Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 7 декабря 2010 г. по делу N А48-970/2010 Дело о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды нежилого помещения передано на новое рассмотрение, поскольку суд при принятии решения не дал оценки тому обстоятельству, что задержка в регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости произошла по причинам, не зависящим от Общества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 7 декабря 2010 г. по делу N А48-970/2010
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 января 2011 г. N ВАС-269/11 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истец: от Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла - Ц.Е.Б. - главный специалист отдела правовой поддержки (дов. от 18.05.2010 N 7/9243); ответчики: от Общества с ограниченной ответственностью ФКЦ "Л" - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Общества с ограниченной ответственностью ФКЦ "Л" на решение Арбитражного суда Орловской области от 06.05.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2010 по делу N А48-970/2010, установил:

Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Фотохудожественный коммерческий центр "Л", г. Орел (далее - Общество) о взыскании 500 140 рублей основного долга за период с 01.08.2009 по 31.01.2010 и 123343,33 руб. неустойки за период с 11.08.2009 года по 11.02.2010 (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 06.05.2010 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2010 решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В кассационной жалобе заявитель просит решение и постановление суда отменить, и не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении иска полностью.

Представитель ответчика в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился.

Общество ходатайства о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя не заявило, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, в связи с чем, суд кассационной инстанции полагает возможным рассмотреть кассационную жалобу в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в его отсутствие.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оценив доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца Федеральным арбитражным судом Центрального округа установлено следующее.

26 января 2009 года между Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (арендодатель) и ООО "Фотохудожественный коммерческий центр "Л" (арендатор) заключен договор N 15292 (далее - Договор) аренды нежилого помещения, в соответствии с которым арендатору во временное владение и пользование сроком с 01.01.2009 по 01.07.2010 передано нежилое помещение N 37, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Л., 24/26, общей полезной площадью по подвалу по литере А - 148,7 кв. м.

По акту приема-передачи помещение, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Л., 24/26 передано ООО "Фотохудожественный коммерческий центр "Л"

17 апреля 2009 года Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области проведена государственная регистрация аренды на вышеуказанный объект недвижимого имущества.

По условиям п. 3.1 Договора размер арендной платы согласован сторонами в размере 922 126 руб. ежегодно.

Согласно Договору оплата должна производиться арендатором помесячно не позднее 10 числа следующего месяца за расчетным, в соответствии с порядком оплаты, (приложение N 3 к договору).

24 июля 2009 года между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 223, согласно которому продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое помещение площадью 148, 7 кв. м, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Л., д. 24-26, литера А, пом.37, входящее в состав памятника истории и культуры регионального значения "Дом жилой".

В соответствии с п. 3.1 названного договора оплата объекта осуществляется в рассрочку сроком не более 5 лет.

Пунктом 3.1.1. договора стороны установил, что первый платеж покупатель обязуется уплатить в течение 10 календарных дней с даты заключения договора.

В силу пункта 3.2.1 последующие платежи перечисляются покупателем ежемесячно равными долями согласно графику платежей основного долга и процентов к договору, который является неотъемлемой частью договора (приложение N 1).

По условиям п. 5.1. договора купли-продажи право собственности на объект переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права в Управлении Федеральной регистрационной службы по Орловской области.

В пункте 10.1 договора стороны предусмотрели, что до государственной регистрации перехода права собственности на объект договор подлежит исполнению сторонами с момента его подписания.

Обязанность продавца по передаче объекта покупателю с момента подписания договора купли-продажи предусмотрена в пункте 6.1 договора.

Посчитав, что заключение договора купли-продажи от 24.07.2009 не прекращает обязательств Общества по внесению арендной платы по ранее заключенному договору вплоть до момента государственной регистрации договора купли-продажи, Управление обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями, которые были удовлетворены в полном объеме.

Между тем, принимая обжалуемые судебные акты, судом не учтено следующее.

Договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным (п. 1 ст. 423 ГК РФ).

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как видно из материалов дела, по договору аренды от 26.01.2009 Обществу во временное владение и пользование предано нежилое помещение N 37, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Л., 24/26, общей полезной площадью по подвалу по литере А - 148,7 кв. м Срок аренды истекал 01.07.2010.

Размер арендной платы и порядок ее внесения согласован сторонами в п. 3.1.Договра и приложение N 3 к договору.

Таким образом, исходя из вышеприведенных нормативных положений, указанный договор является возмездным, поскольку оплата аренды осуществляется за фактическое владение и пользование чужим имуществом.

До истечения срока договора аренды между Управлением и Обществом заключен договор купли-продажи от 24.07.2009 вышеназванного недвижимого имущества.

В силу п. 4.1. договора купли-продажи продавец передает объект, а покупатель принимает объект с момента подписания договора купли-продажи.

Аналогичное положение включено в п. 6.1. договора купли-продажи.

Риск случайной гибели или порчи объекта, ответственность за вред, причиненный третьим лицам в связи с использованием объекта, переходит к покупателю с момента подписания договора (п. 4.2).

Согласно п. 6.4, п.п. 9.2-9.2.3. договора купли-продажи покупатель несет бремя затрат, связанных с эксплуатацией инженерных коммуникаций и строительных конструкций здания, пропорционально его собственности, определяемой как часть объема здания, а также обеспечивает осуществление мероприятий, связанных с сохранением и содержанием памятника (приобретенной недвижимости).

В соответствии с п.3.1 названного договора оплата объекта осуществляется в рассрочку сроком не более 5 лет.

Пунктом 3.1.1. договора стороны установил, что первый платеж покупатель обязуется уплатить в течение 10 календарных дней с даты заключения договора.

В силу пункта 3.2.1 последующие платежи перечисляются покупателем ежемесячно равными долями согласно графику платежей основного долга и процентов к договору, который является неотъемлемой частью договора (приложение N 1).

Пунктом 10.1 договора стороны предусмотрели, что до государственной регистрации перехода права собственности на объект договор подлежит исполнению сторонами с момента его подписания.

Договор купли-продажи от 24.07.2009 подписан сторонами, в связи с чем, ввиду принятых на себя договорных обязательств, подлежал исполнению с указанной даты.

Таким образом, с момента исполнения договора купли-продажи в части передачи объекта покупателю и с учетом вышеприведенных пунктов договора о несении покупателем бремени содержания имущества с даты подписания договора фактическим владельцем недвижимого имущества будет являться Общество.

Как разъяснено в п. 60 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Учитывая изложенное, в рассматриваемом случае с даты передачи Обществу объекта недвижимости по договору купли-продажи и до момента государственной регистрации имущества Общество будет являться законным владельцем этого имущества и фактически осуществлять такое владение.

Более того, из вышеуказанных обстоятельств вытекает, что взимание арендных платежей будет осуществляться без соответствующего встречного предоставления, что запрещено нормами ст. 575 ГК РФ.

Однако, судом договору купли-продажи оценки не дано, вопрос о его исполнении не рассмотрен, доказательства его исполнения сторонами судом не исследованы. Вместе с тем, представитель истца в судебном заседании суда кассационной инстанции пояснил, что Общество исполняет договор купли продажи, претензий по оплате договора купли-продажи со стороны Управления нет.

Кроме того, как установлено вступившим в законную силу постановлением ФАС ЦО от 02.08.2010 по делу N А48-5910/2009 по договору купли-продажи от 24.07.2009 ООО "Фотохудожественный коммерческий центр "Л" приобретено нежилое помещение общей площадью 148,7 кв. м., расположенное по адресу: г. Орел, ул. Л., д. 24 - 26, Лит. А, пом. 37, входящее в состав памятника истории и культуры регионального значения "Дом жилой, XIX в." (постановление областного Совета от 27.02.2001 N 32/598-ОС). В тот же день сторонами подписан акт приема-передачи объекта.

В соответствии с охранным обязательством по сохранению, содержанию и использованию недвижимого памятника истории и культуры, подписанного госорганом и Обществом 3 августа 2009 года за N 22, последнее приняло на себя обязательство использовать "Дом жилой XIX в." в целях дальнейшего сохранения его как памятника истории и культуры исключительно под торговое помещение, обеспечивать режим содержания памятника, а также проводить ремонтно-реставрационные, консервационные и реставрационные работы.

19 августа 2009 года стороны договора купли-продажи обратились в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на объект недвижимого имущества, являющийся предметом указанного договора, приложив к нему договор, акт приема-передачи, охранное обязательство.

Государственная регистрация в соответствии с уведомлением от 23.09.2009 приостанавливалась на месяц.

Сообщением от 29.10.2009 N 01/082/2009-712 заявителю отказано в осуществлении испрашиваемых регистрационных действий со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ, Закон о государственной регистрации), так как на государственную регистрацию прав не представлен паспорт объекта культурного наследия.

При этом регистрирующему органу было представлено сообщение Департамента образования, культуры и спорта Орловской области от 08.10.09 N 6-911лс о том, что изготовление паспорта на указанный объект культурного наследия и передача его собственнику предусмотрены планом мероприятий областной целевой программы "Культура Орловской области на 2006 - 2010 годы" лишь в текущем году. Соответственно, уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти не выдал в установленном порядке паспорт объекта культурного наследия.

Вместе с тем, судом не дано оценки тому обстоятельству, что задержка на год в регистрации перехода права собственности произошла по независящим от Общества причинам.

На основании изложенного, по результатам рассмотрения кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Центрального округа установил, что вышеперечисленным, юридически значимым для правильного рассмотрения спора обстоятельствам судом оценки не дано, выводы суда противоречат обстоятельствам, установленным по делу и доказательствам, приобщенным в материалы дела, соответственно обжалуемые судебные акты приняты с нарушением норм процессуального права, которые могли привести к неправильному разрешению спора, а поэтому они подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции на основании части 1 и части 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При новом рассмотрении суду надлежит исследовать указанные вопросы и, с учетом полученных выводов, разрешить спор, приняв законное, обоснованное и мотивированное решение по делу.

С учетом вышеизложенного и руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановил:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 06.05.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2010 по делу N А48-970/2010 отменить.

Направить дело N А48-970/2010 на новое рассмотрение в Арбитражный суд Орловской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.