Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 4 апреля 2011 г. по делу N А09-11487/2009

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 4 апреля 2011 г. по делу N А09-11487/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца ИП К.Г.В.: П.Л.Ж. - представителя дов. б/н от 03.12.2009); К.Г.В.; от ответчика Управления имущественных и земельных отношений: Т.В.А. - представителя (дов. N 29/04-07 от 11.01.2011); от третьего лица: не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 12.11.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2011 по делу N А09-11487/2009, установил:

Индивидуальный предприниматель К.Г.В. (далее - ИП К.Г.В.), г. Брянск, обратилась в Арбитражный суд Брянской области с иском к Управлению имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, г. Брянск, о признании недостоверной величины рыночной стоимости муниципального нежилого помещения общей площадью 74,9 кв. м. расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. А., д. 18, определенной на основании новой редакции отчета об оценке рыночной стоимости от 05.10.2009 N 32-22335729-09-277-11, выполненного независимым оценщиком ООО "К", и равной 1 562 766 руб., а также об урегулировании разногласия по п.п. 1.3, 2.1. договора купли-продажи арендуемого муниципального нежилого помещения площадью 74,9 кв. м (1 этаж), расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. А., д. 18, изложив их в следующей редакции:

п. 1.3 "Оценочная стоимость Объекта составляет 1 250 000 (один миллион двести пятьдесят тысяч) рублей".

п. 2.1 "Продавец" продал, "Покупатель" купил Объект за 1 250 000 (один миллион двести пятьдесят тысяч) рублей".

Кроме того, истец просил взыскать с ответчика судебные расходы в сумме 56 000 рублей, в том числе расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей, расходы по оплате услуг по оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, являющегося предметом рассмотрения настоящего спора (отчет ООО "Независимая оценочная компания "А" от 10.11.2009 N 174.1109-1Н5) в размере 15 000 рублей; расходы по оплате работ за проведение экспертизы Брянской Торгово-промышленной палатой в сумме 12 000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 25 000 рублей (с учетом уточнений требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ)

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "К" (далее - ООО "К").

Решением Арбитражного суда Брянской области от 12.11.2010 исковые требования удовлетворены. Суд признал недостоверной величину рыночной стоимости муниципального нежилого помещения общей площадью 74,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. А., д. 18, определенной на основании новой редакции отчета об оценке рыночной стоимости от 05.10.2009 г. N 32-22335729-09-277-11, выполненного независимым оценщиков ООО "К" равную 1 562 766 руб. 00 коп., а также урегулировал разногласия по п.п. 1.3, 2.1 договора купли-продажи спорного нежилого помещения, изложив их в следующей редакции: п. 1.3. "Оценочная стоимость Объекта составляет 1 250 000 руб. 00 коп."; п. 2.1. "Продавец" продал, "Покупатель" купил Объект за 1 250 000 руб. 00 коп.".

Кроме того суд взыскал с ответчика в пользу истца 4 000 руб. 00 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску, 12 000 руб. 00 коп. судебных расходов за производство экспертизы (Брянской Торгово-промышленной палатой), 25 000 руб. 00 коп. судебных расходов по оплате услуг представителя.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2011 указанное решение оставлено без изменения.

Не согласившись с названными судебными актами, ответчик подал кассационную жалобу, в которой просит решение от 12.11.2010 и постановление апелляционной инстанции от 27.01.2011 отменить, в удовлетворении иска отказать. При этом заявитель кассационной жалобы ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам дела, допущенные судами первой и апелляционной инстанций нарушения норм процессуального права.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, истец и его представитель просили обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного заседания, своего представителя в суд округа не направило. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса РФ в его отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителя ответчика, а также истца и его представителя, судебная коллегия полагает, что обжалуемые судебные акты следует оставить без изменения в связи с нижеизложенным.

Как установлено судебными инстанциями и усматривается из материалов дела, ИП К.Г.В. является арендатором муниципального нежилого помещения общей площадью 74,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. А., д. 18, в котором находится магазин "М", осуществляющий торговлю промышленными товарами первой необходимости.

ИП К.Г.В., реализуя предусмотренное Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" право на выкуп арендуемого помещения, обратилась в Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации с соответствующим заявлением о выкупе.

Решением Брянского городского Совета народных депутатов от 09.09.2009 N 124 "Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Брянска на 2009 год" вышеуказанный объект недвижимости был включен в план приватизации.

27.10.2009 Брянской городской администрацией издано постановлением N 1964-П "Об условиях приватизации арендуемого индивидуальным предпринимателем К.Г.В. нежилого помещения общей площадью 74,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Брянск, Володарский район, ул. А., д. 18" (т. 1, л.д. 34-35), в соответствии с которым постановлено приватизировать названное помещение путем совершения сделки купли-продажи по цене 2 029 766 руб., включая 5 666 рублей затрат на проведение рыночной оценки объекта.

Указанная продажная цена была определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 05.10.2009 N 32-22335729-09-277-11, выполненного независимым оценщиком ООО "К".

Письмом N 29/10-1405 от 27.10.2009 Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации направило в адрес ИП К.Г.В. предложение заключить в течение 30 дней со дня его получения договор купли-продажи арендуемого помещения на условиях, указанных в прилагаемом проекте договора купли-продажи, по цене 2 029 766 руб., включая 5666 руб. затрат на проведение рыночной оценки объекта, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости от 05.10.2009 N 32-22335729-09-277-11, выполненного независимым оценщиком ООО "К" (т. 1, л.д. 28-33).

Не соглашаясь с определенной продавцом продажной ценой выкупаемого помещения, ИП К.Г.В. заключила договор на оказание услуг по оценке с ООО "Независимая оценочная компания "А".

Согласно отчету об оценке N 174.1109-1Н5 от 10.11.2009, составленному ООО "Независимая оценочная компания "А", рыночная стоимость арендуемого ИП К.Г.В. помещения составляет 1 340 000 рублей (т.1, л.д. 69-119).

В этой связи 24.11.2009 ИП К.Г.В. направила в адрес Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации протокол разногласий и предложила сообщить о принятом решении в 30-дневный срок (т. 1, л.д. 58-59).

Письмом от 11.12.2009 Управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации отклонило предложенную ИП К.Г.В. редакцию договора и предложило заключить договор в новой редакции, в соответствии с которой цена выкупаемого имущества составит 1 562 766 рублей (т. 1, л.д. 60). При этом изменение предлагаемой выкупной цены Управление обосновало представлением ООО "К" новой редакции отчета, в которой в связи с выявленной технической ошибкой стоимость предлагаемого к выкупу имущества уменьшена до 1 562 766 рублей (т. 2 л.д. 2-37).

Не соглашаясь с проведенной ООО "К" оценкой выкупной стоимости арендуемого помещения, и, считая, что между сторонами возник преддоговорной спор по поводу определения цены договора, ИП К.Г.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как установлено судебными инстанциями ИП К.Г.В. относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, которые в силу положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В этой связи ответчик является лицом в силу закона обязанным заключить с ИП К.Г.В. договор купли-продажи спорного имущества.

Пунктом 2 ст. 445 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно ст. 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В обоснование исковых требований ИП К.Г.В. представила отчет ООО "Независимая оценочная компания "А" о рыночной стоимости спорного недвижимого имущества N 174.1109-1Н5 от 10.11.2009, согласно которому рыночная стоимость арендуемого предпринимателем помещения составляет 1 340 000 руб.

В свою очередь ответчик считает обоснованным отчет ООО "К" от 05.10.2009 N 32-22335729-09-277-11, согласно которому рыночная стоимость данного имущества составляет 1 562 766 руб.

Учитывая наличие между сторонами разногласий по поводу рыночной стоимости выкупаемого помещения, а, также принимая во внимание, что представленные сторонами отчеты об оценки получены ими во внесудебном порядке, суд первой инстанции, руководствуясь ч. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ, обоснованно удовлетворил ходатайство истца о назначении оценочной экспертизы (т. 2 л.д. 111-112, 134-136). Производство данной экспертизы было поручено экспертам Брянской Торгово-промышленной палате.

Согласно отчету об оценке от 31.07.2010 N 2331, составленному экспертами Брянской Торгово-промышленной палаты, итоговая рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества составляет, с учетом НДС, 1 250 000 рублей.

Поскольку доказательств, опровергающих достоверность выводов экспертов Брянской Торгово-промышленной палаты, ответчик, в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ, не представил, ходатайство о проведении дополнительной или повторной экспертизы не заявлял, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что уточненные исковые требования ИП К.Г.В. подлежат удовлетворению.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что поскольку с момента оценки спорного объекта недвижимости до принятия обжалуемого решения прошло более шести месяцев, то суду следовало назначить новую экспертизу с целью установления стоимости выкупаемого истцом недвижимого имущества, является несостоятельной.

Из материалов дела следует, что отчет экспертов Брянской Торгово-промышленной палаты N 2331 о рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 28.09.2009 составлен 30.07.2010, в то время как решение суда первой инстанции принято 12.11.2010. Таким образом, с даты изготовления отчета до даты принятия обжалуемого судебного акта прошло менее шести месяцев.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, по существу сводятся к оспариванию отчета об оценке от 31.07.2010 N 2331, составленного экспертами Брянской Торгово-промышленной палаты. Данные доводы были известны судам первой и апелляционной инстанций, оценивались ими и обоснованно отклонены по мотивам, указанным в обжалуемых судебных актах.

С учетом изложенного, а также, принимая во внимание, что нарушений норм материального или процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора были предметом исследования и оценки судов первой и апелляционной инстанций, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 287 ч. 1 п. 1, 289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Брянской области от 12.11.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2011 по делу N А09-11487/2009 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.