Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 октября 2010 г. по делу N А14-19995/2009/708/30 Поскольку заявителем не подтверждено преимущественное право на выкуп испрашиваемой части арендуемого нежилого здания, суд правомерно признал законным отказ Управления муниципальной собственности администрации в реализации преимущественного права Общества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 28 октября 2010 г. по делу N А14-19995/2009/708/30
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от заявителя - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, от Управления муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж - Б.Е.А. - представителя (доверенность от 25.02.2010 N 3-Д/2010, постоянная), 3-его лица: Муниципального казенного предприятия городского округа город Воронеж "Производственное объединение банно-прачечного хозяйства "Ч" - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "К" на решение Арбитражного суда Воронежской области от 15.04.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2010 по делу N А14-19995/2009/708/30, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "К" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области к Управлению муниципальной собственности администрации городского округа город Воронеж (далее - Управление) о признании незаконными: отказа от 11.12.2009 N 09/06/8903 в реализации преимущественного права ООО "К" на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 1318,3 кв. м., расположенного по адресу: г. Воронеж, пер. Машинистов, д. 15; решения Воронежской городской Думы от 08.07.2009 N 218-II о согласовании передачи в оперативное управление МКП городского округа город Воронеж "Производственное объединение банно-прачечного хозяйства "Ч" нежилых помещений, расположенный по адресу: г. Воронеж, пер. Машинистов, д. 15; приказа Управления от 30.07.2009 N 746 о передаче объектов недвижимости и с требованием обязать Управление устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, а именно, произвести в отношении арендуемого заявителем нежилого помещения действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 15.04.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Арбитражного апелляционного суда от 18.06.2010 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО "К" просит указанные решение и постановление отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобе, заслушав в судебном заседании представителя МКП "Производственное объединение банно-прачечного хозяйства "Ч", кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, 29.01.2004 между администрацией города Воронежа (в настоящее время - администрация городского округа город Воронеж) и ООО "К" заключен договор аренды N 1-359-04 в отношении нежилых зданий (трех отдельно стоящих), расположенных по адресу: г. Воронеж, переулок Машинистов, д. 15, общей площадью 1788,2 кв. м. согласно дополнительному соглашению от 20.08.2004. Срок действия договора определен с 15.01.2004 по 15.01.2014.

Право собственности Муниципального образования город Воронеж на указанные объекты подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 19.05.2005 серия 36 NN 199399, 199398, 199397.

30 января 2006 года осуществлена государственная регистрация договора аренды от 29.01.2004 N 1-359-04.

8 июля 2009 года решением N 218-II Воронежская городская Дума согласовала администрации городского округа город Воронеж в соответствии с решением Воронежской городской Думы от 29.06.2006 N 132-II "Об упорядочении управления муниципальным имуществом" передачу в оперативное управление Муниципальному казенному предприятию городского округа город Воронеж "Производственное объединение банно-прачечное хозяйство "Ч" (далее - Предприятие) нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Воронеж ул. М., 15, общей площадью 1788,2 кв. м.

В соответствии с указанным решением Думы от 08.07.2009 N 218-II Управлением 30.07.2009 издан приказ N 746 о передаче Предприятию из имущественной казны городского округа город Воронеж на баланс и в оперативное управление вышеназванные объекты недвижимости.

10 июля 2010 года ООО "К" обратилось в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества площадью 1788,2 кв. м. в соответствии с частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.

21 июля 2009 года Управление отказало Обществу в выкупе арендуемого имущества по причине превышения установленных Законом Воронежской области от 10.10.2008 N 80-ОЗ (одна тысяча пятьсот квадратных метров) допустимых предельных размеров арендуемой и запрашиваемой к выкупу площади помещений.

ООО "К" 10.11.2009 повторно обратилось в Управление с заявлением о выкупе части арендуемого помещения площадью 1307,7 кв. м. (часть отдельно стоящего здания общей площадью 1604,9 кв. м.).

11 декабря 2009 года Управление сообщило Обществу о том, что поскольку последним не подписаны дополнительные соглашения к договору аренды от 29.01.2004 N 1-359-04 и арендная плата с августа месяца на счет Предприятия не перечисляется, вопрос о выкупе рассматриваться не будет.

Расценив данное сообщение Управления как отказ в выкупе испрашиваемой части арендуемого имущества и оценив факт принятия решения Воронежской городской Думы от 08.07.2009 N 218-II и издание приказа от 30.07.2009 N 746, как намерение воспрепятствовать ООО "К" в реализации преимущественного права на выкуп, Общество обратилось в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд правомерно исходил из следующего.

В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование двух условий - несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

В силу ст. 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения общества с заявлением в ноябре 2009) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено, в том числе, при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности.

Статьей 1 Закона Воронежской области от 30.09.2008 N 80-ОЗ "Об установлении предельных значений площади арендуемых помещений и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Воронежской области или муниципальной собственности", действовавшего в рассматриваемый период, предельная площадь арендуемых помещений при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемых ими помещений установлена в размере одной тысячи пятисот квадратных метров.

Из буквального содержания Закона N 159-ФЗ не следует, что в случае, когда площадь арендуемого недвижимого имущества превышает установленное предельное значение, арендатору предоставлено безусловное право на выкуп любой части арендуемого имущества соответствующей площади.

В пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 разъяснено, что по смыслу Закона N 159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, по договору от 20.01.2004 N 1-359-04 и дополнительному соглашению к договору от 29.08.2009 Общество арендует помещения общей площадью 1788,2 кв. м., которые представляют собой три отдельно стоящих здания площадью 1604,9 кв. м., 166,3 кв. м., 17,0 кв. м. соответственно (свидетельства о государственной регистрации права от 19.05.2005 г. серия 36 NN 199399, 199398, 199397).

Нежилые помещения площадью 1307,7 кв. м., которые Общество заявляло для реализации преимущественного права на их приобретение, представляют собой часть одного из отдельно стоящих зданий, общей площадью 1604,9 кв. м., не сформированы в качестве вторичного объекта недвижимости и не являются самостоятельным предметом аренды.

При указанных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правильно не усмотрели условий, указанных в ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ, дающих преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку Обществом не подтверждено преимущественное право на выкуп испрашиваемой части арендуемого нежилого здания площадью 1307,7 кв. м., суды обеих инстанций пришли к правильному выводу, что оспариваемые акты Управления и Думы не могут нарушать права ООО "К", в связи с чем правомерно отказали Обществу в удовлетворении заявленных требований.

Кассационная коллегия считает, что выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в материалах дела доказательствам, и в силу ст. 286 АПК РФ не подлежат переоценке в суде кассационной инстанции.

Доводы Общества, приведенные в кассационной жалобе, отклоняются, поскольку основаны на неверном толковании норм материального права и по существу сводятся к переоценке выводов судов, оснований для которой у кассационной коллегии в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

С учетом изложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 15.04.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2010 по делу N А14-19995/2009/708/30 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.