Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15 ноября 2010 г. по делу N А48-3223/2009 Признавая незаконным отказ Администрации в реализации права Общества на преимущественную приватизацию спорного объекта недвижимости, суд правомерно указал, что уполномоченный орган не представил доказательств государственной регистрации права хозяйственного ведения на арендуемое истцом нежилое помещение (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 15 ноября 2010 г. по делу N А48-3223/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 января 2011 г. N ВАС-5626/10 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

См. также постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 марта 2010 г. по делу N А48-3223/2009 и от 30 сентября 2010 г. по делу N А48-3223/2009

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от общества с ограниченной ответственностью "М" - К.А.Б. - представитель, доверенность от 10.09.2010, С.И.А - представитель, доверенность от 10.09.2010, от Администрации города Орла - не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, от Муниципального унитарного предприятия г. Орла "У" - не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 02.09.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2009 по делу N А48-3223/2009, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "М" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с заявлением (с учетом уточнений) о признании незаконным отказа Администрации г. Орла (далее - Администрация) в реализации его права на преимущественную приватизацию нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, пл. Мира, 3, общей площадью 216,4 кв. м, арендуемого на основании договора от 27.04.1994 N 1981; признании незаконным бездействия ответчика, выразившегося в не совершении следующих юридически значимых действий: не направлении в адрес истца - копии решения об условиях приватизации арендуемого имущества, предложения о заключении договора купли-продажи муниципального имущества, являющегося предметом спора, а также проектов договоров купли-продажи арендуемого имущества и о залоге.

Решением арбитражного суда Орловской области от 02.09.2009 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2009 решение суда оставлено без изменений.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24.03.2010 указанные судебные акты были отменены с принятием нового решения. Принимая судебный акт по существу рассматриваемого спора и отказывая в удовлетворении заявленных Обществом требований, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии у последнего преимущественного права на выкуп арендуемого помещения в связи с передачей данного имущества в хозяйственное ведение МУП "У".

Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.07.2010 ООО "М" отказано в передаче настоящего дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора, со ссылкой на возможность подачи заявление о пересмотре постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24.03.2010 по вновь открывшимся обстоятельствам.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 30.09.2010 ранее принятое данным судом постановление от 24.03.2010 отменено по вновь открывшимся обстоятельствам, в связи с чем кассационная жалоба подлежит повторному рассмотрению.

В кассационной жалобе заявитель просит отменить решение и постановление в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами, изложенными в жалобе, кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды нежилого помещения от 27.04.1994 N 1981, заключенным с Комитетом по управлению имуществом г. Орла, ООО "М" - правопреемник ТОО "М" арендует нежилое помещение общей площадью 216,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Орел, пл. Мира, 3, которое является составной частью объекта недвижимости - Дом быта, кадастровый номер 57:25:107:0:618/1 :А, общей площадью 6 212,4 кв. м.

Срок аренды по указанному соглашению установлен с 01.01.1994 по 31.12.2008.

Общество 06.05.2009 обратилось в Орловский городской Совет народных депутатов с заявлением в котором просило:

- при необходимости рассмотреть вопрос о включении в Прогнозный план (программу) приватизации муниципального имущества города Орла на 2009 год занимаемых ООО "М" нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Орел, пл. Мира, дом 3;

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Письмом Орловского городского Совета народных Депутатов от 29.05.2009 N 467-гс ООО "М" разъяснено о том, что его заявление о выкупе арендуемых помещений направлено для рассмотрения в Администрацию г. Орла.

Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла письмом от 12.05.2009 N 2985 сообщило Обществу о том, что поскольку арендуемое помещение находится в хозяйственном ведении МУП "У", то с данным вопросом необходимо обратиться к директору указанного муниципального предприятия.

Полагая, что Обществу неправомерно отказано в приватизации арендуемого помещения, последнее обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

При рассмотрении настоящего спора суды обеих инстанций обоснованно исходили из следующего.

Согласно статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение такого имущества, определен в Законе N 159-ФЗ исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на момент обращения с заявлением о выкупе помещения), такое преимущественное право может быть реализовано соответствующими субъектами предпринимательства при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Приведенные условия являются основанием для выкупа арендатором арендуемого помещения вне зависимости от включения соответствующего объекта в План приватизации.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о наличии у Общества преимущественного права на выкуп испрашиваемого помещения.

Открытое акционерное общество "М" относится к субъектам малого предпринимательства согласно классификации, установленной Законом N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации". На основании договора от 27.04.1994 N 1981 Общество арендует испрашиваемое в собственность помещение более трех лет.

Площадь арендуемого помещения составляет 216,4 кв.м. и не превышает предельный размер, установленный Постановлением Правительства РФ от 18.12.2008 N 961, а также Законом Орловской области от 18.12.2008 N 852-ОЗ.

Арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Задолженность по арендной плате, размер которой установлен договором аренды нежилых помещений N 1981 от 27.04.1994, у Общества отсутствует, о чем имеется отметка в протоколе судебного заседания от 28 августа-01 сентября 2009 года.

Вышеуказанные выводы судебных инстанций заявителем кассационной жалобы не обжалуются.

Ссылка уполномоченного органа на наличие у ООО "М" задолженности по уплате пени обоснованно отклонена судебными инстанциями, так как доказательств, свидетельствующих о ненадлежащем исполнении арендатором обязанности по уплате арендной платы, в деле не представлено.

Отказывая Обществу в принятии решения о приватизации арендуемого имущества, Администрация города Орла также ссылалась на то, что указанное решение вправе принимать МУП "У" в связи с передачей спорного имущества в хозяйственное ведение последнего.

Указанные доводы судом обоснованно отклонены в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, главой муниципального образования г. Орел было принято постановление от 26.05.2008 N 1610, согласно которому нежилые муниципальные помещения площадью 5648,7 кв.м., расположенные по адресу: г. Орел, пл. Мира,3 (дом Быта), подлежали передаче в хозяйственное ведение МУП "У".

На дату обращения ООО "М" с заявлением о выкупе арендуемого муниципального имущества право хозяйственного ведения МУП "У" в установленном порядке зарегистрировано не было.

Как разъяснили Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце втором пункта 5 совместного Постановления от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу абзаца пятого пункта 1 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения и право оперативного управления относятся к вещным правам лиц, не являющихся собственниками. В этой связи право хозяйственного ведения и право оперативного управления на недвижимое имущество возникают с момента их государственной регистрации.

Таким образом, поскольку уполномоченный орган не представил доказательств государственной регистрации права хозяйственного ведения на арендуемое Обществом нежилое помещение, у суда не имелось правовых оснований считать данное имущество находящимся на праве хозяйственного ведения у муниципального предприятия.

Учитывая изложенное, руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 02.09.2009 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2009 по делу N А48-3223/2009 ставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.