Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 1 ноября 2010 г. по делу N А68-12539/09 Удовлетворяя иск о понуждении Администрации заключить с Предпринимателем договор купли-продажи муниципального имущества, суд правомерно указал, что заключение спорной сделки является обязательным вследствие императивного требования закона (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 1 ноября 2010 г. по делу N А68-12539/09
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от заявителя - Д.Ю.И. - представителя (доверенность от 19.11.2009 б/н), от администрации муниципального образования Суворовский район Тульской области - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом; Собрания представителей муниципального образования Суворовский район - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом; 3-их лиц: ООО "Ф" - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом; ЗАО "Р" - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования Суворовский район Тульской области на решение Арбитражного суда Тульской области от 04.05.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2010 по делу N А68-12539/09, установил:

Индивидуальный предприниматель И.Т.М. (далее - Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Тульской области с заявлением к администрации муниципального образования Суворовский район Тульской области (далее - администрация), Собранию представителей муниципального образования Суворовский район о признании недействительными решения Собрания от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества" в части, касающейся утверждения цены продажи арендуемого помещения по адресу: г. Суворов, ул. Т., д. 11, магазин "К" (ИП И.Т.М.) в размере 2436644 руб. и п. 1 постановления главы администрации муниципального образования Суворовский район от 01.09.2009 N 901 "О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права" в части цены приватизируемого имущества, и понуждении администрации заключить с заявителем договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Т., д. 11, с приложениями N 1 и N 2 в соответствии с проектом договора от 03.09.2009 N 4/09, предоставленного администрацией в следующей редакции:

- пункт 1.1: "продавец продает нежилые помещения площадью 82,4 кв. м. (комнаты NN 40, 41, 42, 43, 44. 45, 46, 47, 48 по данным технического паспорта), расположенные в здании по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Т., д. 11, в соответствии с планом (приложение N 1), именуемые в дальнейшем объект, а покупатель приобретает в собственность объект по цене 1 181 402 руб. 00 коп., в том числе НДС 18% - 180 213 руб. 86 коп.";

- пункт 2.1: "покупателю предоставляется рассрочка оплаты

приобретаемого имущества сроком на пять лет. Рассрочка предоставляется на сумму 1 001 188 руб. 14 коп., далее - сумма основного долга. Оплата производится ежемесячно по 16 686 руб. 47 коп.";

- пункт 2.2: "первый платеж покупатель делает не позднее 10 дней с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект. Все следующие платежи покупатель обязан делать не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть сделан первый платеж";

- пункт 2.3: "на сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества";

- пункт 2.4: "проценты начисляются на остаток задолженности по основному долгу ежемесячно. Процентным периодом считается каждый период, равный количеству дней между платежами, начиная со дня, следующего за днем, в котором покупатель сделал предыдущий платеж, по день предстоящего платежа включительно. Первый процентный период начинается со дня государственной регистрации перехода права собственности покупателю. При этом сумма процентов определяется по формуле:

Пр=(0 х ПП х Ст)/ДГ х 100, где: Пр - сумма процентов в руб.,

О - остаток задолженности по основному долгу в рублях, ПП - процентный период, дней,

Ст - одна третья часть ставки рефинансирования ЦБ РФ в %, ДГ - количество дней в году (365 или 366).

Оплата процентов производится покупателем одновременно с погашением основного долга";

- пункт 2.5: "оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу";

- дополнить договор пунктом 2.6: "налог на добавленную стоимость покупатель уплачивает, как налоговый агент, в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Российской Федерации";

- дополнить договор пунктом 2.7: "надлежащим исполнением обязанности по оплате основного долга и процентов является списание денежных средств со счета покупателя";

- статью 9 "адреса и подписи сторон" назвать "адреса, банковские реквизиты и подписи сторон" и дополнить ее банковскими реквизитами продавца и покупателя (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 04.05.2010 заявленные требования удовлетворены в части понуждения администрации заключить с индивидуальным предпринимателем И.Т.М. договор купли-продажи муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Т., д. 11, с приложениями N 1 и N 2 в соответствии с проектом договора от 03.09.2009 N 4/09, предоставленного администрацией в редакции, предложенной заявителем. Производство по делу в части требования о признании недействительными решения Собрания представителей муниципального образования Суворовский район от 28.08.2009 г. N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества" в части, касающейся утверждения цены продажи арендуемого помещения по адресу: г. Суворов, ул. Т., д. 11, магазин "К" (ИП И.Т.М.) в размере 2 436 644 руб. и п. 1 постановления Главы администрации муниципального образования Суворовский район от 01.09.2009 N 901 "О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права" в части цены приватизируемого имущества прекращено.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2010 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация просит указанные решение и постановление в части удовлетворенных требований отменить и принять новый судебный акт об отказе в их удовлетворении.

В силу п. 1 ст. 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, заслушав в судебном заседании представителя Предпринимателя, кассационная инстанция не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, 30.09.2001, 12.07.2006 между администрацией и предпринимателем заключены договоры N 149/1 и N 91/2 аренды недвижимого имущества - нежилых помещений, площадью 88,55 кв. м. (комнаты N 13, 14-а, 71-а, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52 по данным технического паспорта), расположенного по адресу: г. Суворов, ул. Т., д. 11.

7 декабря 2006 года между администрацией и И.Т.М. заключен договор аренды N 103/2 указанного имущества сроком действия до 31.12.2009.

Предприниматель 18.06.2009 направила в администрацию заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Администрацией во исполнение требований Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) было учтено преимущественное право заявителя на приобретение арендуемых непрерывно в течение более трех лет нежилых помещений и совершены действия по исполнению данного закона.

В целях реализации преимущественного права заявителя на выкуп арендуемого помещения администрацией с ЗАО "Р" заключен договор на оказание услуг по оценке помещений. Данной организацией произведена оценка арендуемых предпринимателем помещений и по ее результатам составлен отчет N 356, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений площадью 82,4 кв. м. составила 2436644 руб.

На основании указанного отчета 28.08.2009 Собранием представителей МО Суворовский район Тульской области принято решение N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества", пунктом 1 Приложения к которому утверждена цена продажи арендуемых И.Т.М. помещений площадью 82,4 кв. м., в размере 2436 644 руб.

Выпиской из протокола заседания постоянной депутатской комиссии от 25.08.2009 подтверждается соответствие И.Т.М. критериям, установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 209-ФЗ от 24.07.2007 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

1 сентября 2009 года главой администрации принято постановление N 901 "О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права", согласно которому цена продажи арендуемых индивидуальным предпринимателем И.Т.М. нежилых помещений общей площадью 82,4 кв. м. (комнаты NN 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48 по данным технического паспорта) составила 2 436 644 руб.

Во исполнение указанного постановления администрация 04.09.2009 направила предпринимателю проект договора купли-продажи от 03.09.2009 N 4/09.

В соответствии с п. 1.1 указанного проекта договора продавец (администрация) передает в собственность покупателя (И.Т.М.) названные нежилые помещения в соответствии с планом (приложение N 1), а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 2436644 руб.

Не согласившись с указанной в договоре ценой продажи помещений, предприниматель заключила с ООО "Ф" договор от 11.09.2009 N 0-29-2-2009 на оценку выкупаемых помещений.

Согласно отчету ООО "Ф" от 25.09.2009 N 0-29-2-2009 рыночная стоимость нежилых помещений площадью 82,4 кв. м., арендуемых заявителем, составила 953000 руб. без учета НДС.

30 сентября 2009 года И.Т.М. направила в администрацию подписанный договор купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 03.09.2009 N 4/09 с протоколом разногласий и отчет ООО "Ф" об оценке рыночной стоимости имущества. В протоколе разногласий предприниматель предложила администрации заключить договор купли-продажи на вышеуказанных условиях.

В письме от 13.10.2009 N 2320 администрация отказалась подписать договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях протокола разногласий, сообщив предпринимателю о том, что в случае несогласия в течение 30 дней подписать договор купли-продажи на условиях ранее представленного договора, последняя утратит преимущественное право покупки арендуемого имущества.

Полагая, что отказ администрации в согласовании условий договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 03.09.2009 N 4/09 на условиях протокола разногласий, а также решение Собрания представителей муниципального образования Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 в части, касающейся утверждения цены продажи арендуемого помещения в размере 2436644 руб., и п. 1 постановления главы администрации муниципального образования Суворовский район от 01.09.2009 N 901 в части цены приватизируемого имущества являются незаконными, индивидуальный предприниматель И.Т.М. обратилась в арбитражный суд с вышеназванными требованиями.

После обращения заявителя в суд, решением Собрания представителей МО Суворовский район от 14.12.2009 N 10-125 признано утратившим силу решение Собрания представителей МО Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества" в оспариваемой заявителем части. Постановлением от 15.12.2009 N 1317 отменено постановление главы администрации муниципального образования Суворовский район от 01.09.2009 N 901 "О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права".

Поскольку названные решение и постановление утратили силу и не нарушали права заявителя, суд прекратил производство по делу в этой части.

Удовлетворяя заявленные требования в оставшейся части, суд исходил из того, что арендуемое индивидуальным предпринимателем И.Т.М. имущество, соответствуют всем критериям, установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". Соответствие заявителя всем приведенным в законе условиям администрацией не оспаривалось.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценку отчуждаемого имущества должен производить профессиональный оценщик.

В статье 13 названного Закона установлено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В силу ч. 3 ст. 1 Закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого или среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Следовательно, нормы Закона, устанавливающие специальные правила отчуждения государственного и муниципального недвижимого имущества, являются приоритетными по отношению к нормам Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества". Это касается, в частности, определения цены отчуждаемого недвижимого имущества, способа и порядка его отчуждения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в связи с отказом администрации подписать договор купли-продажи на условиях протокола разногласий между сторонами не урегулирован вопрос по цене выкупаемого имущества. По всем остальным пунктам разногласий по условиям договора, предложенным заявителем, Администрация возражений не имела, так как они основаны на положениях Закона Тульской области от 18 декабря 2008 г. N 1182-ЗТО "О предельном значении площади арендуемых помещений и сроке рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого предпринимательства имущества, находящегося в государственной собственности Тульской области или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества".

Принимая во внимание, что сторонами представлены два отчета об оценке спорного имущества, содержащие существенные различия по оценке рыночной стоимости имущества и поскольку для разрешения разногласий сторон, связанных с определением рыночной цены спорного имущества, подлежащего передаче в собственность И.Т.М., нужны специальные познания, суд назначил судебную экспертизу.

По данным экспертного заключения от 16.02.2010 N 4 рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 82,4 кв. м. расположенного по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. Т., д. 1, по состоянию на 20.07.2009 составляет 1181402 руб. Согласно выводам эксперта выполненный ранее оценщиком ЗАО "Р" отчет не соответствует законодательству в области оценочной деятельности и не может быть признан документом доказательственного значения.

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства с точки зрения относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, обоснованно признали результаты судебной экспертизы о рыночной цене отчуждаемого имущества достоверными и согласились с выводами эксперта.

Довод администрации о том, что спорная сделка не является обязательной для администрации, поскольку предпринимателю предоставлено преимущественное, но не исключительное право приобретения арендуемого имущества, и суд не вправе обязывать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора, правомерно отклонен арбитражными судами первой и апелляционной инстанций в связи со следующим.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, отвечающий установленным статьей 3 Закона требованиям, с 1 января 2009 года вправе по своей инициативе направить в орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее -уполномоченный орган), заявление о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации им права на приобретение арендуемого имущества.

Таким образом, исходя из смысла ст.ст. 3, 9 Закона N 159-ФЗ заключение договора для собственника имущества является обязательным.

Статьей 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 3 Закона N 159-ФЗ имущество подлежит продаже по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ч. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ч. 8 ст. 4 Закона N 159-ФЗ названные в законе субъекты при нарушении их прав на приобретение имущества вправе оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение арендуемого имущества.

Этому также корреспондирует п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами, суды пришли к правильному выводу о том, что заключение по заявлению предпринимателя договора купли-продажи арендуемого им имущества для администрации, в данном случае, является обязательным вследствие императивного требования закона.

Пункт 1 статьи 421 ГК РФ, на который ссылается администрация в кассационной жалобе, также указывает на наличие в предусмотренных законом случаях, обязанности заключить договор.

Довод администрации о том, что отчет ООО "Ф", сделанный по заказу предпринимателя, является ненадлежащим доказательством по делу, в связи с чем суд первой инстанции неправомерно назначил экспертизу отчета администрации, правильно судом признан несостоятельным ввиду следующего.

В обоснование указанного довода администрация ссылается на то, что отчет ООО "Ф" изготовлен по заказу арендатора, не являющегося собственником спорного имущества, экспертизу всех видов отчетов в силу ст. 24.2 Закона об оценочной деятельности имеет право проводить только экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков.

Между тем в ст. 6 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено право Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований, физических и юридических лиц на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Указанная норма не содержит императивного требования о проведении экспертизы только по заказу собственника объекта.

Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 экспертиза может проводиться как в государственном судебно-экспертном учреждении, так и в негосударственной экспертной организации, либо к экспертизе могут привлекаться лица, обладающие специальными знаниями.

В силу ст. 24.2 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" экспертный совет саморегулируемой организации оценщиков осуществляет экспертизу отчетов об оценке ценных бумаг, а также экспертизу иных видов отчетов оценщиков в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Из анализа указанной нормы следует, что совет саморегулируемой организации оценщиков проводит контроль отчетов оценщиков путем проведения экспертизы.

При этом положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" не обязывают заинтересованное лицо в проведении экспертизы только экспертным советом саморегулируемой организации оценщиков.

Статьей 82 АПК РФ предусмотрено право лиц, участвующих в деле, ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц.

В связи с изложенным доводы, указанные администрацией, не могут быть признаны обоснованными.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требования предпринимателя в вышеуказанной части.

Кассационная коллегия считает, что обжалуемые судебные акты отвечают нормам материального права, содержащиеся в них выводы - фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 04.05.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2010 по делу N А68-12539/09 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.