Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 24 декабря 2010 г. по делу N А14-2430/2010/56/32

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 24 декабря 2010 г. по делу N А14-2430/2010/56/32
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца - не явился, извещен надлежаще, от ответчика - не явился, извещен надлежаще,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "А", г. Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 25.06.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2010 по делу N А14-2430/2010/56/32, установил:

Индивидуальный предприниматель К.Е.Н. (далее ИП К.Е.Н.), г. Воронеж, обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) "А", г. Воронеж, о взыскании 70 880 руб. неосновательного обогащения (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Универсам "Н" (далее - ОАО "Универсам "Н").

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 07.06.2010 произведена замена истца на его правопреемника ОАО "Универсам "Н".

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 25.06.2010, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2010, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Ссылаясь на несоответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций, изложенных в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, ООО "А" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.

Истец, ответчик, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в суд округа не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в отсутствие представителей указанных лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 12.03.2008 между ОАО "Универсам "Н" (арендодатель) и ООО "А" (арендатор) был подписан договор аренды N 01 нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование за плату нежилые помещения, расположенные в нежилом отдельно стоящем здании по адресу: г. Воронеж, ул. 20-летия Октября,123, площадью 1485,5 кв. м (2 этаж), и площадью 1649,0 кв. м (3 этаж).

Согласно п. 2.1.1 договора арендодатель обязался в течение пяти дней с момента перечисления арендатором авансового платежа предоставить последнему указанную в п. 1.1. договора арендованную площадь в пользование по передаточному акту, в котором должно быть подробно описано санитарное и техническое состояние помещения на момент сдачи его в аренду.

Пунктом 2.3.16 договора предусмотрена обязанность арендатора письменно согласовывать с арендодателем передачу арендной площади в субаренду.

В соответствии с п. 5.2. договора срок аренды составляет 363 дня с момента вступления в силу договора.

При этом договор вступает в силу с момента открытия торгового центра и действует до исполнения сторонами своих обязательств (п. 5.1. договора).

12.03.2008 ОАО "Универсам "Н" выдана доверенность ООО "А" на право заключения договоров субаренды торговых площадей на первом, втором и третьем этажах ТЦ "Е", расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, 123.

17.03.2008 между ООО "А" (арендатор) и ИП К.Е.Н. (субарендатор) заключен предварительный договор N 28 субаренды нежилого торгового помещения N 1 площадью 44,3 кв. м, расположенного на 3 этаже торгового центра "Е", находящегося по адресу: г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, д. 123.

Согласно пункту 2.1 предварительного договора N 28 стороны обязались заключить договор субаренды не позднее 3 дней с момента зачисления обеспечительного взноса на расчетный счет арендатора и наличия согласованного дизайн-проекта.

Пунктом 2.2 предварительного договора N 28 предусмотрено, что после подписания настоящего договора субарендатор обязан перечислить на расчетный счет арендатора обеспечительный взнос в размере одной месячной арендной платы, а именно 70 880 руб. не позднее 2-х банковских дней со дня подписания договора. При условии заключения и исполнения договора субаренды обеспечительный взнос является оплатой за последний месяц субаренды.

Субарендатором перечислен на расчетный счет арендатора обеспечительный взнос в размере месячной арендной платы - 70 880 руб., что подтверждается платежным поручением N 2 от 25.03.2008.

20.03.2008 между ООО "А" (арендатор) и ИП К.Е.Н. (субарендатор) заключен договор субаренды N 301 нежилого помещения, по условиям которого арендатор предоставляет, а субарендатор принимает за плату во временное пользование (субаренду) принадлежащее арендатору на праве пользования нежилое помещение N 1 площадью 44,3 кв. м,, находящееся на третьем этаже торгового центра "Е", расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, д. 123.

Пунктом 3.1 договора субаренды N 301 предусмотрено, что дата открытия торгового центра для посещения покупателями является началом срока субаренды.

Стоимость арендной платы помещения равна 70 880 руб. за 1 месяц (пункт 3.2 договора субаренды).

Согласно п. 3.3. договора субаренды N 301 плата за аренду помещения производится субарендатором в полном объеме ежемесячно до 20 числа месяца, предыдущего расчетному месяцу. Арендная плата за последний календарный месяц субаренды (обеспечительный взнос) внесена субарендатором при заключении предварительного договора.

Договор вступает в силу со дня его подписания до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств. Срок действия договора субаренды составляет 363 дня с момента вступления в силу (п.п. 7.1, 7.2 договора субаренды).

28.03.2008 между ООО "А" и ИП К.Е.Н. подписан акт приема-передачи спорного помещения.

Письмом от 01.12.2009 ответчик уведомил ИП К.Е.Н. об открытии торгового центра "Е" 19.12.2009.

Ссылаясь на то, что у ответчика отсутствовали права на передачу спорного помещения в субаренду, в связи с чем предварительный договор N 28 от 17.03.2008 и договор субаренды N 301 от 20.03.2008 являются недействительными, а также, указывая на невозможность использования нежилого помещения по назначению в связи с открытием торгового центра лишь 19.12.2009, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

31.03.2010 между ИП К.Е.Н. (цедент) и ОАО "Универсам "Н" (цессионарий) заключен договор уступки прав требования (цессии), по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает права (требования) по возврату денежных средств по предварительному договору N 28 от 17.03.2008 и по договору субаренды нежилого помещения N 301 от 20.03.2008, заключенными между цедентом и должником - ООО "А".

С учетом изложенного, судом области произведена замена истца на его правопреемника - ОАО "Универсам "Н".

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями ст.ст. 432, 607 Гражданского кодекса РФ и пришли к выводу о том, что договор аренды N 01 от 12.03.2008 является незаключенным ввиду отсутствия в договоре данных, позволяющих определенного установить имущество, подлежащее передаче арендатору (предмет аренды). Поскольку права арендатора ответчиком приобретены не были, он не вправе был сдавать спорное помещение в субаренду, а, следовательно, предварительный договор N 28 от 17.03.2008 и договор субаренды N 301 от 20.03.2008 являются недействительными.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами судов первой и апелляционной инстанций и считает, что обжалуемые судебные акты в недостаточной мере обоснованы, приняты по неполно установленным обстоятельствам, имеющим существенное значение для разрешения данного спора.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из материалов дела, по условиям договора аренды N 01 от 12.03.2008 арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование за плату нежилые помещения, расположенные в нежилом отдельно стоящем здании по адресу: г Воронеж, ул. 20-Летия Октября,123, площадью 1485,5 кв. м (2 этаж), и площадью 1649,0 кв. м (3 этаж).

При этом месторасположение и границы арендованной площади должны были быть обозначены специальной штриховкой и линиями контура на согласованном и подписанном сторонами поэтажном плане здания, являющемся неотъемлемой частью договора (приложение N 1).

Однако, в ходе рассмотрения дела стороны сослались на отсутствие приложения N 1 к договору аренды N 01 от 12.03.2008.

Поскольку каких-либо документов, содержащих характеристики объекта аренды и позволяющих идентифицировать и выделить среди других помещений помещения, подлежащие передаче по договору аренды, в материалы дела представлено не было, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Однако, судами первой и апелляционной инстанций не был исследован должным образом вопрос о соотнесении площади помещений, подлежащих передаче в аренду ответчику, и общих площадей всех помещений второго и третьего этажа торгового центра.

Так, в материалах дела отсутствует техническая документация, из которой возможно установить общую площадь находящихся на втором и третьем этажах торгового центра помещений, технические паспорта указанных помещений судами первой и апелляционной инстанций не истребовались.

Вместе с тем, совпадение общих площадей второго и третьего этажа торгового центра с площадями помещений, отраженными в договоре аренды N 01 от 12.03.2008, может свидетельствовать о согласовании сторонами предмета договора.

Судами первой и апелляционной инстанций также не дана оценка тому обстоятельству, что фактически все переданные по договору аренды N 01 от 12.03.2008 помещения были сданы ответчиком в субаренду.

При этом при заключении договора субаренды N 301 от 20.03.2008 у сторон отсутствовали какие-либо сомнения относительно того, какое помещение передается в субаренду.

В материалах дела имеется подписанный сторонами акт приема-передачи помещения в субаренду от 28.03.2008, а также согласованный сторонами дизайн-проект указанного помещения, месторасположение которого зафиксировано на экспликации к плану второго этажа ТЦ "Е".

При этом ИП К.Е.Н. получил в аренду указанные в договоре субаренды торговые площади и с момента открытия торгового центра осуществляет на них свою торговую деятельность.

С учетом изложенного, вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что договор аренды N 01 от 12.03.2008 является незаключенным, поскольку не определен объект аренды, нельзя признать в достаточной мере обоснованным.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

По условиям договора уступки права требования от 31.03.2010 ИП К.Е.Н. уступает, а ОАО "Универсам "Н" принимает лишь права требования по возврату денежных средств по предварительному договору N 28 от 17.03.2008 и по договору субаренды нежилого помещения от 12.03.2008 N 301.

В то же время, согласно разъяснениям, изложенным в п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Из предварительного договора от 17.03.2008 N 28 и договора субаренды нежилого помещения от 20.03.2008 N 301 следует, что у ИП К.Е.Н. возникли, как права требовать исполнения обязательств со стороны ООО "А", так и обязанности субарендатора спорного помещения.

При таких обстоятельствах, перемена лиц по вышеуказанным сделкам возможна лишь в полном объеме (перенайм), то есть по договору уступки к ОАО "Универсам "Н" переходят как права, так и обязанности субарендатора.

Однако, судами первой и апелляционной инстанций не дана оценка тому обстоятельству, что в результате цессии от 31.03.2010 произошло совпадение в одном лице арендодателя и субарендатора указанного помещения, что противоречит сути арендных отношений.

Кроме того, согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом в предварительном договоре N 28 от 17.03.2008 стороны обязались заключить договор субаренды не позднее 3 дней с момента зачисления обеспечительного взноса на расчетный счет арендатора и наличия согласованного дизайн-проекта

Следовательно, судам первой и апелляционной инстанций надлежало также дать оценку действительности предварительного договора N 28 от 17.03.2008, учитывая, что обязательства, предусмотренные данным договором, сторонами исполнены, основной договор субаренды заключен.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Воронежской области от 25.06.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2010 подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам и доводам сторон в совокупности и с учетом установленных обстоятельств разрешить спор, правильно применив нормы материального права.

Руководствуясь ч. 1 п. 3 ст. 287, ч. 1, 2 ст. 288, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции постановил:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 25.06.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2010 по делу N А14-2430/2010/56/32/6 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.