Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18 января 2011 г. N Ф10-6245/2010 по делу N А68-3121/10

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 18 января 2011 г. N Ф10-6245/2010 по делу N А68-3121/10
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей. при участии в заседании: от истца - представитель не явился, извещен надлежаще; от ответчика - Ч.Ю.М. - адвоката (ордер N 6745 от 14.01.2011, доверенность б/н от 30.12.2010, удостоверение N 682, рег. номер 71/664);

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу ИП Е.А.В., г. Суворов Тульской области, на решение Арбитражного суда Тульской области от 13.07.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2010 по делу N А68-3121/10, установил:

Администрация муниципального образования Суворовский район, г. Суворов Тульской области, обратилась в Арбитражный суд Тульской области с иском к индивидуальному предпринимателю Е.А.В. (далее - ИП Е.А.В.), г. Суворов Тульской области, о взыскании 202 192 руб. 85 коп., в том числе 155 172 руб. 94 коп. задолженности по арендной плате, 2 057 руб. 98 коп. пени и 44 961 руб. 93 коп. штрафа.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 13.07.2010, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2010, исковые требования удовлетворены частично. С ответчика взыскано в пользу истца 37 932 руб. 47 коп., в том числе 37 724 руб. 60 коп. основного долга и 207 руб. 87 коп. пени. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Ссылаясь на несоответствие выводов судов, изложенных в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, ИП Е.А.В. обратился в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Истец о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещен надлежащим образом, своего представителя в суд округа не направил. Дело рассмотрено в отсутствие представителя истца в порядке, установленном ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 01.06.2009 между администрацией муниципального образования Суворовский район (арендодатель) и ИП Е.А.В. (арендатор) заключен договор N 161/2 аренды недвижимого имущества, являющегося муниципальной собственностью, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору за плату во временное владение и пользование нежилые помещения площадью 135,7 кв.м (комнаты NN 1, 2, 3, 4, 5, 5а по данным технического паспорта), расположенные по адресу: Тульская область, г. Суворов, ул. К., д. 3.

В соответствии с п. 4.1. договора стороны установили арендную плату за пользование арендуемым имуществом в размере 226 347 руб. 60 коп. в год.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что арендатор обязан ежемесячно в срок до 20-го числа оплачиваемого месяца вносить арендную плату за пользование муниципальным недвижимым имуществом.

Кроме того, арендатор обязан ежемесячно, не позднее 25 числа оплачиваемого месяца, представлять арендодателю копии платежных документов, подтверждающих перечисление арендной платы и налога на добавленную стоимость (п. 2.4.9 договора).

Указанный договор действует с 01.06.2009 по 30.05.2010 (п. 8.1. договора).

В соответствии с условиями заключенного договора истец передал ответчику арендуемые помещения по акту приема-передачи от 01.06.2009.

Однако ИП Е.А.В. свои обязанности по своевременному и полному внесению платы за пользование арендуемым имуществом надлежащим образом не исполнял, в связи с чем за ним сложилась задолженность.

19.02.2010 истец направил в адрес ответчика претензию N 405 с требованием погасить имеющуюся задолженность по арендной плате. Однако, данная претензия была оставлена последним без удовлетворения.

Администрация муниципального образования Суворовский район направила в адрес ИП Е.А.В. проект договора купли-продажи недвижимого муниципального имущества N 6/09 от 03.09.2009.

Указанный проект договора купли-продажи N 6/09 недвижимого муниципального имущества подписан ИП Е.А.В. с протоколом разногласий.

03.09.2009 истец передал ответчику спорные нежилые помещения по акту приема-передачи.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2010 по делу N А68-11861/2009 на администрацию муниципального образования Суворовский район возложена обязанность заключить с ИП Е.А.В. договор купли-продажи муниципального имущества в соответствии с проектом договора N 6/09 от 03.09.2009 в редакции, изложенной в данном судебном акте.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком своей обязанности по оплате арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно пришли к выводу о частичном удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статей 607, 614 ГК РФ, арендные отношения носят возмездный характер, то есть одной из обязанностей арендатора является оплата им арендных платежей за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы, а также порядок и сроки ее внесения были согласованы сторонами в разделе 4 договора аренды N 161/2 от 01.06.2009 и приложении N 2 к нему (расчет арендной платы), согласно которым арендная плата за пользование недвижимым имуществом составляла 18 862 руб. 30 коп. в месяц.

Материалами дела подтверждается наличие у ответчика задолженности по арендной плате в размере 37 724 руб. 60 коп. по состоянию на 23.03.2010. При этом доказательств ее оплаты ответчиком в суд представлено не было.

С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций правомерно взыскали с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 37 724 руб. 60 коп., рассчитанной исходя из ставки арендной платы 18 862 руб. 30 коп. в месяц.

Кроме того, суды обоснованно указали на то, что требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 117 448 руб. 34 коп., рассчитанной исходя из ставки арендной платы 44 961 руб. 93 коп. в месяц, удовлетворению не подлежит.

Так в приложении N 4 к договору аренды N 161/2 от 01.06.2009 установлено, что с 16.11.2009 размер арендной платы составляет 44 961 руб. 93 коп. в месяц.

Однако, данное приложение не подписано арендатором (ответчиком) и противоречит положениям п. 3 ст. 614 ГК РФ и п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики споров, связанных с арендой", согласно которым условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) её исчисления, должно оставаться неизменным в течение года.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 5.3 договора в случае просрочки уплаты или неуплаты арендатором платежей за пользование муниципальным недвижимым имуществом в сроки, установленные пунктом 4.2 договора, начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации с просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 5.2 договора за неисполнение пункта 4.2 договора арендатор обязан уплатить штраф в размере месячной арендной платы в бюджет муниципального образования.

Учитывая, что ответчик своевременно не исполнил обязанность по внесению арендной платы в сроки, согласованные сторонами в договоре аренды, руководствуясь пунктом 5.3. договора и статьей 330 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали подлежащими уплате за период с 21.01.2010 по 22.03.2010 пени в размере 207 руб. 87 коп.

В то же время требование о взыскании штрафа в сумме 44 961 руб. 93 коп. удовлетворению не подлежит, поскольку оно противоречит вытекающему из смысла главы 25 Гражданского кодекса Российской Федерации принципу недопустимости двойной ответственности за одно и то же правонарушение.

Довод заявителя жалобы о том, что у администрации муниципального образования Суворовский район отсутствуют основания для взыскания арендной платы за пользование муниципальными нежилыми помещениями с 03.09.2009, не может быть принят во внимание.

В соответствии с п. 1 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи N 6/09 недвижимого муниципального имущества подписан ИП Е.А.В. с протоколом разногласий.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2010 по делу N А68-11861/2009 на администрацию муниципального образования Суворовский район возложена обязанность заключить с ИП Е.А.В. договор купли-продажи муниципального имущества в соответствии с проектом договора N 6/09 от 03.09.2009 в редакции, изложенной в данном судебном акте.

По смыслу ст. 425 и п. 1 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. В соответствии со статьями 130, 131 и 551 Гражданского кодекса РФ обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При этом решение суда является основанием для возникновения у контрагентов обязанности заключить договор на указанных в решении условиях.

Таким образом, учитывая, что существенные условия договора N 6/09 купли-продажи спорного недвижимого имущества были определены постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2010 по делу N А68-11861/2009, ответчик с указанного момента является законным владельцем упомянутых помещений.

Однако, в данном случае истцом заявлены исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени по состоянию на 23.03.2010, т.е. за период, предшествующий дате заключения договора купли-продажи спорных помещений в редакции, установленной постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2010 по делу N А68-11861/2009.

При таких обстоятельствах, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за февраль и март 2010 в сумме 37 724 руб. 60 коп., а также пени в сумме 207 руб. 87 коп. за период с 21.01.2010 по 22.03.2010 являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции постановил:

Решение Арбитражного суда Тульской области от 13.07.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2010 по делу N А68-3121/10 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.