Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11 ноября 2010 г. по делу N А68-11685/09 Суд правомерно удовлетворил заявление Общества в части понуждения Администрации заключить с заявителем договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества в соответствии с проектом договора, поскольку у Общества существует преимущественное право на выкуп испрашиваемого помещения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 11 ноября 2010 г. по делу N А68-11685/09
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от общества с ограниченной ответственностью "О" - С.О.А. - директора, паспорт 70 01 209243 от 17.05.2001, от Администрации муниципального образования Суворовский район - С.В.К. - представитель, доверенность от 10.11.2010, от Собрания представителей муниципального образования Суворовский район - Ч.Ю.М. - адвокат, ордер от 11.11.2010 одер N 6409, от закрытого акционерного общества "Р" - не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, от общества с ограниченной ответственностью "Ф" - не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации муниципального образования Суворовский район на решение Арбитражного суда Тульской области от 18.05.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2010 по делу N А68-11685/09, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "О" обратилось в Арбитражный суд Тульской области с заявлением к Администрации муниципального образования Суворовский район (далее - Администрация), Собранию представителей муниципального образования Суворовский район о признании недействительным решения Собрания представителей муниципального образования Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества" в части, касающейся утверждения цены продажи арендуемого муниципального помещения, расположенного по адресу: г. Суворов, ул. К., д. 3 (ООО "О"), площадью 70,3 кв. м., в размере 1 901 317 руб. и понуждении уполномоченного органа заключить с заявителем договор купли-продажи указанного помещения в соответствии с проектом договора от 03.09.2009 N 11/09, предоставленного Администрацией, в следующей редакции:

пункт 1.1: "продавец продает нежилые помещения площадью 70,3 кв. м. (комнаты NN 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 по данным технического паспорта), расположенные в здании по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. К., д. 3, в соответствии с планом (приложение N 1), именуемые в дальнейшем объект, а покупатель приобретает в собственность объект по цене 1 061 000 руб., в том числе НДС 18% - 161 847 руб. 46 коп.";

пункт 2.1: "покупателю предоставляется рассрочка оплаты приобретаемого имущества сроком на пять лет. Рассрочка предоставляется на сумму 899 152 руб. 54 коп., далее - сумма основного долга. Оплата производится ежемесячно по 14 985 руб. 88 коп.";

пункт 2.2: "первый платеж покупатель делает не позднее 10 дней с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект. Все следующие платежи покупатель обязан делать не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть сделан первый платеж";

пункт 2.3: "на сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации (31.08.2009) - 3,58% годовых";

пункт 2.4: "проценты начисляются на остаток задолженности по основному долгу ежемесячно. Процентным периодом считается каждый период, равный количеству дней между платежами, начиная со дня, следующего за днем, в котором покупатель сделал предыдущий платеж, по день предстоящего платежа включительно. Первый процентный период начинается со дня государственной регистрации перехода права собственности покупателю. При этом сумма процентов определяется по формуле:

Пр=(О х ПП х 3,58%)/ДГ х 100, где:

Пр - сумма процентов в руб.,

О - остаток задолженности по основному долгу в рублях,

ПП - процентный период, дней,

ДГ - количество дней в году (365 или 366).

Оплата процентов производится покупателем одновременно с погашением основного долга";

пункт 2.5: "оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу";

дополнить договор пунктом 2.6: "налог на добавленную стоимость покупатель уплачивает, как налоговый агент, в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Российской Федерации";

дополнить договор пунктом 2.7: "надлежащим исполнением обязанности по оплате основного долга и процентов является списание денежных средств со счета покупателя".

Решением Арбитражного суда Тульской области от 18.05.2010 заявленные требования удовлетворены в части понуждения Администрации заключить с заявителем договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества в соответствии с проектом договора от 03.09.2009 N 11/09 и вышеперечисленными условиями заявителя.

Производство по делу в части требования о признании недействительным решения Собрания представителей муниципального образования Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества" в части утверждения цены продажи арендуемого помещения судом прекращено на основании пункта 1 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2010 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель просит указанные судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами, изложенными в жалобе, кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, ООО "О" на основании договора N 1/1, заключенного с Администрацией муниципального образования Суворовский район, с 08.12.2000 непрерывно на праве аренды владеет нежилыми помещениями, расположенными по адресу: г. Суворов, ул. К., д. 3 (магазин "Радиотовары").

Дополнительными соглашениями сторон от 12.12.2007 и 11.12.2008 срок действия договора продлевался и арендные отношения на момент рассмотрения спора не прекращены.

ООО "О" направило в адрес Администрации заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В целях реализации преимущественного права заявителя на выкуп арендуемого помещения Администрацией был заключен с ЗАО "Р" договор на оказание услуг по оценке помещений.

Согласно отчету указанной организации N 356 рыночная стоимость арендуемых Обществом помещений площадью 70,3 кв. м. составила 1 901 317 руб.

На основании данного отчета Собранием представителей муниципального образования Суворовский район 28.08.2009 принято решение N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества", пунктом 4 Приложения к которому утверждена цена продажи арендуемых ООО "О" помещений площадью 70,3 кв. м., расположенных по адресу: г. Суворов, ул. Калинина, д. 3, в размере 1 901 317 руб.

Главой Администрации 01.09.2009 принято постановление N 901 "О продаже арендуемого недвижимого муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права", в котором цена продажи арендуемых ООО "О" нежилых помещений общей площадью 70,3 кв. м. (комнаты NN 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 по данным технического паспорта) определена в сумме 1 901 317 руб.

Во исполнение указанного постановления 04.09.2009 Администрацией в адрес Общества направлен проект договора купли-продажи от 03.09.2009 N 11/09.

В соответствии с п. 1.1 проекта договора продавец (Администрация) передает в собственность покупателя (ООО "О") нежилые помещения общей площадью 70,3 кв. м. (комнаты NN 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 по данным технического паспорта), расположенные в здании по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. К., д. 3, в соответствии с планом (приложение N 1), именуемые в дальнейшем объект, а покупатель принимает объект и уплачивает денежную сумму в размере 1 901 317 руб.

Расхождение в нумерации комнат, указанных в договоре аренды спорного имущества (NN 7, 8, 9, 10, 16), и комнат, указанных в проекте договора купли-продажи NN 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24), а также в площадях арендуемых помещений по договору аренды (69,9 кв. м.) и по договору купли-продажи (70,3 кв. м.) связано с проведенной инвентаризацией спорного имущества и подтверждается техпаспортом на эти помещения.

ООО "О", не согласившись с указанной в предложенном к подписанию Администрацией договоре ценой продажи помещений, 11.09.2009 заключило с ООО "Ф" договор N О-29-7-2009 на оценку выкупаемых помещений.

Согласно отчету ООО "Ф" от 25.09.2009 N О-29-7-2009 рыночная стоимость арендуемых Обществом нежилых помещений площадью 70,3 кв. м. составила 745 000 руб. без учета НДС.

ООО "О" 30.09.2009 направило в Администрацию подписанный договор купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 03.09.2009 N 11/09 с приложением протокола разногласий и отчета ООО "Ф" об оценке рыночной стоимости имущества.

В протоколе разногласий Общество предложило Администрации заключить договор купли-продажи на следующих условиях:

п. 1.1. договора: продавец продает нежилое помещение площадью 70,3 кв. м. (комнаты NN 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 по данным технического паспорта), расположенное в здании по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. К., д. 3 в соответствии с планом (приложение N1), именуемое в дальнейшем объект, а покупатель приобретает в собственность объект по цене 879 100 руб., в том числе НДС 18% - 134 100 руб.;

п. 2.1. договора: покупателю предоставляется рассрочка оплаты приобретаемого имущества сроком на пять лет. Рассрочка предоставляется на сумму - 745 000 руб., далее - сумма основного долга. Оплата производится ежемесячно по 12 416 руб. 67 коп.;

п. 2.2. договора: первый платеж покупатель делает не позднее 10 дней с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект. Все следующие платежи покупатель обязан делать не позднее 15 числа, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором должен быть сделан первый платеж;

п. 2.3. договора: на сумму основного долга начисляются проценты исходя из ставки, равно одной трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования решения об условиях приватизации (31.08.2009) - 3,58% годовых;

п. 2.4. договора: проценты начисляются на остаток задолженности по основному долгу ежемесячно. Процентным периодом считается каждый период, равный количеству дней между платежами, начиная со дня, следующего за днем, в котором покупатель сделал предыдущий платеж, по день предстоящего платежа, включительно. Первый процентный период начинается со дня государственной регистрации перехода права собственности к покупателю. При этом сумма процентов определяется по формуле:

Пр=(О х ПП х 3,58%)/ДГ х 100, где:

Пр - сумма процентов в руб.,

О - остаток задолженности по основному долгу в рублях,

ПП - процентный период дней,

ДГ - количество дней в году (365 или 366)

Оплата процентов производится покупателем одновременно с погашением основного долга.

п. 2.5. договора: оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя. При досрочном погашении части основного долга покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу;

п. 2.6. договора: налог на добавленную стоимость покупатель уплачивает как налоговый агент, в порядке, предусмотренном Налоговым кодексом Российской Федерации;

п. 2.7. договора: надлежащим исполнением обязанности по оплате основного долга и процентов является списание денежных средств со счета покупателя.

Письмом от 13.10.2009 N 2318 Администрация сообщила об отказе в подписании договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях протокола разногласий, указав, что в случае несогласия в течение 30 дней подписать договор купли-продажи в первоначальной редакции ООО "О" утратит преимущественное право покупки арендуемого имущества.

Полагая, что отказ Администрации в подписании договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества от 03.09.2009 N 11/09 на условиях протокола разногласий является незаконным, ООО "О" обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

Решение суда по настоящему делу о прекращении производства в части требования об оспаривании решения Собрания представителей муниципального образования Суворовский район от 28.08.2009 N 6-81 "Об утверждении цены продажи недвижимого муниципального имущества" заявителем кассационной жалобы не обжалуется, а следовательно, в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выводы суда в данной части не могут быть предметом рассмотрения кассационной инстанции.

При рассмотрении настоящего дела судебные инстанции обоснованно руководствовались следующим.

Согласно статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение такого имущества, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ, такое преимущественное право может быть реализовано соответствующими субъектами предпринимательства при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о наличии у Общества преимущественного права на выкуп испрашиваемого помещения.

ООО "О" относится к субъектам малого предпринимательства согласно классификации, установленной законом N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". По договорам аренды от 01.04.1993 N 65, от 20.11.1997 N 214, а также в связи с отсутствием возражений со стороны арендодателя относительно дальнейшего использования арендатором помещений Общество использует спорное помещение непрерывно более двух лет, надлежащим образом исполняя обязанности по перечислению арендной платы.

Площадь арендуемого помещения составляет 70,3 кв. м. и не превышает предельный размер, установленный Постановлением Правительства РФ от 18.12.2008 N 961, а также Законом Тульской области от 18.12.2008 N 1182-ЗТО "О предельном значении площади арендуемых помещений и сроке рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, находящегося в государственной собственности Тульской области или муниципальной собственности, при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества".

Арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Кроме того, выпиской из протокола заседания постоянной депутатской комиссии от 25.08.2009 подтверждается соответствие ООО "О" критериям, установленным ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", ч. 1 ст. 4 Федерального закона N 209-ФЗ от 24.07.2007 "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации".

При этом из материалов дела видно, что спор по настоящему делу возник относительно цены (стоимости), по которой могут быть выкуплены арендуемые ООО "О" помещения.

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 13 Закона об оценочной деятельности, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Таким образом, право суда рассматривать споры относительно величины рыночной стоимости объекта оценки прямо предусмотрено действующим законодательством.

Следовательно, доводы заявителя кассационной жалобы о том, что правом на проведение оценки спорного имущества обладает только собственник, не соответствуют нормам действующего законодательства.

В качестве доказательств по настоящему делу сторонами суду были представлены два отчета об оценке спорного имущества, содержащие различия по оценке рыночной стоимости имущества (1 901 317 руб. и 745 000 руб. соответственно).

В связи с этим судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "Э" Торгово-промышленной палаты Российской Федерации С.О.В.

Согласно заключению судебной экспертизы от 13.01.2010 N 08/0110 рыночная стоимость нежилых помещений площадью 70,3 кв. м. (комнаты NN 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24 по данным технического паспорта), расположенных по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. К., д. 3, по состоянию на 04.02.2010 с учетом НДС и округления составляет 1 061 000 руб.

Оценив имеющиеся в деле доказательства и учитывая обстоятельства спора и нормы действующего законодательства, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что выкуп арендуемого Обществом помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ, следует производить по цене 1 061 000 руб.

Приведенные выводы суда, подтвержденные имеющимися в деле доказательствами, в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации переоценке в кассационной инстанции не подлежат.

При таких обстоятельствах спора кассационная инстанция не находит оснований для отмены или изменения принятых по настоящему делу судебных актов.

Учитывая изложенное, руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 18.05.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2010 по делу N А68-11685/09 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.