Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22 декабря 2010 г. по делу N А14-2457/2010/80/34

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 22 декабря 2010 г. по делу N А14-2457/2010/80/34
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца: не явился, извещен надлежаще; от ответчика: К.А.А. (дов. б/н от 27.01.2010);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "А", г. Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.06.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2010 по делу N А14-2457/2010/80/34, установил:

Индивидуальный предприниматель Б.Н.В. (далее - ИП Б.Н.В.), г. Воронеж, обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "А" (далее - ООО "А"), г. Воронеж, о взыскании 135 520 руб. неосновательного обогащения в виде денежных средств, полученных ответчиком по предварительному договору субаренды нежилого помещения N 3 от 17.03.2008 (с учетом уточнения иска в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 02.06.2010 на основании договора уступки прав требования (цессии) от 31.03.2010 произведена замена истца на правопреемника - открытое акционерное общество "Универсам "Н" (далее - ОАО "Универсам "Н"), г. Нижний Новгород.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 30.06.2010 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2010 указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просил решение от 30.06.2010 и постановление апелляционной инстанции от 30.09.2010 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы.

Истец, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд округа не направил. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 АПК РФ в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции полагает, что решение от 30.06.2010 и постановление апелляционной инстанции от 30.09.2010 следует отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции в связи с нижеизложенным.

Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, 12.03.2008 между ОАО "Универсам "Н" (арендодатель) и ООО "А" (арендатор) был подписан договор аренды N 01 нежилого помещения в отдельно стоящем здании по адресу: г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, 123, площадью 1 485,5 кв. м на втором этаже и 1 649 кв. м на третьем этаже. (л.д. 18-23).

Согласно п. 1.1 договора местоположение и границы арендованной площади обозначены специальной маркировкой и линиями контура на согласованном и подписанном сторонами поэтажном плане здания, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора (приложение N 1).

Согласно п. 2.1.1 договора арендодатель обязался в течение пяти дней с момента перечисления арендатором авансового платежа предоставить последнему указанную в п. 1.1. договора арендованную площадь в пользование по передаточному акту, в котором должно быть подробно описано санитарное и техническое состояние помещения на момент сдачи его в аренду.

Пунктом 2.3.16 договора предусмотрена обязанность арендатора письменно согласовывать с арендодателем передачу арендуемой площади в субаренду.

В соответствии с п. 5.2 договора срок аренды составляет 363 дня с момента вступления в силу договора.

При этом согласно п. 5.1 договор вступает в силу с момента открытия торгового центра и действует до исполнения сторонами своих обязательств.

12.03.2008 ОАО "Универсам "Н" выдана доверенность ООО "А" на право заключения договоров субаренды торговых площадей на первом, втором и третьем этажах ТЦ "Е", расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, 123 (л.д. 55).

17.03.2008 ООО "А" (арендатор) и ИП Б.Н.В. (субарендатор) подписали предварительный договор N 3 субаренды нежилого помещения N 15 площадью 84,7 кв. м, расположенного на 3 этаже торгового центра "Е" по адресу: г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, д. 123 (л.д. 8).

В соответствии с п. 2.1 предварительного договора N 3 от 17.03.2008 стороны обязались заключить договор субаренды не позднее 3 дней с момента зачисления обеспечительного взноса на расчетный счет арендатора и наличия согласованного дизайн проекта.

Согласно п. 2.2 предварительного договора после подписания настоящего договора субарендатор обязан перечислить на расчетный счет арендатора обеспечительный взнос в размере 1 (одной) месячной арендной платы, что составляет 135 520 руб., в том числе НДС 18%, не позднее 2 (двух) банковских дней со дня подписания настоящего предварительного договора.

Платежным поручением N 8652449 от 25.03.2008 внесен обеспечительный взнос в размере 135 520 руб. (л.д. 9).

20.03.2008 ООО "А" (арендатор) и ИП Б.Н.В. (субарендатор) подписали договор субаренды N 315 нежилого помещения N 15 площадью 84,7 кв. м, расположенного на 3 этаже торгового центра "Е" по адресу: г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, д. 123 (л.д. 10-17).

Согласно пункту 1.4 договора субаренды субарендатор получает во временное пользование помещение в целях розничной торговой деятельности, а также для складских и административных целей, связанных с указанной деятельностью.

Пунктом 3.1 названного договора субаренды предусмотрено, что дата открытия торгового центра для посещения покупателями является началом срока субаренды.

В силу п. 3.2 договора субаренды стоимость арендной платы помещения составляет 135 520 руб. за 1 месяц.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что плата за аренду помещения производится субарендатором в полном объеме ежемесячно инициативным порядком без выставления счетов до 20 числа месяца, предыдущего расчетному месяцу. Арендная плата за последний календарный месяц субаренды (обеспечительный взнос) внесена субарендатором при заключении предварительного договора.

Пунктами 7.1 и 7.2 договора субаренды предусмотрено, что срок его действия составляет 363 дня с момента вступления в силу. Договор вступает в силу со дня его подписания до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств.

25.03.2008 ИП Б.Н.В. и ООО "А" подписали акт приема-передачи помещения в субаренду (л.д. 48).

Письмом от 01.12.2009 ООО "А" уведомило ИП Б.Н.В. об открытии торгового центра "Е" 19.12.2009 (л.д. 56).

Ссылаясь на недействительность предварительного договора N 3 от 17.03.2008 и договора субаренды N 315 от 20.03.2008 ввиду того, что у ООО "А" отсутствовали права на передачу спорного помещения в субаренду, а также, указывая на невозможность использования нежилого помещения по назначению, определенному в договоре субаренды, в связи с открытием торгового центра лишь 19.12.2009, ИП Б.Н.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

31.03.2010 между ИП Б.Н.В. (цедент) и ОАО "Универсам "Н" (цессионарий) заключен договор уступки прав требования (цессии), по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает права (требования) по возврату денежных средств по предварительному договору N 3 от 17.03.2008 и договору субаренды N 315 от 20.03.2010, заключенным между цедентом и должником - ООО "А" (л.д. 75-76).

В этой связи судом первой инстанции произведена замена истца на его правопреемника - ОАО "Универсам "Н".

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что договор аренды N 01 от 12.03.2008 является незаключенным ввиду отсутствия в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору (предмет аренды). В этой связи судебные инстанции пришли к выводу о том, что поскольку права арендатора ответчиком приобретены не были, он не вправе был сдавать спорное помещение в субаренду, а, следовательно, предварительный договор N 3 от 17.03.2008 и договор субаренды N 315 от 20.03.2008 являются недействительными. С учетом положений ст.ст. 1102 Гражданского кодекса РФ суды признали денежные средства в сумме 135 520 руб., полученные ответчиком по предварительному договору N 3 от 17.03.2008, неосновательным обогащением последнего.

Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами судов первой и апелляционной инстанций и считает, что обжалуемые судебные акты в недостаточной мере обоснованы, судами не установлены все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из материалов дела, по условиям договора аренды N 01 от 12.03.2008 арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование за плату нежилые помещения, расположенные в нежилом отдельно стоящем здании по адресу: г. Воронеж, ул. 20-Летия Октября,123, площадью 1 485,5 кв. м (2 этаж), и площадью 1 649,0 кв. м (3 этаж).

При этом месторасположение и границы арендованной площади должны были быть обозначены специальной штриховкой и линиями контура на согласованном и подписанном сторонами поэтажном плане здания, являющемся неотъемлемой частью договора (приложение N 1).

В тоже время в ходе рассмотрения дела стороны указали на отсутствие приложения N 1 к договору аренды N 01 от 12.03.2008.

Сославшись на отсутствие документов, содержащих характеристики объекта аренды и позволяющих идентифицировать и выделить среди других помещений помещения, подлежащие передаче по договору аренды, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Однако судами первой и апелляционной инстанций должным образом не был исследован вопрос о соотнесении площади помещений, подлежащих передаче в аренду ответчику, и общих площадей всех помещений второго и третьего этажа торгового центра.

Так, в материалах дела отсутствует документация, из которой возможно установить общую площадь находящихся на втором и третьем этажах торгового центра помещений, технические паспорта указанных помещений судами первой и апелляционной инстанций не истребовались.

Вместе с тем, совпадение общих площадей второго и третьего этажа торгового центра с площадями помещений, указанными в договоре аренды N 01 от 12.03.2008, может свидетельствовать о согласовании сторонами предмета договора.

Судами первой и апелляционной инстанций также не дана оценка тому обстоятельству, что фактически все переданные по договору аренды N 01 от 12.03.2008 помещения были сданы ответчиком в субаренду.

При этом при заключении договора субаренды N 315 от 20.03.2008 у сторон отсутствовали какие-либо сомнения относительно того, какое помещение передается в субаренду.

В материалах дела имеется подписанный сторонами акт приема-передачи помещения в субаренду от 25.03.2008, а также согласованный сторонами дизайн-проект указанного помещения, месторасположение которого зафиксировано на экспликации к плану третьего этажа ТЦ "Е" (л.д. 46, 58-62).

При этом ИП Б.Н.В. получила в аренду указанные в договоре субаренды торговые площади и с момента открытия торгового центра осуществляет на них торговую деятельность.

С учетом изложенного, вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что договор аренды N 01 от 12.03.2008 является незаключенным, поскольку не определен объект аренды, нельзя признать в достаточной мере обоснованным.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

По условиям договора уступки права требования от 31.03.2010 ИП Б.Н.В. уступает, а ОАО "Универсам "Н" принимает лишь права требования по возврату денежных средств по предварительному договору N 3 от 17.03.2008 и договору субаренды N 315 от 20.03.2008.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615 ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, внесения в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Из предварительного договора от 17.03.2008 N 3 и договора субаренды нежилого помещения от 20.03.2008 N 315 следует, что у ИП Б.Н.В. возникли как права требовать исполнения обязательств со стороны ООО "А", так и обязанности субарендатора спорного помещения.

Таким образом, перемена лиц по вышеуказанным сделкам возможна лишь в полном объеме (перенайм), то есть, по договору уступки к ОАО "Универсам "Н" переходят как права, так и обязанности субарендатора.

При этом судами первой и апелляционной инстанций не дана оценка тому обстоятельству, что в результате заключения договора цессии от 31.03.2010 произошло совпадение в одном лице арендодателя и субарендатора указанного помещения, что противоречит сути арендных отношений.

Кроме того, согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом в предварительном договоре N 3 от 17.03.2008 стороны обязались заключить договор субаренды не позднее 3 дней с момента зачисления обеспечительного взноса на расчетный счет арендатора и наличия согласованного дизайн-проекта

Следовательно, судам первой и апелляционной инстанций надлежало также дать оценку действительности предварительного договора N 3 от 17.03.2008, учитывая, что обязательства, предусмотренные данным договором, сторонами исполнены, основной договор субаренды заключен.

На основании изложенного, судебная коллегия считает, что решение от 30.06.2010 и постановление апелляционной инстанции от 30.09.2010 следует отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам и доводам сторон в совокупности и с учетом установленных обстоятельств разрешить спор, правильно применив нормы материального права.

Руководствуясь ст.ст. 284, 286, п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1 ст. 288, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.06.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2010 по делу N А14-2457/2010/80/34 отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.