Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19 ноября 2010 г. по делу N А62-86/10 Поскольку договором аренды нежилого помещения, заключенным между сторонами, не установлена обязанность Администрации перезаключать его на новый срок, суд правомерно отказал в удовлетворении иска об обязании ответчика заключить договор (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 19 ноября 2010 г. по делу N А62-86/10
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истец: от Общества с ограниченной ответственностью "Н" - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом); ответчик: от Администрации г. Смоленска - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Н" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 28.04.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2010 по делу N А62-86/10, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Н" (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к администрации города Смоленска (далее - Администрация) об обязании заключить договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Ш. (диспетчерский пункт), площадью 67,3 кв. м на 2010 год.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 28.04.2010 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2010 решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В кассационной жалобе заявитель просит решение и постановление суда отменить и, не предавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, удовлетворив иск в полном объеме.

Администрация г. Смоленска ходатайствовала о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя.

Представитель ООО "Н" в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился.

Указанное лицо ходатайства о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя не заявило, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, в связи с чем, суд кассационной инстанции полагает возможным рассмотреть кассационную жалобу в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в его отсутствие.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оценив доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Центрального округа пришел к выводу, что жалоба подлежит оставлению без удовлетворения, в связи с нижеследующим.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, с 2005 года на основании ежегодно перезаключаемых договоров с администрацией г. Смоленска (арендодатель) при участии муниципального унитарного трамвайно-троллейбусного предприятия (балансодержатель) ООО "Н" (арендатор) арендовало часть нежилого помещения площадью 67,3 кв. м (до 2006 года - 58,3 кв. м), расположенного в здании диспетчерского пункта по адресу: г. Смоленск, ул. Ш., для использования под магазин. Последний договор от 15.12.2009 N 19/09 был заключен сроком до 29.12.2009.

19 октября 2009 года арендодатель письмом N 24-8155 уведомил Общество о том, что договор аренды N 19/09 нежилого помещения не будет пролонгироваться на новый срок в связи с необходимостью его использования в хозяйственной деятельности балансодержателем - муниципальным унитарным трамвайно-троллейбусным предприятием и просил освободить занимаемое помещение 30.12.2009.

26 ноября 2009 года ООО "Н" указало, что отказ от перезаключения договора аренды на новый срок препятствует реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 и потребовало перезаключить договор на 2010 год.

4 декабря 2009 года Администрация письмом N 7-5962 вновь подтвердила отказ от продления договора аренды на 2010 год в отношении вышеназванного имущества.

Посчитав, что Общество обладает преимущественным правом на перезаключение договора аренды на новый срок, последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд правомерно исходил из следующего.

Согласно п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Пунктом 4 указанной статьи предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как видно из материалов дела, правоотношения сторон вытекают из договора аренды, в связи с чем, порядок заключения, продления и расторжения договора регламентируется нормами главы 34 Гражданского кодекса РФ "Общие положения об аренде".

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Нормами п. 1 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ определено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из материалов дела, последний договор аренды спорного имущества от 15.12.2009 N 19/09 заключен сроком до 29.12.2009.

Письмами от 19.10.2009 N 24-8155 и от 04.12.2009 N 7-5962 арендодатель уведомил арендатора об отсутствии намерений на пролонгацию действия договора на новый срок после 29.12.2009.

Таким образом, с 29.12.2009 договор N 19/09 прекратился.

Договором аренды нежилого помещения от 15.12.2009 N 19/09 не установлена обязанность администрации г. Смоленска о его перезаключении на новый срок.

Не содержится законодательно установленной обязанности об этом и в гражданском законодательстве.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Между тем, учитывая отсутствие соответствующих обязательств Администрации на заключение нового договора с Обществом, суд правомерно отказал в удовлетворении заявленного требования.

Условие, содержащееся в пункте 5.7 договора о том, что арендатор в случае надлежащего исполнения обязательств по окончании срока его действия имеет преимущественное право перед другими лицами на продление договора, в рассматриваемом случае не имеет определяющего значения, поскольку по истечении срока действия договора аренды (29.12.2009), нежилое помещение в аренду не сдавалось.

Кроме того, как видно из материалов дела, спорное имущество закреплено на праве хозяйственного ведения за муниципальным унитарным трамвайно-троллейбусным предприятием, что также подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, договором о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения N 251 от 16.04.1997 и дополнением от 20.05.1999 к договору.

В этой связи суд кассационной инстанции полагает необходимым отметить следующее.

Статьей 608 ГК РФ определено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 40 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", перечень прав собственника имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия, определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 295 Кодекса и иными законами. Собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия.

Соответственно правом на передачу в аренду (с согласия собственника - Администрации) нежилого помещения площадью 67,3 кв. м (до 2006 года - 58,3 кв. м), расположенного в здании диспетчерского пункта по адресу: г. Смоленск, ул. Ш. обладает муниципальное унитарное трамвайно-троллейбусное предприятие, наделенное правом хозяйственного ведения, а не Администрация.

Указанное обстоятельство также является основанием для отказа в удовлетворении иска, заключающегося в понуждении Администрации заключить договор аренды выше обозначенного имущества.

Довод истца о том, что муниципальное унитарное трамвайно-троллейбусное предприятие является лишь балансодержателем и не может распоряжаться спорным имуществом, не основан на нормах действующего законодательства.

В силу статьи 294 Гражданского кодекса РФ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с настоящим Кодексом.

Исходя из содержания пункта 1 статьи 295 Кодекса собственник имущества, закрепив его за предприятием на праве хозяйственного ведения, сохраняет за собой право на получение части прибыли от использования этого имущества и утрачивает право на получение доходов от его использования в любых других формах, в том числе в виде арендной платы или в виде сумм, сбереженных лицом, которое фактически пользовалось таким имуществом без правовых оснований.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановление Президиума ВАС РФ от 16.06.2009 N 998/09 по делу N А68-9648/07-413/4.

Из анализа частей 2, 3 статьи 2 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ следует, что именно муниципальное унитарное предприятие с согласия собственника вправе осуществить возмездное отчуждение принадлежащего ему недвижимого имущества и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 Закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

Пунктом 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" также разъяснено, что по смыслу Закона право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Вместе с тем, письмом от 16.10.2010 N 760, направленным администрации г. Смоленска, муниципальное унитарное трамвайно-троллейбусное предприятие просило не перезаключать договор аренды в отношении нежилого помещения диспетчерского пункта по ул. Шевченко, являющегося муниципальной собственностью, в связи с необходимостью его использования, что указывает на отсутствие волеизъявления унитарного предприятия на заключение договора аренды.

С учетом изложенного, судом правомерно сделан вывод о том, что истец не доказал, что Администрацией нарушены права и законом установленные интересы истца.

Доводы кассационной жалобы, фактически дублируют доводы апелляционной жалобы и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

При изложенных обстоятельствах у суда кассационной инстанции не имеется правовых оснований для изменения или отмены обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановил:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 28.04.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2010 по делу N А62-86/10 оставить без изменения, а кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Н" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.