Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 29 декабря 2010 г. по делу N А68-1105/10

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 29 декабря 2010 г. по делу N А68-1105/10
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истец - Л.К.В. - ген. директор Т.Р.В. - представитель, дов. от 01.04.2010, ответчик - не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской области, г. Тула, на решение Арбитражного суда Тульской области от 02.07.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2010 по делу N А68-1105/10, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Р" (далее - ООО "Р", Общество), г. Тула, обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской области (далее - Территориальное управление) о признании недействительным изменения договора аренды в части размера арендной платы.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 02.07.2010, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2010, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе Территориальное управление просит отменить принятые судебные решения, в иске отказать, ссылаясь на несоответствие выводов судов двух инстанций фактическим обстоятельствам дела, неправильное применение судами норм материального права.

В отзыве на кассационную жалобу ООО "Р" просит оставить принятые судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

Стороны надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, но представитель ответчика в суд округа не явился. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика в силу ч. 3 ст. 284 АПК РФ.

В судебном заседании представители истца поддержали доводы отзыва на жалобу.

Выслушав представителей истца, проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на жалобу, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости решение от 02.07.2010 и постановление от 15.09.2010 отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 03.03.2006 между сторонами по делу был заключен договор аренды N 71/04-01-013/0-06, по условиям которого Территориальное управление (арендодатель) передает во временное пользование Обществу (арендатор) нежилое помещение площадью 253,4 кв. м (лит. Б, 1 этаж - комнаты NN 1-7 общей площадью 128,7 кв. м; 2 этаж - комнаты NN 1-9 общей площадью 124,7 кв. м), расположенное по адресу: г. Тула, ул. С., д. 4, на срок до 01.04.2016.

В силу пункта 4.1 договора арендная плата определяется на основании отчета оценщика об определении размера арендной платы, выполненного предпринимателем С.С.Л., и составляет 487481,37 руб. в год без НДС, что является эквивалентом 16936,728 у.е. Сумма ежемесячной арендной платы составляет 1411,394 у.е. без НДС. Величина арендной платы определяется путем деления величины арендной платы, рассчитанной в установленном порядке в рублях, на курс условной денежной единицы, эквивалентной курсу доллара США, объявленному Банком России на 1 января текущего года.

Согласно п. 4.2 договора ежемесячные платежи за пользование федеральным недвижимым имуществом подлежат оплате в рублях в сумме, эквивалентной величине ежемесячной арендной платы, определенной в соответствии с п. 4.1 договора. Подлежащая оплате сумма в рублях определяется по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на последнее число месяца, предшествующего оплачиваемому. В случае, если законодательством будет установлен иной порядок перечисления арендной платы, арендатор обязан принять новый порядок к исполнению без его дополнительного оформления сторонами.

В силу п. 4.4 договора размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в случае централизованного изменения цен и тарифов, конъюнктуры рынка, вида деятельности арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательными актами. Уведомление о перерасчете арендной платы направляется арендатору арендодателем, составляет неотъемлемую часть договора и является обязательным для арендатора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений.

09.04.2009 в адрес истца ответчиком направлено уведомление о том, что на основании отчета оценщика об оценке арендной платы, выполненного предпринимателем С.С.Л., годовая арендная плата составляет 1017841,92 руб., ежемесячная арендная плата - 84820,16 руб. Данное уведомление считать неотъемлемой частью договора (т. 1, л.д. 17).

Ссылаясь на то, что повышение размера арендной платы является изменением условий договора, которое возможно только по соглашению сторон, Общество обратилось с указанным иском в суд.

Удовлетворяя иск, суд первой инстанции согласился с доводами истца о том, что изменение размера арендной платы является изменением условий договора, а изменение условий договора возможно только по соглашению сторон и что своим уведомлением Территориальное управление изменило механизм исчисления арендной платы, установленный пунктами 4.1,4.2 договора.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с судебными актами судов двух инстанций, так как выводы судов противоречат имеющимся в деле доказательствам.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Как указано выше, пунктом 4.4 договора предусмотрена возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке арендодателем, в том числе в связи с конъюнктурой рынка. Изменяя арендную плату, ответчик сослался на конъюнктуру рынка. Конъюнктура рынка есть экономическая ситуация, складывающаяся на рынке, характеризуемая уровнем спроса и предложения, рыночной активностью, ценами, объемами продаж и т.д.

Как следует из материалов дела, размер арендной платы был установлен при заключении договора аренды 03.03.2006 пунктом 4.1 договора на основании отчета оценщика и этот размер действовал до 09.04.2009, до момента направления истцу уведомления об изменении размера арендной платы. Повторно размер арендной платы определен также оценщиком. Проведенной спустя три года оценкой стоимости арендной платы по спорному помещению установлено, что размер годовой арендной платы изменился и составляет 1017841,92 руб.

Поэтому ссылка судов двух инстанций на то, что ответчик в нарушение п.4.4 договора безосновательно изменил размер арендной платы не верна.

Нельзя согласиться и с выводами судов о том, что в спорном случае изменение размера арендной платы является изменением условий договора и такое изменение возможно только по соглашению сторон.

Механизм определения размера арендной платы не изменился - арендная плата определена также на основании отчета оценщика. Поэтому изменение размера арендной платы в данном случае не является изменением условий договора и при изменении размера арендной платы на основании отчета оценщика, сделанного спустя три года после последней оценки, не требуется заключения сторонами соглашения об изменении арендной платы.

Вывод судов первой и апелляционной инстанции о том, что уведомлением от 09.04.2009 Территориальное управление изменило механизм исчисления арендной платы, установленный п.п. 4.1,4.2 договора, не верен, так как не соответствует содержанию уведомления. Из уведомления не усматривается, что пункты 4.1 и 4.2 договора не применяются. Ответчик в уведомлении поставил истца в известность о том, что согласно отчету об оценке, выполненному оценщиком, годовая арендная плата за пользование помещением составляет 1017841 руб.

На основании изложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости решение от 02.07.2010 и постановление от 15.09.2010 отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении учесть отмеченные недостатки.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287; ч. 1, 2 ст. 288; ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 02.07.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2010 по делу N А68-1105/2010 отменить, дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тульской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.