2009 Удовлетворяя иск о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, суд правомерно указал, что доказательств внесения платы за пользование спорным объектом недвижимости Обществом не представлено (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 26 октября 2010 г. по делу N А48-5425/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца - не явился, от ответчика - К.Н.И. - представитель, дов. от 19.10.2010 N 1,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "О", г. Орёл, на решение Арбитражного суда Орловской области от 27.01.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2010 по делу N А48-5425/2009, установил:

Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (далее - Управление), г. Орёл, обратилось в арбитражный суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "О" (далее - ООО "О", Общество), г. Орёл, о взыскании 669193,60 руб., из которых 262593,50 руб. - задолженность по арендной плате за период с 01.10.2006 по 31.10.2009, 406600,09 руб. - пени, начисленные за период с 11.10.2006 по 10.11.2009 (уточнённые требования).

ООО "О" обратилось в арбитражный суд со встречным иском к Управлению об обязании последнего произвести зачёт 1053704 руб. расходов, понесённых Обществом на улучшение нежилого подвального помещения по адресу: г. Орёл, ул. М., д. 28, в счёт арендной платы.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 27.01.2010, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2010, первоначальный иск удовлетворён в полном объеме в части взыскания суммы основного долга, в части взыскания пеней сумма снижена на основании ст. 333 ГК РФ до 160000 руб.; в удовлетворении встречного иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "О" просит состоявшиеся судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов судов двух инстанций фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, нарушение судами норм материального права.

В отзыве на кассационную жалобу Управление просит принятые судебные акты оставить без изменения как законные и обоснованные.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Истец надлежаще уведомлён о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, но в суд округа не явился, заявил ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие его представителя. Судебная коллегия, в силу ч. 3 ст. 284 АПК РФ, считает возможным рассмотреть дело без участия истца.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, выслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости состоявшиеся судебные акты оставить без изменения в связи с нижеизложенным.

Как следует из материалов дела и установлено судами двух инстанций, 10.03.2006 между Управлением (арендодатель), ООО "О" (арендатор) и МУП г. Орла "Ж" (МУП "Ж" - балансодержатель) заключён договор N 05108 аренды нежилого помещения N78, расположенного по адресу: г. Орёл, ул. М., д. 28, лит. "А", подвал, общей площадью 208,2 кв. м, для использования под офис и торговые помещения, сроком с 01.04.2006 по 31.03.2016.

10.03.2006 помещение передано арендатору по акту приёма-передачи.

30.08.2006 договор аренды зарегистрирован в ЕГРП.

Пунктом 3.1 договора размер арендной платы установлен в твердой сумме 67039,47 рублей в год с оплатой помесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за расчётным.

Согласно пунктам 3.2, 3.3, 3.4 договора перерасчёт арендной платы производится на основании постановления Орловского городского Совета народных депутатов, после утверждения базовой ставки расчёта арендной платы; перерасчёт арендной платы производится по согласованию сторон; в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы арендодатель вправе изменить размер арендной платы по соглашению сторон; новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды.

За несвоевременное внесение арендной платы пунктом 4.2.1 договора предусмотрено внесение арендатором пени в размере 0,3% за каждый день просрочки от неуплаченной в срок суммы.

29.01.2008 ответчик был уведомлён об изменении размера базовой ставки стоимости 1 кв. м нежилого помещения и установлении суммы арендной платы на 2008 год в размере 86846,59 руб.

27.01.2009 в адрес ответчика было направлено уведомление о том, что на основании решения Орловского городского Совета народных депутатов от 27.12.2008 N 39/646-ГС на 2009 год устанавливается размер арендной платы в сумме 99035,75 руб.

Пунктом 3.7 договора установлено, что арендатор устраняет недостатки сданного в аренду имущества, проводит капитальный ремонт, реконструкцию помещения, сумма расходов удерживается из арендной платы и устанавливается в виде затрат, которые должен понести арендатор, улучшая арендованное помещение.

Согласно пунктам 2.3.5 договора обязанностью арендатора является своевременно за свой счёт производить текущий ремонт внутри арендуемых помещений, инженерного оборудования, а также капитальный ремонт; капитальный ремонт производится арендатором также за свой счёт, иной порядок и условия проведения капитального ремонта могут быть установлены в дополнительном соглашении к договору.

Неотделимые улучшения арендуемых помещений производятся арендатором, стоимость таких улучшений не возмещается (пунктом 1.6).

Ссылаясь на то что ответчик ненадлежаще исполняет условия договора в части внесения арендной платы, имеет задолженность по арендной плате за период с 01.10.2006 по 31.10.2009 в сумме 262593,50 руб., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ссылаясь на то что арендуемое подвальное помещение изначально не соответствовало условиям названного договора аренды и не могло быть использовано по назначению под офис и осуществление торговой деятельности, в связи с чем арендатору пришлось понести расходы по устранению недостатков арендуемого помещения на сумму 1053704 руб., ООО "О" обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

Суды двух инстанций подробно исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно пришли к выводу о необходимости удовлетворить в полном объеме первоначальный иск в части взыскания с ответчика суммы основного долга и частично в части взыскания пени, а во встречном иске отказать.

Согласно ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Арендатор обязан вносить арендную плату своевременно и в сроки, предусмотренные договором (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Факт пользования ответчиком вышеназванным помещением на праве аренды судом установлен и ответчиком не оспаривается. Поскольку доказательства внесения ответчиком арендных платежей в сумме 262593,50 руб. за период с 01.10.2006 по 31.10.2009 в дело не представлены, суд первой инстанции по праву удовлетворил иск в этой части.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции свой вывод мотивировал тем, что в силу п. 2.3.10 договора текущий и капитальный ремонт производится арендатором за свой счет; иной порядок и условия проведения капитального ремонта могут быть установлены в дополнительном соглашении к договору. Однако дополнительное соглашение по данному вопросу сторонами не заключалось. При таких обстоятельствах суд руководствовался постановлением Администрации г. Орла от 07.10.2005 N 4102, согласно которому зачёт стоимости капитального ремонта, реконструкции и иных неотделимых улучшений в счёт арендной платы возможен только с письменного согласия мэра города на основании постановления Администрации г. Орла в сумме не более 10% от установленной годовой арендной платы. Ответчик обращался по данному вопросу к мэру г. Орла, ему было предложено представить документы, подтверждающие его затраты, однако надлежащих документов ответчик не представил.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции согласен с выводами судов двух инстанций.

Доводы кассационной жалобы выражают несогласие с выводами судов и по существу направлены на иную правовую оценку установленных судами обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, что, в силу ст. 286 АПК РФ, не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов не усматривается.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 27.01.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2010 по делу N А48-5425/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.