Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 8 апреля 2010 г. по делу N А48-4107/2009

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 8 апреля 2010 г. по делу N А48-4107/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от заявителя - А.Т.А. - представителя (доверенность от 25.08.09, б/н, постоянная); от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Г.О.Л. на решение Арбитражного суда Орловской области от 16.10.09 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.10 по делу N А48-4107/2009, установил:

Индивидуальный предприниматель Г.О.Л. (далее по тексту - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (далее - Управление, УМИЗ администрации г. Орла) с требованиями о признании незаконным отказа управления в преимущественном праве на приобретение арендуемого помещения, находящегося по адресу: г. Орел, ул. М., 100, помещения 46 площадью 29,1 кв. м., выраженного в письме от 20.04.2009 исх. N 7/4378, и требованием обязать управление заключить договор купли-продажи данного нежилого помещения по цене равной 532671 руб. без НДС, определенной независимым оценщиком (требования уточнены в порядке ст. 49 АПК РФ).

Решением суда от 16.10.09, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.10, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе заявитель просит указанные судебные акты отменить как принятые с нарушением норм материального права и принять новый судебный акт.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя предпринимателя, кассационная коллегия находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению, исходя из следующего.

Индивидуальный предприниматель Г.О.Л. обратился в Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла с заявлением от 03.02.09 о реализации, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.08 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) преимущественного права выкупа арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел ул. М., д. 100, пом. 46 площадью 29,1 кв. м. и заключении договора купли-продажи.

Управление 20.04.09 за исходящим номером 7/4378 сообщило предпринимателю, что в соответствии с представлением прокуратуры Советского района г. Орла администрацией города приостановлено рассмотрение вопроса о выкупе вышеуказанного арендуемого нежилого помещения согласно Закону N 159-ФЗ, так как договор аренды муниципального имущества от 01.01.05 N 7069, заключенный УМИЗ администрации г. Орла с ним на период с 01.01.05 по 31.12.07 не был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области, что является нарушением требования ч. 2 ст. 651 Гражданского Кодекса РФ и ст. 26 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и предложило предпринимателю этот договор аренды привести в соответствие с указанными требованиями.

Полагая, что данный отказ Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла не соответствует закону и нарушает права и интересы заявителя на осуществление предпринимательской деятельности, Г.О.Л. обратился за защитой в арбитражный суд.

Для признания незаконными решения и действия (бездействия) государственного органа, органа местного самоуправления, иного органа, должностного лица в силу ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требуется наличие в совокупности двух условий: несоответствия обжалуемого решения и действия (бездействия) закону и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд первой инстанции не усмотрел материальных оснований для удовлетворения заявленных требований, признав оспариваемый отказ обоснованным, поскольку отсутствуют непрерывные арендные отношения спорного помещения в течение трех лет, как того требует Закон N 159-ФЗ, так как договор аренды от 01.01.05 N 17069 не был зарегистрирован в установленном законом порядке, следовательно, не был заключен.

Апелляционный суд согласился с изложенной позицией арбитражного суда области.

Между тем, как установлено судом и следует из материалов дела, в подтверждение своего преимущественного права на приобретение упомянутого арендуемого помещения предприниматель указал, что данным помещением он владел непрерывно с 1998 по 2008 год и представил заключенные с уполномоченным органом Администрации города Орла договоры аренды указанного помещения, а именно, от 01.01.98 N 1753 на период с 01.01.98 по 31.12.00, от 01.01.01 N 1788 на период с 01.01.01 по 30.12.01, от 01.01.02 N 17014 на период с 01.01.02 по 31.12.03, от 01.01.04 N 17052 на период с 01.01.04 по 30.12.04, от 01.01.05 N 17069 на период с 01.01.05 по 31.12.07, от 17.01.08 N 17120 на период с 01.01.08 по 30.12.08.

В ст. 3 Закона N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей до 22.07.2009) предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение трех лет и более лет до дня вступления в силу названного Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в п. 1 данной статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Представленные договоры аренды подтверждают, что между сторонами сложились длительные арендные отношения, спорное нежилое помещение передано предпринимателю Г.О.Л. в аренду по акту приема-передачи от 01.01.1998 (т. 1 л.д. 113), непрерывно использовалось им в течение установленного п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ срока, поэтому выводы суда первой и апелляционной инстанций о том, что в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды от 01.01.05 N 17069 между сторонами отсутствовали договорные отношения на дату обращения предпринимателя с заявлением о выкупе спорного помещения, кассационная коллегия находит не соответствующими содержащимся в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам.

При этом, в силу ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предыдущий договор аренды, заключенный на срок менее года, возобновил свое действие на неопределенный срок, поскольку в деле отсутствуют доказательства возражений со стороны арендодателя против пользования арендатором, данным помещением после окончания срока действия вышеназванных договоров, а также доказательства освобождения предпринимателем Г.О.Л. занимаемого им на основании договора от 01.01.04 N 17052 помещения.

Таким образом, до государственной регистрации договора аренды от 01.01.05 N 17069 действовали условия ранее заключенного договора 01.01.04 N 17052.

Принимая во внимание, что отсутствие государственной регистрации договора аренды от 01.01.05 N 17069 являлось единственным основанием для отказа администрации в реализации предпринимателем Г.О.Л. преимущественного права на выкуп арендуемого имущества, поэтому данный отказ, выраженный в письме от 20.04.2009 исх. N 7/4378, при наличии арендных отношений предпринимателя с УМИЗ администрации г. Орла с 01.01.98, противоречит ст. 3 Закона N 159-ФЗ и нарушает его права и законные интересы, связанные с приватизацией арендуемого имущества.

Кроме того, поскольку заявителем выполнены указанные в вышеназванной норме закона условия, необходимые для предоставления преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, правомерных оснований для отказа в предоставлении ему преимущественного права на приватизацию арендуемого помещения в соответствии со ст. 3 Закона N 159-ФЗ не имелось, Управление обязано было совершить действия, предусмотренные пунктом 3 статьи 9 данного Закона.

Согласно отчету оценки объекта недвижимости, выполненной независимым оценщиком - ЗАО "С", стоимость выкупаемого предпринимателем имущества составляет 532671 руб. без НДС.

Учитывая изложенное, обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом первой инстанции, апелляционным судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этими судами неправильно применены нормы права, суд кассационной инстанции полагает возможным принять новый судебный акт об удовлетворении требования, заявленного предпринимателем.

В связи с удовлетворением кассационной жалобы государственная пошлина, уплаченная за ее подачу предпринимателем в соответствии с требованиями, предъявляемыми статьями 101, 102, 110, 112 АПК РФ и подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ, подлежит взысканию с Управления.

Руководствуясь статьей 112, п. 2 ч. 1 ст. 287, ч. 2 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 16.10.09 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.10 по делу N А48-4107/2009 отменить.

Признать незаконным отказ Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла в преимущественном праве предпринимателя Г.О.Л. на приобретение арендуемого им помещения, находящегося по адресу: г. Орел, ул. М., 100, пом. 46 площадью 29,1 кв. м., выраженный в письме от 20.04.2009 исх. N 7/4378 как несоответствующий статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя Г.О.Г. путем направления согласно ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" заявителю проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Орел, ул. М., 100, пом. 46 площадью 29,1 кв. м.

Взыскать с Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла в пользу индивидуального предпринимателя Г.О.Л. государственную пошлину в размере 100 руб.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.