Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20 декабря 2010 г. по делу N А09-4188/2010

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 20 декабря 2010 г. по делу N А09-4188/2010
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истец: от Товарищества на вере "С" - П.Т.В. - представитель (дов. от 08.07.2010 б/н); К.А.М. - представитель (дов. от 08.07.2010 N 5663); Р.А.И. - директор (учредительный договор от 30.06.2003); ответчик: от Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации - Б.С.А. - главный специалист (дов. от 14.05.2010 N 29/04-3848); Третьи лица: от МУП г. Брянска "В" - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом); от Управления Федеральной регистрационной службы по Брянской области - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Товарищества на вере "С" на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2010 по делу N А09-4188/2010, установил:

Товарищество на вере "С" (далее - ТнВ "С", Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с исковым заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - Управление) о понуждении к заключению договора аренды земельного участка площадью 520 кв. м, на условиях аренды сроком на 32 года, являющегося частью земельного участка площадью 19220 кв. м с кадастровым номером 32:28:021212642, расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. Д., 29-А, с разрешенным видом использования - для возведения торгово-офисного здания.

К участию в дело в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Брянской области, МУП г. Брянска "В".

Решением Арбитражного суда Брянской области от 14.07.2010 заявленное требование удовлетворено.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2010 решение суда отменено, а в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе заявитель просит постановление суда отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Управление Федеральной регистрационной службы по Брянской области ходатайствовало о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя.

Представитель МУП г. Брянска "В" ходатайства о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя не заявило, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, в связи с чем, суд кассационной инстанции полагает возможным рассмотреть кассационную жалобу в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в его отсутствие.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителей сторон, оценив доводы кассационной жалобы, Федеральным арбитражным судом Центрального округа не установлено оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы в виду следующего.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 11 июля 1994 года между администрацией г. Брянска (арендодатель) и Володарским колхозным рынком (арендатор) заключен договор N 406 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, по условиям которого арендатору в долгосрочное пользование на 49 лет передан земельный участок площадью 20 686 кв. м для эксплуатации колхозного рынка (торговой площади и административного здания) по ул. Д., 29, в Володарском районе г. Брянска.

14 мая 2004 года между ТнВ "С" (субарендатор) и МУП города Брянска "В" (арендатор) сроком на 38 лет заключен договор субаренды N 4/05/04.

В соответствии с договором субаренды арендатор обязался передать в субаренду, а субарендатор принять часть земельного участка площадью 520 кв. м из земельного участка общей площадью 20 686 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, ул. Д., 29А, для строительства двухэтажного торгово-офисного здания.

21 января 2005 года земельный участок по акту приема-передачи передан арендатору.

Впоследствии 05.11.2008 на основании соглашения сторон договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 11.07.1994 N 406 расторгнут.

Соглашение о расторжении вышеназванного договора 01.12.2008 прошло регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Брянской области.

5 ноября 2008 года спорный земельный участок возвращен арендодателю по акту приема-передачи.

22 марта 2010 года Товарищество обратилось в Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации с письмом о заключении договора аренды в отношении ранее находящегося в субаренде земельного участка.

16 апреля 2010 года Управление отказало заявителю в заключении договора аренды спорного земельного участка, что послужило основанием для обращения Товарищества в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ определено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Как видно из материалов дела, Товарищество обратилось в Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации с письмом о заключении договора аренды в отношении ранее находящегося в субаренде земельного участка.

Таким образом, правовым обоснованием заявленных требований является п. 1 ст. 618 ГК РФ.

В соответствии с нормами названной статьи, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Судом установлено, и не отрицается сторонами, что основная сделка - договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 406 от 11.07.1994 заключен сроком на 49 лет, а соглашением от 05.11.2008 указанный договор расторгнут.

Спорный земельный участок передан в субаренду сроком на 38 лет ввиду нахождения на момент заключения договора субаренды от 14.05.2004 N 4/05/04 данных земель в аренде у МУП города Брянска "В".

Учитывая заявленное основание иска (п. 1 ст. 618 ГК) проверке подлежит и вышеназванный договор субаренды.

Как установлено пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", также разъяснено, что в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Подтверждая правомерность заключения договора субаренды, ответчик представил в материалы дела извещение от 14.05.2004 об уступке прав по договору аренды, адресованное комитету по земельным ресурсам и землеустройству Брянской городской администрации, согласно которому арендатор известил о передаче прав по договору аренды N 406 от 11.07.1994 ТнВ "С".

Между тем, данное уведомление не содержало даты его получения и отметку конкретного должностного лица, получившего извещение.

Кроме того, договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 406 заключен сторонами 11.07.1994, то есть в период, когда правоотношения сторон регламентировались Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик, согласно пункту 3 статьи 85 которых предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя на сдачу имущества в субаренду.

Как следует из условий пункта 2.12 договора аренды N 406 от 11.07.1994, арендатору предоставлено право заключать договоры о передаче участка или его части во временное пользование на срок не более 3 лет другим юридическим или физическим лицам на условиях, не выходящих за рамки настоящего договора, с регистрацией таких договоров в комитете по земресурсам и землеустроительству г. Брянска.

Пунктом 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 разъяснено, что в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (статья 422 Гражданского кодекса РФ).

В силу подп. 1 п. 1 ст. 13 Федерального конституционного закона Российской Федерации от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в том числе, рассматривает материалы изучения и обобщения практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами и дает разъяснения по вопросам судебной практики.

Согласно пункту 2 статьи 13 указанного Закона, по вопросам своего ведения Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации принимает постановления, обязательные для арбитражных судов в Российской Федерации.

Учитывая изложенное, а также условия договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды N 406, предусматривающего возможность передачи участка или его части во временное пользование другим юридическим на срок не более 3 лет, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу об обязательности получения согласия арендодателя в случае передачи такого земельного участка в субаренду третьим лицам на срок более трех лет.

В рассматриваемом случае надлежащих доказательств получения такого согласия ответчиком суду не предоставлено.

В статье 166 Гражданского кодекса РФ определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка, в силу статьи 167 Гражданского кодекса РФ, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статьей 168 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Таким образом, принимая во внимание, что договор субаренды от 14.05.2004 N 4/05/04 не соответствует требованиям закона, вывод суда о недействительности данной сделки правомерен.

Кроме того, в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как установлено судом апелляционной инстанции сформированный земельный участок площадью 19 220 кв. м с кадастровым номером 32:28:021212642 не совпадают с границами земельного участка, являющегося предметом договора аренды от 11.07.1994, а в границах нового земельного участка отсутствует надлежащим образом сформированная часть, являющаяся предметом спора. Координаты границ спорного участка истцом не уточнялись.

Помимо этого, суд кассационной инстанции считает необходимым отметить следующее.

Постановлением Администрации г. Брянска от 31.08.1993 N 1229 "О закреплении границ земельного участка за Володарским колхозным рынком по ул. Д. Володарского района" за Володарским колхозным рынком на праве аренды сроком на 49 лет закреплен земельный участок площадью 21 380 кв. м по ул. Д. Володарского района, в границах, согласно прилагаемой выкопировке (п. 1.).

Пунктом 3.2. указанного постановления предусмотрено использование земли в границах закрепленной территории строго по назначению.

Согласно п. 1.3. договора о предоставлении земельных участков в пользование на условиях аренды от 11.07.1994 N 11 участок предоставляется для эксплуатации колхозного рынка (торговой площади и административного здания).

В тоже время, по условиям договора субаренды от 14.05.2004 N 4/05/04 субарендатор принимает в пользование на условиях субаренды часть земельного участка для использования под строительство 2-х этажного торгово-офисного здания площадью 520 кв. м из земельного участка площадью 20 686 кв. м.

Доказательств согласия собственника земельного участка на смену разрешенного вида его использования на момент подписания договора субаренды в материалах дела не имеется.

По общегражданскому правилу "никто не может передать больше прав, чем имеет сам".

Соответственно, МУП города Брянска "В" не обладало правомочиями на передачу спорных земель в субаренду под строительство.

По указанному основанию договор субаренды также является недействительным (ничтожным).

Более того, в соответствии со статьей 49 ГК РФ и Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.96 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" (п. 19), отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, юридическое лицо может заниматься только на основании специального разрешения (лицензии).

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 30 декабря 2006 года N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" (далее - Закон о розничных рынках или Закон) данный Федеральный закон с апреля 2007 года регулирует отношения, связанные с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, а также права и обязанности лиц, осуществляющих данную деятельность.

Согласно статье 2 указанного Закона правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.

При этом в соответствии со статьей 3 Закона, розничным рынком признается имущественный комплекс, предназначенный для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на основе свободно определяемых непосредственно при заключении договоров розничной купли-продажи и договоров бытового подряда цен и имеющий в своем составе торговые места.

Управляющей рынком компанией признается, юридическое лицо, которому принадлежит рынок, которое состоит на учете в налоговом органе по месту нахождения рынка и имеет разрешение на право организации рынка, полученное в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Согласно ст. 4 Закона рынок организуется в соответствии с планом, предусматривающим организацию рынков на территории субъекта Российской Федерации и утвержденным органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с архитектурными, градостроительными и строительными нормами и правилами, с проектами планировки и благоустройства территории субъекта Российской Федерации и территории муниципального образования и с учетом потребностей субъекта Российской Федерации в рынках того или иного типа.

При этом планом должны предусматриваться места расположения предполагаемых рынков, их количество и типы.

Рынок может быть организован юридическим лицом, которое зарегистрировано в установленном законодательством Российской Федерации порядке и которому принадлежат объект или объекты недвижимости, расположенные на территории, в пределах которой предполагается организация рынка на основании разрешения, выданного в установленном Правительством Российской Федерации порядке органом местного самоуправления, определенным законом субъекта Российской Федерации.

В силу ст. 11, п. 1 ст. 12, п. 1 ст. 13 Закона именно управляющая рынком компания осуществляет оборудование и содержание рынка, планировку, перепланировку и застройку рынка, реконструкцию и модернизацию зданий, строений, сооружений и находящихся в них помещений при соблюдении архитектурных, градостроительных и строительных норм и правил, основных требований, которые установлены органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Статьей 14 Закона о розничных рынках определено, что в целях организации деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на рынке управляющей рынком компанией разрабатывается и утверждается схема размещения торговых мест, а также обеспечивается их предоставление в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Статьей 15 Закона также определено, что при формировании и утверждении схемы размещения торговых мест на универсальном рынке управляющая рынком компания должна предусматривать и предоставлять торговые места для осуществления деятельности по продаже сельскохозяйственной продукции гражданами, ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства или занимающимися садоводством, огородничеством, животноводством, в количестве, определенном органом местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится рынок, в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Торговые места предоставляются юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, зарегистрированным в установленном законодательством Российской Федерации порядке, и гражданам (в том числе гражданам, ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства или занимающимся садоводством, огородничеством, животноводством) по договорам о предоставлении торговых мест на срок, не превышающий срока действия разрешений.

Пунктом 8 этой же статьи предусмотрено, что управляющей рынком компании в соответствии с антимонопольным законодательством Российской Федерации запрещается создавать дискриминационные условия при распределении торговых мест.

В развитие вышеуказанного Закона принят Закон Брянской области от 08.05.2007 N 63-3 "О розничных рынках в Брянской области", который регулирует отношения, связанные с организацией и деятельностью розничных рынков на территории Брянской области.

Постановлением администрации Брянской области от 11.05.2007 N 328 "Об организации деятельности розничных рынков в Брянской области" утверждены: основные требования к площади рынка, планировке, перепланировке и застройке рынка, реконструкции и модернизации зданий, строений, сооружений и находящихся в них помещений; порядок заключения договора о предоставлении торгового места на розничном рынке; типовую форму договора о предоставлении торгового места на розничном рынке; требования к торговому месту на розничном рынке; порядок формирования и ведения реестра розничных рынков; форму разрешения на право организации розничного рынка; формы уведомлений о выдаче разрешения на право организации розничного рынка и об отказе в выдаче разрешения на право организации розничного рынка; установлено количество торговых мест для осуществления деятельности по продаже товаров товаропроизводителями на территории сельскохозяйственного рынка не менее 50 процентов.

Пунктами 1, 2 Порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничном рынке, утвержденного указанным постановлением, определено, что торговые места предоставляются управляющей рынком компанией юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям и гражданам по типовому договору о предоставлении торгового места.

С учетом изложенного, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне, так и на уровне субъектов Российской Федерации.

Исходя из анализа вышеприведенных нормативных актов в их взаимосвязи, именно управляющая компания, обладает специальной правоспособностью, в том числе по оборудованию, содержанию, планированию, застройке розничных рынков, организации его работы по согласованию с собственником, а деятельность по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках может осуществляться юридическими и физическими лицами не иначе как на основании договоров о предоставлении торговых мест, заключенных с управляющей рынком компанией.

Вместе с тем, Товариществом на вере "С" в материалы дела не представлено доказательств, что оно обладает статусом управляющей рынком компанией. Факт отсутствия указанного правомочия не отрицали представители заявителя в судебном заседании суда кассационной инстанции.

Таким образом, передача истцу в субаренду спорного земельного участка, входящего в состав территории Володарского рынка, в отсутствие у Товарищества статуса управляющей рынком компании (специальной правоспособности) свидетельствует о необоснованности заявленных по настоящему делу требований.

В силу положения части 1 статьи 288 АПК Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет обоснованность обжалуемого судебного акта лишь в той мере, в какой это необходимо для проверки соответствия проверяемого акта нормам материального и процессуального права, исходя из установленных статьей 286 названного Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Доводы кассационной жалобы, фактически дублируют доводы апелляционной жалобы и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

С учетом вышеизложенного и руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановил:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2010 по делу N А09-4188/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу Товарищества на вере "С" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.