Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 ноября 2010 г. по делу N А62-1049/2010 Поскольку судом не оценен договор аренды, заключенный между Администрацией и Предпринимателем, на предмет его соответствия действующему законодательству, не выяснен факт наличия у Администрации правомочий по распоряжению спорным имуществом, дело о взыскании задолженности по арендной плате, неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами передано на новое рассмотрение (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 24 ноября 2010 г. по делу N А62-1049/2010
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца - представитель не явился, извещен надлежаще; от ответчика - С.И.Ю. - представителя (доверенность N 67-01/618750 от 08.06.2010);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя А.А.В., г. Смоленск, на решение Арбитражного суда Смоленской области от 02.06.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2010 по делу N А62-1049/2010, установил:

Администрация города Смоленска обратилась в Арбитражный суд Смоленской области с иском к индивидуальному предпринимателю А.А.В. (далее - ИП А.А.В.), г. Смоленск, о взыскании 354 264 руб. 24 коп., в том числе 194 061 руб. 16 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.05.2009 по 29.12.2009, 106 866 руб. 84 коп. пени за период с 05.11.2009 по 01.03.2010, 52 676 руб. 86 коп. неосновательного обогащения за период с 01.01.2010 по 28.02.2010 и 659 руб. 38 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, а также об истребовании из незаконного владения ответчика нежилого помещения площадью 148,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, пр. Гагарина, д. 7.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 02.06.2010, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2010, исковые требования удовлетворены частично. С ответчика взыскано в пользу истца 257 841 руб. 66 коп., в том числе 194 061 руб. 16 коп. задолженности по арендной плате, 10 444 руб. 26 коп. пени, 52 676 руб. 86 коп. неосновательного обогащения и 659 руб. 38 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, а также на неполное выяснение судами обстоятельств дела, имеющих существенное значение для разрешения настоящего спора, ИП А.А.В. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.

Истец своего представителя в суд округа не направил, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен судом надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие представителя истца в порядке, установленном ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, судебная коллегия считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 01.07.2009 между администрацией г. Смоленска (арендодатель) и ИП А.А.В. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 1240/09, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование (аренду) нежилое помещение площадью 148,0 кв. м (в том числе подвальное 148,0 кв. м), являющееся муниципальной собственностью, расположенное по адресу: г. Смоленск, пр. Гагарина,7, для использования под магазин.

Срок действия договора установлен сторонами с 01.01.2009 по 29.12.2009 (п. 1.1.2 договора).

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы за нежилое помещение устанавливается на срок, определенный в п. 1.1.2 договора, но не более чем на 1 год и составляет на момент подписания договора 316 061,22 руб. в год.

Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно путем предоплаты до 5 числа текущего месяца в размере 26 338,44 руб. (п. 3.2 договора).

Истец передал ответчику арендуемое помещение по акту сдачи-приемки от 01.01.2009.

Однако ответчик в нарушение условий договора свои обязанности по своевременному и полному внесению платы за пользование арендованным имуществом надлежащим образом не исполнял, в связи с чем за ним сложилась задолженность по арендной плате.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия N 24-6811 от 27.08.2009 с требованием погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени в добровольном порядке исполнена не была.

15.10.2009 истец вновь направил в адрес ответчика претензию N 24-8070, в которой сообщил об отказе от продления договора аренды и предложил освободить арендуемое помещение, передав его по акту приема-передачи в срок до 30.12.2009.

Поскольку ИП А.А.В. в добровольном порядке задолженность по арендной плате не погасил, спорное помещение не освободил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями ст.ст. 309, 310, 606, 614, 622 ГК РФ и пришли к выводу о наличии правовых оснований для взыскания с ответчика задолженности в сумме 194 061 руб. 16 коп. и пени, размер которой снизили до 10 444 руб. 26 коп в соответствии со ст. 333 ГК РФ, а также об истребовании из незаконного владения ответчика нежилого помещения площадью 148,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, пр. Гагарина, д. 7.

Кроме того, суды на основании ст.ст. 395, 1102, 1105 ГК РФ признали обоснованными требования истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения в сумме 52 676 руб. 86 коп. за период с 01.01.2010 по 01.03.2010 и 659 руб. 38 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами судов первой и апелляционной инстанций и считает, что обжалуемые судебные акты в недостаточной мере обоснованы, приняты по неполно установленным обстоятельствам, имеющим существенное значение для разрешения данного спора.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Частично удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что арендодатель (администрация г. Смоленска) является собственником данного имущества, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.04.2006.

При этом судом апелляционной инстанции было отказано ИП А.А.В. в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу до разрешения спора о признании недействительным зарегистрированного права собственности на нежилое подвальное помещение площадью 148 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, пр. Гагарина, д. 7, и признании указанного нежилого помещения общим имуществом собственников многоквартирного дома.

Как указал суд второй инстанции возбуждение самостоятельного производства по иску об оспаривании договора само по себе не означает невозможности рассмотрения дела о взыскании по договору в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций, в силу чего не должно влечь приостановления производства по этому делу на основании пункта 1 части 1 статьи 143 АПК РФ.

В то же время ответчиком представлено в суд кассационной инстанции решение Ленинского районного суда г. Смоленска от 09.11.2010, которым признано недействительным зарегистрированное право собственности города Смоленска на нежилое подвальное помещение площадью 148 кв. м, расположенное по адресу: г. Смоленск, пр-т Гагарина, д. 7, и погашена реестровая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10.04.2006 N 67-67-01/014/2006-211.

Кроме того, данным решением спорное нежилое подвальное помещение признано общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

Согласно ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

На основании п. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Таким образом, договор аренды N 1240/09 от 01.07.2009, заключенный между администрацией г. Смоленска и ИП А.А.В., подлежал оценке на предмет его соответствия указанным нормам права.

Судам первой и апелляционной инстанций при новом рассмотрении дела необходимо выяснить факт наличия у администрации г. Смоленска правомочий по распоряжению спорным имуществом с учетом решения Ленинского районного суда г. Смоленска от 09.11.2010.

Кроме того, суду надлежит дать оценку правомерности требований администрации г. Смоленска о взыскании арендной платы и платы за фактическое пользование имуществом исходя из положений ст. 248 ГК РФ, которой предусмотрено, что доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит решение Арбитражного суда Смоленской области от 02.06.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2010 в недостаточной мере обоснованными, принятыми по неполно установленным обстоятельствам, имеющим существенное значение для разрешения данного спора, и без оценки всех представленных сторонами доказательств.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки и с учетом установленных обстоятельств разрешить спор, правильно применив нормы материального права.

С учетом изложенного, руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1-2 ст. 288, 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 02.06.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2010 по делу N А62-1049/2010 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.