Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 8 февраля 2011 г. N Ф10-6518/2010 по делу N А62-2462/10

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 8 февраля 2011 г. N Ф10-6518/2010 по делу N А62-2462/10
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: истец: от Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области - не явились (о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом); ответчики: от ООО ФСК "В" - Ф.В.Ф. - заместитель директора (дов. от 01.12.2010 б/н);

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области на решение Арбитражного суда Смоленской области от 25.08.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2010 по делу N А62-2462/10, установил:

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Финансово-строительной компании "В" (далее - Общество) о взыскании, с учетом уточнения, 7 172 181,16 руб., из которых 1 473 631,38 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2009 по 31.03.2010, 5 698 549,78 руб. пени за просрочку платежей, а также о расторжении договора аренды земельного участка от 01.04.2008 N 370/з и обязании ответчика освободить занимаемый земельный участок площадью 105 869 кв. м с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0246, расположенный в микрорайоне "Семичевка" юго-восточного района г. Смоленска по ул. 2-ая Киевская-пр-кт Гагарина.

Решением суда от 25.08.2010 исковые требования удовлетворены в части взыскания с ООО ФСК "В" в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области пени за просрочку внесения арендной платы за 1 квартал 2010 года по договору N 370/з от 01.04.2008 в размере 47 900,78 руб. В оставшейся части в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2010 решение суда оставлено без изменения, а апелляционная жалоба - без удовлетворения.

В кассационной жалобе заявитель просит решение и постановление суда отменить в части отказа в удовлетворении требований истца о расторжении договора аренды земельного участка от 01.04.2008 N 370/з и обязании ответчика освободить занимаемый земельный участок площадью 105 869 кв. м с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0246, расположенный в микрорайоне "Семичевка" юго-восточного района г. Смоленска по ул.2-ая Киевская-пр-кт Гагарина и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт, удовлетворив требования Департамента в указанной части.

Представитель истица в судебное заседание суда кассационной инстанции не явился.

Указанное лицо ходатайства о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие своего представителя не заявило, о месте и времени судебного заседания извещено надлежащим образом, в связи с чем, суд кассационной инстанции полагает возможным рассмотреть кассационную жалобу в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в его отсутствие.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судом апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, заслушав представителя ответчика, оценив доводы кассационной жалобы, Федеральным арбитражным судом Центрального округа не установлено оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы, в виду следующего.

Материалами дела подтверждено, что 1 апреля 2008 года между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (арендодатель) и ООО ФСК "В" (арендатор) сроком на 4 года заключен договор N 370/з (далее - Договор) аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, по условиям которого арендатору передавался во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0246 общей площадью 105 869 кв. м, состоящий из условных участков NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, расположенный по адресу: г. Смоленск, микрорайон "Семичевка" юго-восточного района г. Смоленска по ул. 2-ая Киевская-проспект Гагарина, для строительства многоэтажных жилых домов.

Разделом 3 Договора стороны согласовали условия внесения арендной платы и ее размер с 01.02.2008 по 31.12.2008 в сумме 7 454 374 руб. 90 коп. Арендная плата подлежала внесению арендатором ежеквартально до 20-го числа последнего месяца квартала.

В соответствии с п. 4.1.1 Договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы в общей сумме более чем за 6 месяцев, а также при нарушении других условий договора.

В день подписания Договора земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.

28 апреля 2008 года Договор в установленном порядке прошел процедуру государственной регистрации.

23 марта 2010 года Департамент направил в адрес Общества претензию N 5909/09 о необходимости погашения 1 473 631,38 руб. задолженности по внесению арендной платы за период с 01.10.2009 по 20.03.2010 в срок до 29.03.2010.

Неисполнение требований арендодателя в установленный срок послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском, который удовлетворен лишь в части взыскания пени, уменьшенной судом в порядке ст. 333 ГК РФ до 47 900,78 руб.

Не оспаривая выводы суда в удовлетворенной части, Департамент обжалует судебные акты лишь в части отказа в расторжении договора аренды земельного участка от 01.04.2008 N 370/з и обязания ответчика освободить спорный земельный участок.

В силу требований ч. 1 ст. 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

С учетом положений указанной нормы, суд кассационной инстанции рассматривает кассационную жалобу Департамента лишь в пределах заявленных в ней доводов.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Разделом 3 Договора стороны согласовали условия внесения арендной платы и ее размер с 01.02.2008 по 31.12.2008 в сумме 7 454 374 руб. 90 коп. Арендная плата подлежала внесению арендатором ежеквартально до 20-го числа последнего месяца квартала.

Согласно подп. 1, 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Пунктом 4.1.1 Договора арендодателю также предоставлено право на досрочное расторжение договора при невнесении арендной платы в общей сумме более чем за 6 месяцев, а также при нарушении других условий договора.

Возможность расторжения договора аренды регламентирована общими нормами, касающимися всех договоров независимо от их видов.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора по требованию одной из сторон возможно в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, юридически значимым основанием для расторжения Договора применительно к рассматриваемому спору, является, помимо прочего, вопрос о существенности допущенного Обществом нарушения условий Договора.

Факт нарушения обязательств, с которым Договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком.

Вместе с тем, как видно из материалов дела, ООО ФСК "В" является застройщиком и осуществляет жилищное строительство с привлечением денежных средств в порядке долевого участия в строительстве жилья.

При этом как установлено судом до кризисных явлений (до сентября 2008 года) из всех денежных поступлений 75% происходило за счет кредитов, выдаваемых дольщикам банками под право требования.

В последующие периоды порядок кредитования дольщиков изменился, что привело к уменьшению количества дольщиков и, как следствие, к увеличению кредиторской задолженности Общества.

Длительная же задержка в производстве работ на спорном земельном участке вызвана отрицательными заключениями государственной экспертизы, полученными не по вине Общества, а также необходимостью внесения в этой связи изменений в Генеральный план с условиями строительства 10-этажных жилых домов.

Кроме того, на спорном земельном участке располагалось 12 ветхих 8-квартирных домов, подлежащих расселению и сносу.

К моменту рассмотрения настоящего спора ООО ФСК "В" уже понесло затраты на освоение земельного участка более чем на 27 млн. руб., включающие в себя проектные, изыскательские, инженерные, геодезические и прочие работы, а также содержание земельного участка, что подтверждено соответствующими актами сдачи-приемки выполненных работ.

После осуществления указанных затрат, Общество 20.05.2010 получило разрешение на строительство 10-этажного жилого дома (по генплану N 20). С 01.03.2010 на государственной экспертизе находится проект еще одного жилого дома (по генплану N 14).

Таким образом, в период владения спорным земельным участком Общество понесло значительные затраты по исполнению договора.

В рамках осуществления государственной Федеральной программы по обеспечению жильем военнослужащих общество 06 апреля 2010 года приняло участие в аукционе, проводимом Министерством Обороны России, и стало победителем аукциона по продаже квартир для нужд Министерства обороны Российской Федерации.

23 апреля 2010 года Обществом подписан государственный контракт с Министерством обороны РФ о предоставлении МО РФ до 30.05.2010 55-ти квартир в жилом доме N 21 корпус 1 в 16 микрорайоне в г. Рославле Смоленской области на общую сумму 69 586 000 руб. Срок действия государственного контракта - до 31.07.2010. Общество считает, что выполнение государственного контракта на 69,5 млн. руб. при наличии долгов на значительно меньшую сумму позволит ему погасить все имеющиеся долги, в том числе по договору аренды земельного участка N 370/з от 01.04.2010.

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к правильному выводу, что в рассматриваемом случае не имеется правовых оснований, для расторжения Договора и изъятия земельного участка у Общества, а удовлетворение требований Департамента в указанной части приведет к нарушению прав контрагентов и ущемлению имущественных прав ответчика.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на определение Арбитражного суда Смоленской области от 02.06.2010 по делу N А62-828/2010, которым в отношении Общества введена процедура банкротства - наблюдение, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку, как указывалось выше, спорный Договор аренды предоставлен ответчику по целевому назначению - под строительство многоквартирных жилых домов, в связи с чем последним осуществлены значительные вложения в освоение, проектирование и застройку спорного земельного участка, которые по сути, являются имущественными правами Общества, и расторжение Договора приведет к нарушению прав не только самого Общества, но и его кредиторов.

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Доводы кассационной жалобы, фактически дублируют доводы апелляционной жалобы и по существу направлены на переоценку доказательств и фактических обстоятельств дела, установленных судами, что недопустимо в силу установленных законом пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

С учетом вышеизложенного и руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановил:

Решение Арбитражного суда Смоленской области от 25.08.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2010 по делу N А62-2462/10 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.