Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13 января 2011 г. N Ф10-6150/2010 по делу N А14-3443/2010-94/8

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 13 января 2011 г. N Ф10-6150/2010 по делу N А14-3443/2010-94/8
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца - представители не явились, извещены надлежаще; от ответчика - представители не явились, извещены надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ООО "А", г. Воронеж, на решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.08.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2010 по делу N А14-3443/2010-94/8, установил:

Индивидуальный предприниматель Х.Л.В. (далее ИП Х.Л.В.), г. Воронеж, обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "А" (далее - ООО "А"), г. Воронеж, о взыскании 82 720 руб. неосновательного обогащения (с учетом уточнения в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 02.06.2010 произведена замена истца на его правопреемника - открытое акционерное общество "Универсам "Н" (далее - ОАО "Универсам "Н").

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 09.08.2010, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2010, исковые требования удовлетворены.

Ссылаясь на несоответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций, изложенных в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, ООО "А" обратилось в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.

Лица, участвующие в деле, своих представителей в суд округа не направили, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены судом надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в порядке, установленном ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 12.03.2008 между ОАО "Универсам "Н" (арендодатель) и ООО "А" (арендатор) был подписан договор аренды N 01 нежилого помещения, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование за плату нежилые помещения, расположенные в нежилом отдельно стоящем здании по адресу: г Воронеж, ул. 20-летия Октября, 123, площадью 1485,5 кв.м (2 этаж), и площадью 1649,0 кв.м (3 этаж).

Согласно п. 2.1.1 договора арендодатель обязался в течение пяти дней с момента перечисления арендатором авансового платежа предоставить последнему указанную в п. 1.1. договора арендованную площадь в пользование по передаточному акту, в котором должно быть подробно описано санитарное и техническое состояние помещения на момент сдачи его в аренду.

Пунктом 2.3.16 договора предусмотрена обязанность арендатора письменно согласовывать с арендодателем передачу арендной площади в субаренду.

В соответствии с п. 5.2. договора срок аренды составляет 363 дня с момента вступления в силу договора.

При этом договор вступает в силу с момента открытия торгового центра и действует до исполнения сторонами своих обязательств (п. 5.1. договора).

12.03.2008 ОАО "Универсам "Н" выдана доверенность ООО "А" на право заключения договоров субаренды торговых площадей на первом, втором и третьем этажах ТЦ "Е", расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, 123.

17.03.2008 между ООО "А" (арендатор) и ИП Х.Л.В. (субарендатор) заключен предварительный договор N 25 субаренды нежилого помещения N 21 площадью 51,7 кв.м, расположенного на 3 этаже торгового центра "Е", находящегося по адресу: г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, д. 123.

Согласно условиям данного договора субарендатор обязан перечислить на расчетный счет арендатора обеспечительный взнос в размере одной месячной арендной платы, а именно 82 720 руб. не позднее 2-х банковских дней со дня подписания договора. При условии заключения и исполнения договора субаренды обеспечительный взнос является оплатой за последний месяц субаренды.

Субарендатором перечислен на расчетный счет арендатора обеспечительный взнос в размере месячной арендной платы - 82720 руб., что подтверждается платежным поручением N 121 от 20.03.2008.

20.03.2008 между ООО "А" (арендатор) и ИП Х.Л.В. (субарендатор) заключен договор субаренды N 321 нежилого помещения, по условиям которого арендатор предоставляет, а субарендатор принимает за плату во временное пользование (субаренду) принадлежащее арендатору на праве пользования нежилое помещение N 21 площадью 51,7 кв.м, находящееся на третьем этаже торгового центра "Е", расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 20-летия Октября, д. 123.

Пунктом 3.1 договора субаренды N 321 от 20.03.2008 предусмотрено, что дата открытия торгового центра для посещения покупателями является началом срока субаренды.

Стоимость арендной платы помещения равна 82720 руб. за 1 месяц (пункт 3.2 договора субаренды).

Согласно п. 3.3. договора субаренды N 321 от 20.03.2008 плата за аренду помещения производится субарендатором в полном объеме ежемесячно до 20 числа месяца, предыдущего расчетному месяцу. Арендная плата за последний календарный месяц субаренды (обеспечительный взнос) внесена субарендатором при заключении предварительного договора.

Договор вступает в силу со дня его подписания до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств. Срок действия договора субаренды составляет 363 дня с момента вступления в силу (п.п. 7.1, 7.2 договора субаренды).

24.03.2008 между ООО "А" и ИП Х.Л.В. подписан акт приема-передачи спорного помещения.

Письмом от 01.12.2009 ответчик уведомил ИП Х.Л.В. об открытии торгового центра "Е" 19.12.2009.

Ссылаясь на то, что у ответчика отсутствовали права на передачу спорного помещения в субаренду, в связи с чем предварительный договор N 25 от 17.03.2008 и договор субаренды N 321 от 20.03.2008 являются недействительными, а также, указывая на невозможность использования нежилого помещения по назначению в связи с открытием торгового центра лишь 19.12.2009, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

31.03.2010 между ИП Х.Л.В. (цедент) и ОАО "Универсам "Н" (цессионарий) заключен договор уступки прав требования (цессии), по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает права (требования) по возврату денежных средств по предварительному договору N 25 от 17.03.2008 и по договору субаренды нежилого помещения от 20.03.2008, заключенными между цедентом и должником - ООО "А".

С учетом изложенного, судом области произведена замена истца на его правопреемника - открытое акционерное общество "Универсам "Н".

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями ст.ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и пришли к выводу о том, что договор аренды N 01 от 12.03.2008 является незаключенным ввиду отсутствия в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору (предмет аренды). Поскольку права арендатора ответчиком приобретены не были, он не вправе был сдавать спорное помещение в субаренду, а, следовательно, предварительный договор N 25 от 17.03.2008 и договор субаренды N 321 от 20.03.2008 являются недействительными.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами судов первой и апелляционной инстанций и считает, что обжалуемые судебные акты в недостаточной мере обоснованы, приняты по неполно установленным обстоятельствам, имеющим существенное значение для разрешения данного спора.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Как следует из материалов дела, по условиям договора аренды N 01 от 12.03.2008 арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование за плату нежилые помещения, расположенные в нежилом отдельно стоящем здании по адресу: г. Воронеж, ул. 20-Летия Октября, 123, площадью 1485,5 кв.м (2 этаж), и площадью 1649,0 кв.м (3 этаж).

При этом месторасположение и границы арендованной площади должны были быть обозначены специальной штриховкой и линиями контура на согласованном и подписанном сторонами поэтажном плане здания, являющемся неотъемлемой частью договора (приложение N 1).

Однако, в ходе рассмотрения дела стороны сослались на отсутствие приложения N 1 к договору аренды N 01 от 12.03.2008.

Поскольку каких-либо документов, содержащих характеристики объекта аренды и позволяющих идентифицировать и выделить среди других помещений помещения, подлежащие передаче по договору аренды, в материалы дела представлено не было, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Однако, судами первой и апелляционной инстанций не был исследован должным образом вопрос о соотнесении площади помещений, подлежащих передаче в аренду ответчику, и общих площадей всех помещений второго и третьего этажа торгового центра.

Так, в материалах дела отсутствует техническая документация, из которой возможно установить общую площадь находящихся на втором и третьем этажах торгового центра помещений, технические паспорта указанных помещений судами первой и апелляционной инстанций не истребовались.

Вместе с тем, совпадение общих площадей второго и третьего этажа торгового центра с площадями помещений, отраженными в договоре аренды N 01 от 12.03.2008, может свидетельствовать о согласовании сторонами предмета договора.

Судами первой и апелляционной инстанций также не дана оценка тому обстоятельству, что фактически все переданные по договору аренды N 01 от 12.03.2008 помещения были сданы ответчиком в субаренду.

При этом при заключении договора субаренды N 321 от 20.03.2008 у сторон отсутствовали какие-либо сомнения относительно того, какое помещение передается в субаренду.

В материалах дела имеется подписанный сторонами акт приема-передачи помещения в субаренду от 24.03.2008, а также согласованный сторонами дизайн-проект указанного помещения, месторасположение которого зафиксировано на экспликации к плану третьего этажа ТЦ "Е".

При этом ИП Х.Л.В. получила в аренду указанные в договоре субаренды торговые площади и с момента открытия торгового центра осуществляет на них свою торговую деятельность.

С учетом изложенного, вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что договор аренды N 01 от 12.03.2008 является незаключенным, поскольку не определен объект аренды, нельзя признать в достаточной мере обоснованным.

Кроме того, согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

При этом в предварительном договоре N 25 от 17.03.2008 стороны обязались заключить договор субаренды не позднее 3 дней с момента зачисления обеспечительного взноса на расчетный счет арендатора и наличия согласованного дизайн-проекта.

Следовательно, судам первой и апелляционной инстанций надлежало также дать оценку действительности предварительного договора N 25 от 17.03.2008, учитывая, что обязательства, предусмотренные данным договором, сторонами исполнены, основной договор субаренды заключен.

При таких обстоятельствах, решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.08.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2010 подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить отмеченные недостатки, дать оценку всем имеющимся в деле доказательствам и доводам сторон в совокупности и с учетом установленных обстоятельств разрешить спор, правильно применив нормы материального права.

Руководствуясь ч. 1 п. 3 ст. 287, ч. 1, 2 ст. 288, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции постановил:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 09.08.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2010 по делу N А14-3443/2010-94/8 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Воронежской области.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.