Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 23 ноября 2010 г. по делу N А14-1672-2010/55/8 Поскольку арендатором допущена просрочка внесения арендной платы по договору аренды более двух раз подряд, что влечет обязанность арендатора возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, суд правомерно удовлетворил иск в части взыскания с Общества задолженности и пени по спорному договору, а также в части расторжения договора и выселения ответчика (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 23 ноября 2010 г. по делу N А14-1672-2010/55/8
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: не явился, извещен надлежаще; от ответчика: С.Д.А. - представителя (дов. б/н от 01.12.2009); Ш.С.Н. - представителя (дов. б/н от 21.06.2010); от третьих лиц: не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "Финансовая компания "Г", г. Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.05.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2010 по делу N А14-1672-2010/55/8, установил:

Закрытое акционерное общество "М" (далее - ЗАО "М"), г. Воронеж, обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Финансовая компания "Г" (далее - ООО "Финансовая компания "Г"), г. Воронеж, о расторжении договора аренды нежилого помещения N 27/05-05 от 27.05.2005, выселении ответчика из помещений, занимаемых согласно дополнительному соглашению от 01.02.2009 к договору аренды нежилого помещения N 27/05-05 от 27.05.2005 в соответствии с договором перенайма и приложением N 1 к дополнительному соглашению от 01.02.2009, общей площадью 289,7 кв. м. в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Воронеж, ул. П., д. 13, а также о взыскании с ответчика 2 159 660 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.12.2009 по 31.05.2010, 493 024,57 рублей пени за период с 05.01.2008 по 07.04.2010 (с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ООО "Агентство по распространению печати "К", ООО "Ч".

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 31.05.2010 исковые требования удовлетворены в части взыскания с ответчика в пользу истца 2 159 660 рублей задолженности по арендной плате за период с 01.12.2009 по 31.05.2010, а также 350 000 рублей пени за период с 05.01.2008 по 07.04.2010, в остальной части в удовлетворении исковых требований о взыскании пени отказано. Суд также решил расторгнуть договор аренды N 27/05-05 от 27.05.2005 и выселить ООО "Финансовая компания "Г" из помещений, занимаемых согласно дополнительному соглашению от 01.02.2009 к договору аренды нежилого помещения N 27/05-05 от 27.05.2005 в соответствии с договором перенайма и приложением N 1 к дополнительному соглашению от 01.02.2009, общей площадью 289,7 кв. м. в нежилом помещении, расположенном по адресу: г. Воронеж, ул. П., д. 13, в тридцатидневный срок с момента вступления решения в законную силу.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2010 указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просил решение от 31.05.2010 и постановление апелляционной инстанции от 27.08.2010 отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе судей. При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы кассационной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд округа не направили. Истец ходатайствовал о рассмотрении дела без участия его представителя. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие не явившихся представителей.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзывов на нее, выслушав представителей ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов в связи с нижеизложенным.

Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, 27.05.2005 между ЗАО "М" (арендодатель) и ООО "А" (арендатор) был заключен договор N 27/05-05 аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное возмездное пользование помещения NN 1, 17-21, 25 общей площадью 264,4 кв. м. в нежилом встроенном помещении, расположенном по адресу: г. Воронеж, ул. П., д. 13, согласно плану и экспликации в Приложениях N 1 и N 2 к договору, являющихся неотъемлемой частями договора.

В соответствии с п. 3.1 договора за предоставленный в аренду объект арендатор уплачивает арендодателю арендную плату по ставке 900 рублей за 1 кв. м. общей площади объекта в месяц, включая НДС (18%) (т. 1 л.д. 11-15).

Согласно п. 3.3 договора общая сумма арендной платы составляет 237 960 руб. за каждый полный месяц аренды, включая НДС (18%).

Пунктом п. 3.4 вышеназванного договора предусмотрено, что платежи за аренду объекта арендатор производит не позднее 5 числа текущего (оплачиваемого) месяца путем перечисления на расчетный счет арендодателя.

В силу пункта 3.6 договора в течение первых двух лет с момента наступления срока уплаты арендатором платежей за арендуемый объект, согласно п. 3.2 настоящего договора, размер арендной платы, установленный в п.п. 3.1, 3.3 настоящего договора, не может изменяться в одностороннем порядке. Дальнейшее изменение размера арендной платы арендодателем возможно не более одного раза в год, согласно нормам действующего законодательства РФ. Размер арендной платы не должен превышать среднерыночные ставки арендной платы за аналогичные помещения в районе расположения объекта.

Согласно п. 4.4 договора в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы, арендатор на основании письменной претензии уплачивает арендодателю пеню в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа, которая вносится одновременно с очередным платежом.

В п. 5.1 договора определено, что договор заключен сроком на 5 лет и три месяца со дня его подписания.

В соответствии с п. 5.7 договор может быть досрочно расторгнут в случае, если арендатор два и более раза подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату.

По акту приема передачи от 27.05.2005 вышеуказанное имущество передано арендатору.

01.08.2007 между ООО "А" (сторона 1) и ООО "Финансовая компания "Г" (сторона 2) был заключен договор перенайма N 01/08/2007 (передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды нежилого помещения от 27.05.2005 N 27/05-05), по условиям которого сторона 1 передает принадлежащие ей на основании договора аренды нежилого помещения N 27/05-05 от 27.05.2005 права и обязанности арендатора стороне 2 на весь срок указанного договора аренды, а сторона 2 принимает указанные права и обязанности и обязуется их оплатить (т. 1 л.д. 28).

Указанный договор перенайма был зарегистрирован в установленном законом порядке.

01.01.2008 между ЗАО "М" и ООО "Финансовая компания "Г" было заключено дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения N 27/05-05, в соответствии с которым арендная плата за арендованные помещения установлена в размере 376 610 рублей без НДС в месяц (т. 1 л.д. 20). Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой о регистрации.

Согласно дополнительному соглашению от 01.02.2009 арендная плата с 01.02.2009 по 01.08.2009 установлена в размере 326 610 рублей без НДС в месяц (т. 1 л.д. 21-22).

В п. 7 данного дополнительного соглашения предусмотрено, что с 01.08.2009 арендная плата устанавливается в сумме 376 610 рублей без НДС в месяц.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО "Финансковая компания "Г" обязательств по внесению арендной платы, а также на образование в результате этого за период с 01.12.2009 по 31.05.2010 задолженности по арендной плате в сумме 2 159 660 руб., ЗАО "М" направило в адрес ООО "Финансовая компания "Г" претензии от 24.12.2009 за исх. N 164, от 01.02.2010 за исх. N 10, в которых последнему было предложено погасить задолженность и пени в добровольном порядке, а в случае неуплаты расторгнуть договор аренды (т. 1 л.д. 66-68).

Поскольку данные претензии остались без удовлетворения, а также, указывая на то, что ООО "Финансовая компания "Г" использует арендованное им имущество с существенным нарушением условий договора аренды нежилого помещения N 27/05-05 от 27.05.2005, ЗАО "М" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно руководствовались следующим.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п. 2.2.6 договора аренды нежилого помещения N 27/05-05 от 27.05.2005 арендатор принял на себя обязательство своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

В обоснование факта ненадлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы по договору аренды N 27/05-05 от 27.05.2005 истцом представлен расчет задолженности за период с 01.12.2009 по 31.05.2010, согласно которому сумма долга составляет 2 159 660 рублей

Проверив правильность указанного расчета и, учитывая, что ответчиком в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено доказательств осуществления оплаты в заявленной сумме, судебные инстанции пришли к выводу о том, что факт нарушения ответчиком условий договора аренды и наличия спорной задолженности по договору аренды нежилого помещения N 27/05-05 от 27.05.2005 доказан материалами дела.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что истцом произведен расчет задолженности исходя из завышенного размера арендной платы, в подтверждение чего ответчиком представлен отчет N 325/09 "Об оценке ставки арендной платы за 1 кв. м. в месяц, помещений общей площадью 289,7, в нежилом встроенном помещении, расположенном по адресу: г. Воронеж, ул. П., д. 13", был известен судам первой и апелляционной инстанций, исследовался ими и обоснованно отклонен в виду того, что размер арендной платы, исходя из которого был произведен расчет задолженности, согласован сторонами в добровольном порядке в дополнительных соглашениях от 01.01.2008 и от 01.02.2009, что соответствует статьям 421, 424 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, ссылка ответчика на то, что данный размер арендной платы не соответствует предусмотренному в договоре условию об установлению верхнего предела арендной ставки на уровне среднерыночной ставки арендной платы за аналогичные нежилые помещения в районе расположения объекта аренды, не заслуживает внимания, поскольку согласно п. 3.6 договора аренды N 27/05-05 от 27.05.2005 данное правило касается изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке, в то время как в рассматриваемом случае изменение арендной платы было произведено на основании соглашения сторон.

При таких обстоятельствах, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что исковые требования ЗАО "М" о взыскании задолженности по арендной плате подлежат удовлетворению в полном объеме, а также, руководствуясь п. 4.4 договора аренды N 27/05-05 от 27.05.2005 и ст. 330, 333 Гражданского кодекса РФ, сочли возможным удовлетворить требование о взыскании пени за период с 05.01.2008 по 07.04.2010 в размере 350 000 руб.

Согласно п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В п. 5.7 договора аренды нежилого помещения N 27/05-05 от 27.05.2005 содержится аналогичное условие.

Учитывая, что факт допущения со стороны арендатора просрочки внесения арендной платы по договору N 27/05-05 от 27.05.2005 более двух раз подряд подтверждается материалами дела, а также, что истцом соблюден предусмотренный ст. 450 Гражданского кодекса РФ досудебный порядок расторжения договора, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, исковые требования ЗАО "М" о расторжении договора аренды N 27/05-05 от 27.05.2005 подлежат удовлетворению, что в силу ст. 622 Гражданского кодекса РФ также влечет обязанность арендатора возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Следовательно, требование истца о выселении ответчика также является обоснованным и правомерно удовлетворено судами.

Довод заявителя кассационной жалобы о необоснованном отказе суда в принятии к рассмотрению встречного иска ООО "Финансовая компания "Г" о внесении изменений в договор аренды в виде снижения ставки арендной платы до ее среднерыночного уровня, не может быть принят во внимание, поскольку в рассматриваемом случае отсутствуют условия, предусмотренные ч. 3 ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Кроме того, несмотря на возврат встречного искового заявления, суд при разрешении настоящего спора дал оценку обстоятельствам, на которых ответчик основывал встречный иск.

Помимо этого следует иметь в виду, что отказ в принятии встречного иска не является препятствием для обращения в суд в порядке отдельного судопроизводства с самостоятельными исковыми требованиями.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что судами необоснованно отклонены ходатайства ответчика о приостановлении производства по делу до рассмотрения дела N А14-7611/2010/225/6, не заслуживает внимания, поскольку в силу п. 1 ч. 1 ст. 143 Арбитражного процессуального кодекса РФ обязанность арбитражного суда приостановить производство по делу по указанному основанию возникает лишь при невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, что в данном случае отсутствует.

На основании изложенного, а также, принимая во внимание, что нарушений норм материального права, влекущих отмену обжалуемых судебных актов, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора и доводы кассационной жалобы, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч. 1 п. 1, 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 31.05.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2010 по делу N А14-1672-2010/55/8 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.