Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 15 сентября 2010 г. N Ф10-3650/10 по делу N А14-18288-2009/612/26 Признавая незаконным отказ Управления Федеральной регистрационной службы в государственной регистрации договора аренды земельного участка, суд правомерно указал, что на момент принятия Управлением оспариваемого решения арест, наложенный на спорное имущество, отменен (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 15 сентября 2010 г. N Ф10-3650/10 по делу N А14-18288-2009/612/26
(извлечение)

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2011 г. N ВАС-16570/10 в передаче настоящего дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора отказано

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от общества с ограниченной ответственностью "Н" - С.Н.Е. - директор, протокол от 01.10.2009 N 1, А.Е.В. - представитель, доверенность от 15.07.2009 б/н, от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области - не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области - не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, от закрытого акционерного общества "В" - не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.01.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2010 по делу N А14-18288-2009/612/26, установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Н" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании незаконным изложенного в сообщении Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области (далее - УФРС по Воронежской области) от 11.08.2009 N 01/11/2009-911 отказа в государственной регистрации договора аренды от 20.04.2009 N 893-09/гз земельного участка из категории земель поселений, площадью 4099,0 кв. м (кадастровый номер 36:34:03 05 005:0003), расположенного по адресу: г. Воронеж, Гаражный тупик, 10Б, а также обязании зарегистрировать указанный договор аренды земельного участка.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 29.01.2010 заявленное требование удовлетворено.

Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2010 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе заявитель просит указанные судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с доводами, изложенными в жалобе, кассационная инстанция не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

Как следует из материалов дела, Обществом по договорам купли- продажи от 23.10.2006 приобретены в собственность объекты недвижимости, расположенные на земельном участке из категории земель поселений площадью 4 099,0 кв. м (кадастровый номер 36:34:03 05 005:0003), по адресу: г. Воронеж, Гаражный тупик, 10Б.

Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в установленном законом порядке (свидетельства о праве собственности: серия 36-АВ 373376 от 07.05.2009, серия 36-АВ 373489 от 07.05.2009 и серия 36-АВ 373381 от 07.05.2009).

Приказом Главного управления государственным имуществом (правопредшественник Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области) от 13.12.2006 N 213-з было прекращено право аренды ЗАО "В" на земельный участок площадью 4 099,0 кв. м (кадастровый номер 36:34:03 05 005:0003), расположенный по адресу: г. Воронеж, Гаражный тупик, 10Б, в связи с переходом права собственности на производственные помещения, расположенные на этом участке. Пунктом 2 указанного приказа спорный земельный участок предоставлен ООО "Н" в аренду сроком на 49 лет.

В связи с указанным между Департаментом имущественных и земельных отношений Воронежской области и ООО "Н" заключен договор аренды от 20.04.2009 N 893-09/гз сроком на 49 лет.

Общество 09.06.2009 обратилось в УФРС по Воронежской области с заявлением о регистрации договора аренды земельного участка с приложением необходимого пакета документов.

Сообщением от 11.08.2009 N 01/11/2009-911 УФРС по Воронежской области Обществу было отказано в государственной регистрации договора в связи с тем, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРПН) имеется не погашенная запись об аренде данного участка ЗАО "В". Кроме того, 16.05.2008 в ЕГРПН на основании постановления Ленинского районного суда г. Воронежа от 14.05.2008 внесена запись об аресте спорного земельного участка.

Не согласившись с отказом в государственной регистрации договора аренды, ООО "Н" обратилось в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.

При рассмотрении настоящего дела суды обеих инстанций обоснованно руководствовались следующим.

В соответствии со статьями 131, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 4 и 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

В силу ст. 26 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора.

В соответствии с абзацами 6 и 11 п. 1 ст. 20 Закона 122-ФЗ в государственной регистрации права может быть отказано в случае, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, а также, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Из материалов дела видно, что спорный земельный участок Администрацией города Воронежа по договору был предоставлен ЗАО "В" для размещения и эксплуатации производственных помещений указанного лица.

Право собственности на данные помещения, приобретенное ООО "Н" по договорам купли-продажи от 23.10.2006, зарегистрировано в установленном порядке.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование земельного участка, занятого этой недвижимостью и необходимого для ее использования.

Как разъяснено в пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Учитывая приведенные нормы, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что ООО "Н" с момента приобретения прав на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке площадью 4 099,0 кв.м., приобрело право на использование данного участка, которое оформлено договором аренды от 20.04.2009 N 893-09/гз.

В тоже время ЗАО "В", отчуждая эти строения, на основании пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации утратило права на указанный земельный участок, а следовательно, оснований считать договор аренды от 02.08.1999 N 128-99-03/нз действующим не имелось.

Ссылка регистрирующего органа на то, что указанный договор аренды необходимо было расторгнуть в установленном порядке, обоснованно отклонена судебными инстанциями.

Главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей арендные отношения сторон, предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора аренды.

Приказом Главного управления государственным имуществом Воронежской области от 13.12.2006 N 213 было прекращено право аренды ЗАО "В" на спорный земельный участок в связи с переходом права собственности к другому лицу на здания и строения, расположенные на этом участке.

В установленном порядке указанный акт не оспорен и недействительным не признан.

Кроме того, договор, заключенный с ЗАО "В", прекратил свое действие в силу прямого требования действующих норм законодательства (пункт 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 17 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 (далее - Правила), при прекращении права, ограничения (обременения) права, соответствующая запись Единого государственного реестра прав погашается.

В соответствии с пунктом 63 Правил, если право было прекращено в связи с его переходом к новому правообладателю, в штампе погашения регистрационной записи дополнительно указывается номер подраздела и листа, на котором произведена запись о вновь возникшем праве. Если ограничение (обременение) прекращается не полностью, а преобразуется в пользу другого гражданина или юридического лица, в штампе погашения регистрационной записи указывается номер подраздела и листа, на котором произведена новая запись о том же самом ограничении.

Как следует из материалов дела, для государственной регистрации договора аренды земельного участка от 20.04.2009 N 893-09/23 ООО "Н" представило в регистрирующий орган правоустанавливающие документы, оформленные в установленном порядке и не признанные недействительным, которые в соответствии со статьей 17 Закона N 122-ФЗ являлись основанием для регистрации указанной сделки.

Таким образом, при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, расположенную на спорном земельном участке, УФРС по Воронежской области необходимо было погасить запись о праве ЗАО "В" на этот земельный участок, в связи с переходом права собственности на производственные помещения к ООО "Н".

Следовательно, запись о регистрации договора аренды, заключенного с ЗАО "В" в ЕГРП не свидетельствовала о наличии противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами.

Кроме того, как установлено судом, постановлением Ленинского районного суда г. Воронежа от 14.05.2008 был наложен арест на спорный земельный участок, находившийся на праве аренды у ЗАО "В", в целях недопущения отчуждения арендатором указанного земельного участка.

На момент принятия УФРС по Воронежской области решения об отказе в государственной регистрации договора аренды - 11.08.2009 арест, наложенный на спорное имущество, был отменен постановлением от 01.07.2009.

Таким образом, правовых оснований для отказа в государственной регистрации договора по причине наличия ареста в отношении спорного земельного участка не имелось.

Ссылки регистрирующего органа на отсутствие у арендодателя полномочий распоряжаться земельным участком обоснованно отклонены судебными инстанциями, так как договор аренды от 20.04.2009 N 893-09/гз и приказ Главного управления государственным имуществом от 13.12.2006 N 213-з в установленном порядке не оспорены и не признаны не соответствующими законодательству.

Кроме того, вышеуказанный арест наложен судом с целью воспрепятствовать лицам, в отношении которых возбуждено уголовное дело, совершить незаконное отчуждение земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.

На собственника данного участка указанный запрет не распространялся.

При этом само по себе заключение указанной сделки и принятие ненормативного акта в период действия запретительных мер в виде ареста не свидетельствует об отсутствии у арендодателя полномочий.

Учитывая изложенное, руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.01.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.05.2010 по делу N А14-18288-2009/612/26 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.