Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14 декабря 2010 г. по делу N А14-3644/2010/124/5

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 14 декабря 2010 г. по делу N А14-3644/2010/124/5
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от заявителя - Ш.С.В. - представителя (доверенность от 08.04.2010 б/н), от Управления Федеральной - И.Р.В. - представителя службы государственной (доверенность от 06.05.2010 регистрации, кадастра и N 147-д), картографии по Воронежской области, 3-их лиц: ОАО "Б" Р.А.А. - представителя (доверенность от 27.07.2010 б/н), ООО "П" - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы ОАО "Б" и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2010 по делу N А14-3644/2010/124/5, установил:

Общество с ограниченной ответственностью Отель "П" (далее по тексту - Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Воронежской области (в настоящее время - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области, далее по тексту - Управление) о признании незаконными действий по регистрации ипотеки в отношении объекта недвижимости: нежилое встроенное помещение VI в лит. А, площадью 797,3 кв. м., этаж: 2, номер на поэтажном плане 1-81, 107, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. 20-летия ВЛКСМ, д. 54а, номер регистрации 36-36-01/045/2007-139 от 03.04.2007, и с требованием обязать Управление погасить регистрационную запись об ипотеке в отношении указанного объекта недвижимости.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечено ОАО "Б".

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 24.05.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2010 решение суда первой инстанции отменено. Суд признал незаконными действия Управления по регистрации ипотеки в отношении вышеназванного объекта недвижимости и обязал Управление погасить регистрационную запись об ипотеке.

В кассационных жалобах ОАО "Б" (далее - Банк) и Управление просят постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в жалобах, заслушав в судебном заседании представителей сторон, кассационная инстанция считает постановление апелляционной инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 02.03.2007 между ОАО "Б" и ООО "П" подписан договор N 2882/КЛ-2007 о кредитной линии, в обеспечение исполнения которого между ОАО "Б" (Залогодержатель) и ООО "П", Л.З.П., С.В.О., Ч.О.В., К.А.В., С.Н.П., А.Г.А. (Залогодатели) заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) от 30.03.2007 N 2882/ЗН-2007, в соответствии с п. 2.1.3. которого ООО "П" передает в ипотеку Залогодержателю нежилое встроенное помещение VI в лит. А, адрес: Воронежская область, г. Воронеж, Центральный район, ул. 20-летия ВЛКСМ, дом 54а, площадь: 200,1 кв. м., этаж: 2, номер на поэтажном плане: 1-81, 107, в соответствии с поэтажным планом и экспликацией (Приложение N 1).

24 апреля 2008 года между ООО "П" (Продавец) и ООО Отель "П" (Покупатель) подписан договор купли-продажи нежилого встроенного помещения VI в лит. А, площадью 797,3 кв. м., этаж: 2, номер на поэтажном плане 1-81, 107, адрес: Воронежская область, г. Воронеж, Центральный район, ул. 20-летия ВЛКСМ, дом 54а. Согласно данному договору Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять и оплатить поименованное помещение, за установленную Договором и согласованную Сторонами денежную сумму. В пункте 1.2 договора указано, что "Недвижимое имущество" на момент заключения настоящего договора является предметом договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 30.03.2007 N 2882/ЗН-2007, заключенного в обеспечение исполнения обязательств ООО "П" перед ОАО "Б" по договору о кредитной линии от 02.03.2007 N 2882/КЛ-2007. С условиями вышеназванных договоров Покупатель ознакомлен и согласен.

Полагая, что в соответствии с представленными документами, ипотека была предоставлена только на часть указанного нежилого встроенного помещения, а Управление неправомерно зарегистрировало право залога ОАО "Б" на все помещение, ООО Отель "П" оспорило данные действия госрегистратора в арбитражном суде.

Отказывая в удовлетворении заявленных Обществом требований, суд первой инстанции пришел к выводу о законности действий Управления по регистрации права залога ОАО "Б" и не усмотрел нарушение прав и законных интересов Общества оспариваемыми действиями. При этом суд указал, что заявителем пропущен предусмотренный частью 4 статьи 198 АПК РФ трехмесячный срок для обращения с заявлением о признании незаконными действий Управления.

Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции, признав, что процессуальный срок на обращение за судебной защитой Обществом не пропущен. Кроме того, апелляционный суд указал, что при наличии в договоре об ипотеке указания на определенную часть площади объекта недвижимого имущества - 200,1 кв. м. стороны, подписав договор, выразили согласие на передачу в ипотеку части помещения, а не помещения в целом, поскольку Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрация части имущества не предусмотрена. Управление не должно было осуществлять действия по регистрации ипотеки в отношении объекта недвижимости: нежилое встроенное помещение VI в лит. А, площадью 797,3 кв. м., этаж: 2, номер на поэтажном плане 1-81, 107, расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. 20-летия ВЛКСМ, д. 54а, номер регистрации 36-36-01/045/2007-139 от 03.04.2007.

В соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

ООО Отель "П" посчитал, что срок, установленный частью 4 статьи 198 АПК РФ для обращения в суд им не пропущен, поскольку заявитель узнал о том, что ипотека зарегистрирована на все нежилое встроенное помещение 29.03.2010 из выписки из ЕГРПН.

Суд первой инстанции приведенные доводы заявителя правильно признал противоречащими фактическим обстоятельствам дела, исходя из следующего.

Договор купли-продажи между заявителем (Покупателем) и ООО "П" (Продавцом) подписан 24.04.2008. В пункте 1.1 данного договора указано, что предметом договора является нежилое встроенное помещение VI в лит. А, площадью 797,3 кв. м., этаж: 2, номер на поэтажном плане 1-81, 107, адрес: Воронежская область, г. Воронеж, Центральный район, ул. 20-летия ВЛКСМ, дом 54а. Номерам на поэтажном плане 1-81, 107 соответствует площадь всего приобретаемого недвижимого имущества - 797,3 кв. м.

Из п. 1.2. договора однозначно следует, что Продавец поставил в известность Покупателя о том, что приобретаемое недвижимое имущество является предметом договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 30.03.2007 N 2882/ЗН-2007 и ознакомил с указанным договором.

Полученное заявителем свидетельство о государственной регистрации права от 21.05.2008, подтверждает, что на объект права: нежилое встроенное помещение VI в лит. А адрес: Воронежская область, г. Воронеж, Центральный район, ул. 20-летия ВЛКСМ, дом 54а, площадь: 797,3 кв. м., этаж: 2, номер на поэтажном плане: 1-81, 107, собственником которого на основании договора купли-продажи от 24.04.2008, передаточного акта от 24.04.2008 является ООО Отель "П", существует ограничение (обременение) - ипотека.

Таким образом, заявитель знал об обременении всего приобретенного им недвижимого имущества площадью 797,3 кв. м. при заключении договора купли-продажи.

Кроме того, ООО Отель "П" также заявил ходатайство о восстановлении пропущенного срока, установленного статьей 198 АПК РФ, на обжалование действий госрегистратора.

Учитывая правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Определении от 18.11.2004 N 367-0, и принимая во внимание, что к уважительным причинам пропуска срока относятся обстоятельства объективного характера, не зависящие от заявителя, находящиеся вне его контроля, при соблюдении им той степени заботливости и осмотрительности, какая требовалась от него в целях соблюдения установленного порядка, Арбитражный суд Воронежской области посчитал, что приведенные Обществом причины пропуска установленного срока не могут быть признаны уважительными, так как не являются исключительными и непреодолимыми обстоятельствами, не позволяющими заявителю своевременно обратиться в арбитражный суд.

Поскольку законодатель не установил каких-либо критериев для определения уважительности причин в тех или иных случаях, поэтому данный вопрос решается по усмотрению суда.

Судебные акты от 03.02.2010 и от 02.03.2010 по делу N А14-2005/2009/9/16б суд не принял во внимание, поскольку они не могут служить основанием для восстановления срока на обжалование, так как в них только воспроизводится содержание п. 2.1.3. договора ипотеки, как одного из документов материалов дела, и не дается какой-либо правовой оценки заключенности либо действительности договора ипотеки в этой части.

При этом суд указал, что заявитель, с учетом буквального содержания договора купли-продажи 24.04.2008, п. 2.1.3. договора ипотеки, свидетельства о государственной регистрации права от 21.05.2008, при возникновении каких-либо сомнений, проявляя достаточную степень заботливости и осмотрительности о своих правах и законных интересах, должен был позаботиться о необходимости выяснения предмета ипотеки по договору ипотеки (залога недвижимого имущества) от 30.03.2007 N 2882/ЗН-2007 в части п. 2.1.3, в том числе, и в отношении возможности своевременного оспаривания действий Управления Росреестра по Воронежской области.

При указанных обстоятельствах суд обоснованно не усмотрел уважительных причин пропуска срока, установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ.

Вышеприведенные выводы суда о пропуске срока на обжалование действий Управления и об отсутствии уважительных причин для его восстановления соответствуют материалам дела, в связи с чем апелляционный суд не имел правовых оснований для их переоценки.

Помимо указанного, суду апелляционной инстанции надлежало исходить из того, что в соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу п. 1 ст. 10, ст. 11 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) договор об ипотеке заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация договора является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

В порядке ч. 1 ст. 21 названного Закона в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, предусмотренных Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии с абзацами 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.97 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ, Закон о регистрации) в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, либо если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав.

В абзаце 5 пункта 1 статьи 16 Закона о регистрации определено, что представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав, а также сделок, связанных с ограничением (обременением) прав, осуществляется в порядке, установленном пунктом 1 статьи 29 настоящего Федерального закона.

Пунктом 1 статьи 29 Закона N 122-ФЗ установлено, что государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

В силу пункта 2 статьи 29 названного Закона в государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При государственной регистрации ипотеки указываются данные о залогодержателе, предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и об условиях определения этой стоимости (п. 3 указанной статьи Закона).

Согласно п. 1 ст. 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

В соответствии с п. 2 ст. 9 Закона N 102-ФЗ предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

Согласно п. 1 ст. 5 Закона N 102-ФЗ по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" разъяснено, что предметом ипотеки может быть отдельное помещение, права на которое как на самостоятельный объект недвижимого имущества зарегистрированы в установленном порядке, а не часть площади такого помещения.

Суд первой инстанции принял во внимание, что право собственности продавца на все вышепоименованное имущество площадью 797,3 кв. м. зарегистрировано Управлением 27.03.2007. На дату заключения договора купли-продажи данное обстоятельство сторонам договора было известно.

Доказательств регистрации в установленном порядке нежилого встроенного помещения VI в лит. А, адрес: Воронежская обл., г. Воронеж, Центральный район, ул. 20-летия ВЛКСМ, дом 54а, этаж: 2, номер на поэтажном плане 1-81, 107 площадью 200,1 кв. м., материалы дела не содержат.

Кроме того, из технического паспорта на данное помещение, экспликации к поэтажному плану этого строения суд усмотрел, что в залог передано встроенное помещение с номерами на поэтажном плане 1-81,107, площадь которого составляет 797,3 кв. м.

В связи с изложенным, Арбитражный суд Воронежской области пришел к правильному выводу, что предмет ипотеки, указанный в п. 2.1.3 договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 30.03.2007 N 2882/ЗН-2007, с учетом заявлений сторон, технического паспорта, имел необходимые характеристики для идентификации объекта недвижимости как для сторон по договору, так и для регистрирующего органа.

Также, принимая о внимание, что часть имущества в силу закона не могла быть предметом ипотеки, а общая площадь помещения N 1-81, 107 составляла 797,3 кв. м., суд признал, что в договоре об ипотеке спорного имущества была допущена техническая ошибка.

Кроме того, между сторонами по договору ипотеки не было спора о предмете залога - нежилого встроенного помещения VI в лит. А, площадью 797,3 кв. м., этаж: 2, номер на поэтажном плане 1-81, 107, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. 20-летия ВЛКСМ, д. 54а, поскольку сторонам было известно, что часть имущества не может быть обременена ипотекой.

Вывод апелляционного суда о том, что воля залогодержателя при заключении договора ипотеки была направлена на передачу в залог части имущества, не соответствует фактическим обстоятельствам и противоречит вышеприведенным нормам материального права.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции, правильно установив фактические обстоятельства и правильно применив закон, подлежащий применению, не усмотрел оснований для удовлетворения заявленных Обществом требований, а у суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания к отмене законно принятого решения.

Руководствуясь п. 5 ч. 1 ст. 287, ч. 1, ч. 2 ст. 288, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2010 по делу N А14-3644/2010/124/5 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Воронежской области от 24.05.2010 по данному делу.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.