Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 3 ноября 2010 г. по делу N А09-1570/2010 Поскольку суд при принятии решения не учел, что Общество выполнило первоначальные этапы работ в соответствии с условиями инвестиционного контракта, судебные акты нижестоящих инстанций изменены в части взыскания с Управления имущественных отношений расходов, связанных с исполнением договора аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 3 ноября 2010 г. по делу N А09-1570/2010
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 марта 2011 г. N ВАС-3126/11 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца Г.Л.А. - представителя (доверенность б/н от 01.11.2010); от ответчика В.И.А. - представителя (доверенность N 01-11364 от 20.09.2009); от третьего лица представитель не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Управления имущественных отношений Брянской области, г. Брянск, и ООО "П", г. Брянск, на решение Арбитражного суда Брянской области от 28.05.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2010 по делу N А09-1570/2010, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "П" (далее - ООО "П"), г. Брянск, обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к Управлению имущественных отношений Брянской области, г. Брянск, о взыскании 688 420 руб. 75 коп., в том числе 188 420 руб. 75 коп. расходов, связанных с исполнением договора аренды, и 500 000 руб. убытков, связанных с оплатой работ по изготовлению проектной документации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено

Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 28.05.2010, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2010, исковые требования удовлетворены частично. С ответчика взыскано в пользу истца 94 210 руб. 38 коп. расходов, связанных с исполнением договора аренды. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.

Ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, Управление имущественных отношений Брянской области обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить в части взыскания с ответчика 94 210 руб. 38 коп. расходов, связанных с исполнением договора аренды, принять по делу новый судебный акт.

В свою очередь ООО "П" также обратилось в суд округа с кассационной жалобой на решение Арбитражного суда Брянской области от 28.05.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2010, в которой просит названные судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. При этом заявитель ссылается на несоответствие выводов судов, изложенных в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Третье лицо своего представителя в суд округа не направило, о дате и месте судебного заседания извещено надлежащим образом. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица в силу ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, судебная коллегия полагает, что оспариваемые судебные акты подлежат изменению в части взыскания с ответчика расходов, связанных с исполнением договора аренды. Кроме того, суд округа считает необходимым отменить обжалуемые судебные акты в части отказа во взыскании с ответчика убытков в размере 500 000 руб. с направлением дела в указанной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 28.12.2006 между Брянской городской администрацией и ООО "П" заключен инвестиционный контракт N 106, предметом которого явилась реализация инвестиционного проекта по сносу ветхого (аварийного) и непригодного для постоянного проживания муниципального жилищного фонда г. Брянска, расположенного, в том числе, по адресу: г. Брянск, ул. Ф., д. 110, д. 112 ,д. 114, д. 116 (частный).

Согласно п. 1.3 реализация названного контракта предусматривает ликвидацию на пяти участках ветхого (аварийного) и непригодного для постоянного проживания жилого фонда, находящегося в муниципальной собственности, и обеспечение предоставления зарегистрированным там гражданам жилья в соответствии с установленными действующим законодательством нормами жилой площади.

Так, на участке N 5 было предусмотрено переселение жильцов и снос домов, расположенных по адресу: г. Брянск, ул. Ф., д. 110, д. 112, д. 114, д. 116 (частный), а также строительство на освобожденном участке объекта N 6 -жилого дома переменной этажности (9-12 эт.) со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения (ориентировочно 198 квартир). Срок ввода объекта в эксплуатацию - до 31.12.2011.

22.01.2008 между Управлением имущественных отношений Брянской области (арендодатель) и ООО "П" (арендатор) заключен договор аренды N 41458 земельного участка, находящегося в государственной собственности, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель - земли населенных пунктов, общей площадью 1806 кв. м., с кадастровым номером 32:28:03 11 21:0056, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): г. Брянск, Советский район, ул. Ф., д. N 110,112, для использования в целях реновации комплекса ветхого жилья.

Согласно п. 2.1. договора срок аренды участка установлен с 01.02.2008 по 01.02.2011.

Размер арендной платы устанавливается в соответствии с расчетом арендной платы, определенным в приложении к договору, которое является неотъемлемой частью договора (п. 3.1. договора).

Арендная плата вносится ежеквартально равными долями не позднее 15 числа последнего месяца квартала (п. 3.3. договора).

В соответствии с условиями заключенного договора ответчик передал истцу арендуемый земельный участок по акту приема-передачи от 01.02.2008.

В свою очередь истец вносил арендную плату за пользование указанным земельным участком, что подтверждается платежными поручениями N 20 от N 23 от 14.03.2008, N 68 от 17.06.2008, N 114 от 15.09.2008, N 27 от N 105 от 09.06.2009, N 174 от 04.08.2009, N 80 от 25.12.2009, а также уплатил 7500 руб. за регистрацию договора аренды.

В целях исполнения условий инвестиционного контракта N 106 от 28.12.2006 между ООО "П" (заказчик) и ООО "С" (подрядчик) заключен договор N 29/08 от 08.06.2008 на выполнение проектных работ, согласно которому заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя разработку эскизного проекта по объекту "10 - этажный жилой дом со встроенно-пристроенными общественными помещениями по ул. Ф. в Советском районе г. Брянска".

Согласно п. 3.1 указанного договора стоимость работ, определена в соответствии с протоколом соглашения о договорной цене на проектную продукцию и составляет 500 000 руб.

Платежным поручением N 2 от 06.10.2009 ООО "П" перечислило ООО "С" 500 000 руб. во исполнение условий договора N 29/08 от 08.06.2008.

Решением Советского районного суда г. Брянска от 11.06.2009 по делу N 2-1074 (2009) договор аренды земельного участка от 22.01.2008 N 41458 признан недействительным в части аренды земельного участка площадью 527 кв. м., расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Ф., д. 112.

07.12.2009 между Управлением имущественных отношений Брянской области и ООО "П" подписано соглашение о расторжении договора аренды от 22.01.2008 N 41458.

Полагая, что расторжение договора было обусловлено существенно изменившимися обстоятельствами, из которых стороны исходили в момент заключения договора, истец обратился в арбитражный суд с требованием о распределении расходов, понесенных в связи с исполнением этого договора и возмещении убытков.

Частично удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что основанием для расторжения договора аренды N 41458 от 22.01.2008 послужило решение Советского районного суда г. Брянска от 11.06.2009 по делу N 2-1074 (2009), которым названный договор аренды признан недействительным в части аренды земельного участка площадью 527 кв. м., расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Ф., д. 112. По мнению судов, данное обстоятельство является существенным, поскольку уменьшение площади земельного участка делает невозможным его использование в целях, для которых он приобретался, а именно - для строительства 10-ти этажного жилого дома.

Учитывая, что ни одна из сторон не могла разумно предвидеть наступление этого обстоятельства, суды посчитали справедливым равное распределение между сторонами неблагоприятных последствий, вызванных расторжением договора.

Кроме того, суды указали на то, что поскольку расторжение договора аренды земельного участка было вызвано обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает; а доказательств нарушения ответчиком прав и законных интересов истца суду не представлено, расходы в сумме 500000 руб. квалифицируются не как убытки, а как коммерческий риск, который все лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, несут самостоятельно.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами судов первой и апелляционной инстанций.

В соответствии с положениями ст. 393 Гражданского кодекса РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Согласно п. 3 ст. 451 ГК РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Как следует из материалов дела, в период действия договора аренды земельного участка от 22.01.2008 N 41458 истец вносил арендную плату за пользование указанным земельным участком, что подтверждается платежными поручениями N 20 от 14.03.2008, N 23 от 14.03.2008, N 68 от 17.06.2008, N 114 от 15.09.2008 N 27 от 13.02.2009, N 105 от 09.06.2009, N 174 от 04.08.2009, N 80 от 25.12.2008 а также уплатил 7500 руб. за регистрацию договора аренды. 07.12.2009 между Управлением имущественных отношений Брянской области и ООО "П" подписано соглашение о расторжении договора аренды от 22.01.2008 N 41458.

При этом основанием для расторжения договора аренды земельного участка от 22.01.2008 N 41458 и обращения истца с иском о взыскании расходов, связанных с исполнением договора аренды в сумме 188 420 руб. 75 коп., послужило решение Советского районного суда г. Брянска от 11.06.2009 по делу N 2-1074 (2009), которым договор аренды земельного участка от 22.01.2008 N 41458 признан недействительным в части аренды земельного участка площадью 527 кв. м., расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Ф., д. 112.

Данным решением установлено, что собственником земельного участка площадью 527 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Ф., д. 112, является Т.В.С.

При этом Советский районный суд г. Брянска пришел к выводу о том, что Управление имущественных отношений Брянской области не обладало полномочиями по передаче земельного участка, находящегося в частной собственности, в аренду без согласия собственника, учитывая, что в силу положений ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В силу п. п. 1 и 2 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, о но приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

С учетом изложенного следует признать, что при проявлении той необходимой степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру обязательства, ответчик мог и должен был предоставить арендатору сведения о наличии у него полномочий на передачу спорного земельного участка в аренду.

В то же время истец не знал и не должен был знать об отсутствии у Управления имущественных отношений Брянской области правомочий по распоряжению указанным земельным участком, что свидетельствует об отсутствии со стороны истца вины в расторжении договора аренды.

При этом тот факт, что Управление имущественных отношений Брянской области распорядилось земельным участком площадью 527 кв. м., расположенным по адресу: г. Брянск, ул. Ф., д. 112, в отсутствие каких-либо на то полномочий, является существенным обстоятельством, поскольку уменьшение площади земельного участка делает невозможным его использование в целях, для которых он приобретался, а именно - для строительства 10-ти этажного жилого дома.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает что расторжение договора аренды N 41458 от 22.01.2008 произошло вследствие неправомерных действий Управления имущественных отношений Брянской области, в связи с чем требования истца о взыскании с ответчика расходов, связанных с исполнением договора аренды земельного участка в размере 188 420 руб. 75 коп. являются законными и обоснованными.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика убытков в размере 500 000 руб., суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что ООО "П" не представлено доказательств поэтапного проведения работ по реновации ветхого жилья, что свидетельствует об отсутствии совокупности юридически значимых обстоятельств, необходимых для удовлетворения заявленного требования.

При этом суд апелляционной инстанции указал на то, что дополнительными условиями предоставления земельного участка по решению областной земельной комиссии явилось заключение предварительных договоров с владельцами (собственниками) квартир в подлежащем сносу доме, а также внесение в соответствующий бюджет стоимости годовой арендной платы, определенной в соответствии с рыночной стоимостью земельного участка.

По мнению суда апелляционной инстанции, реновация объектов ветхого жилья предусматривала поэтапное проведение работ, а именно:

1) расселение (переселение) зарегистрированных в подлежащих сносу ветхих жилых домах граждан;

2) снос ветхих жилых домов;

3) проектирование и строительство новых объектов недвижимости на освобожденном земельном участке, а также объектов сопутствующей инфраструктуры.

При этом на момент заключения договора N 29/09 от 08.06.2008 на выполнение проектных работ снос дома N 112 по ул. Фокина г. Брянска и переселение жильцов этого дома произведены не были.

Однако, данные выводы суда апелляционной инстанции противоречат протоколу заседания областной земельной комиссии от 22.10.2007, в котором установлены следующие этапы реновации комплекса ветхого жилья:

1) согласование предоставления земельного участка в аренду сроком на 3 года;

2) заключение предварительных договоров с владельцами (собственниками) квартир в подлежащем сносу жилом доме;

3) формирование земельного участка;

4) рыночная оценка земельного участка в соответствии с ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";

5) предварительная публикация сообщения о наличии предлагаемого для передачи в аренду земельного участка для реновации комплекса ветхого жилого фонда при условии внесения в соответствующий бюджет стоимости годовой арендной платы, определенной в соответствии с рыночной стоимостью земельного участка.

Кроме того, статьей 3 инвестиционного контракта N 106 от 28.12.2006 также предусмотрены этапы работ по реновации ветхого жилья:

1) подготовка документации и переселение граждан, в том числе: оформление градостроительных планов участков для строительства объектов, разработка проектной документации, согласование, экспертиза и утверждение; переселение граждан из сносимых муниципальных домов; получение разрешений на строительство в установленном порядке (ст. 3.1. инвестиционного контракта);

2) ликвидация ветхого жилья и строительство объектов (ст. 3.2. инвестиционного контракта).

При этом из материалов дела следует, что ООО "П" выполнило первоначальные этапы работ по реновации ветхого жилья в соответствии с условиями инвестиционного контракта N 106 от 28.12.2006, а именно: разработан градостроительный план участка, проект дома, согласованный с главным архитектором г. Брянска, заключены предварительные договоры на расселение жильцов.

Однако, судами первой и апелляционной инстанций не дана надлежащая правовая оценка указанным обстоятельствам.

Кроме того, суды первой и апелляционной инстанций указали на то, что истцом не представлено доказательств фактического несения расходов ООО "П" по договору от 08.06.2008 N 29/09 на выполнение проектных работ.

При этом суды не приняли в качестве доказательства платежное поручение N 2 от 06.10.2009, указав на то, что даты договоров, указанные в платежном поручении и в договоре на выполнение проектных работ по объекту "10 -этажный жилой дом со встроенно-пристроенными общественными помещениями по ул. Фокина в Советском районе г. Брянска" не совпадают.

Вместе с тем, истцом представлено в суд кассационной инстанции соглашение от 02.09.2010 к договору N 29/08 от 08.06.2008 на выполнение проектных работ, в котором ООО "П" и ООО "С" договорились считать назначение платежа в указанном платежном поручении следующим: "за проектные работы согласно договора N 29/08 от 08.06.2008 года. Сумма 500 000-00 в т.ч. НДС (18%)-76271-19".

Принимая во внимание, что суды при рассмотрении дела не учли приведенные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, и в нарушение ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не дали оценки всем доводам сторон, а также представленным сторонами доказательствам, суд кассационной инстанции находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене в части отказа в удовлетворении требований о взыскании убытков в сумме 500 000 руб., а дело направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области в указанной части.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки и с учетом установленных обстоятельств разрешить спор, правильно применив нормы материального права.

Руководствуясь ч. 1 п.п. 2, 3 ст. 287, ч. 1, 2 ст. 288, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции постановил:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 28.05.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2010 по делу N А09-1570/2010 изменить в части взыскания с Управления имущественных отношений Брянской области в пользу ООО "П" 94 210 руб. 38 коп. расходов, связанных с исполнением договора аренды N 41458 от 22.01.2008.

Исковые требования ООО "П" в этой части удовлетворить в полном объеме.

Взыскать с Управления имущественных отношений Брянской области, г. Брянск, в пользу ООО "П", г. Брянск, 188 420 руб. 75 коп. расходов, связанных с исполнением договора аренды N 41458 от 22.01.2008.

В остальной части обжалуемые судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.