Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 5 апреля 2011 г. по делу N А14-4286/2010-133/6

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа
от 5 апреля 2011 г. по делу N А14-4286/2010-133/6
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе: председательствующего, судей, при участии в заседании: от истца - представитель не явился, извещен надлежаще; от ответчика - представитель не явился, извещен надлежаще; от третьего лица - представитель не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 21.10.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2011 по делу N А14-4286/2010-133/6, установил:

Индивидуальный предприниматель Р.Ю.В. (далее - ИП Р.Ю.В.), г. Воронеж, обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к администрации городского округа город Воронеж об обязании ответчика заключить договор купли-продажи нежилого встроенного помещения в лит. А, общей площадью 188,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, Ленинский проспект, д. 159, на условиях о цене выкупаемого имущества в размере 6 302 000 руб. (с учетом уточнения в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель С.Р.Х.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 21.10.2010, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2011, исковые требования удовлетворены.

Ссылаясь на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального права, администрация городского округа город Воронеж обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт.

В настоящее судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц в порядке, установленном ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 23.07.1998 между Комитетом по управлению имуществом г. Воронежа (арендодатель) и ИП Р.Ю.В. (арендатор) был заключен договор аренды N 1-236-98 нежилого помещения, по условиям которого ответчику передано в аренду нежилое помещение площадью 148,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, Ленинский проспект, д. 159, на срок с 20.05.1998 по 19.04.2001 (с учетом дополнительного соглашения от 16.03.2000).

02.12.1999 между администрацией города Воронежа (арендодатель) и ИП Р.Ю.В. (арендатор) подписан договор аренды N 1-256-99 нежилого помещения, согласно которому ответчику передано нежилое помещение площадью 39,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, Ленинский проспект, д. 159, на срок с 16.08.1999 по 15.08.2002.

Администрация городского округа город Воронеж (продавец) направила в адрес ИП Р.Ю.В. (покупатель) проект договора купли-продажи нежилого помещения N Ц-056-10 от 24.03.2010, по условиям которого продавец продает, а покупатель приобретает в собственность, в рассрочку сроком на 7 лет, арендуемое у администрации нежилое встроенное помещение в лит. А, общей площадью 188,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Воронеж, Ленинский проспект, 159.

В соответствии с п. 1.1. договора стоимость приобретаемого помещения составляет 8 205 085 руб.

Указанная стоимость имущества определена на основании отчетов об оценке рыночной стоимости арендованных помещений.

Согласно отчету ИП С.Р.Х. N21-08-2009 "Об оценке рыночной стоимости и рыночной стоимости арендной платы за нежилое встроенное помещение в литер А, площадью 148,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, Ленинский проспект, 159, принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию г. Воронеж", рыночная стоимость с НДС за оцениваемый объект составляет 7 705 000 руб.

Согласно отчету ИП С.Р.Х. N 22-08-2009 "Об оценке рыночной стоимости и рыночной стоимости арендной платы за нежилое встроенное помещение в литер А, площадью 39,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, Ленинский проспект, 159, принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию г. Воронеж", рыночная стоимость с НДС за оцениваемый объект составляет 197 700 руб.

ИП Р.Ю.В. подписал проект договора N Ц-056-10 от 24.03.2010 с протоколом разногласий, в котором предложил иную редакцию п. 1.1 договора, определив итоговую рыночную стоимость выкупаемых помещений в сумме 5 244 100 руб.

При этом истец руководствовался данными, указанными в отчете ООО "В" N 90 "Об определении рыночной стоимости нежилого встроенного помещения l в лит. А, расположенного по адресу: г. Воронеж, Ленинский проспект, 159" по состоянию на 22.03.2010.

05.04.2010 администрация городского округа город Воронеж письмом N 09-04/1059 сообщила истцу об отклонении протокола разногласий к договору N Ц-056-10 от 24.03.2010.

Учитывая, что стороны не согласовали редакцию спорного пункта договора N Ц-056-10 от 24.03.2010 в части цены выкупаемого помещения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и обоснованно пришли к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По смыслу указанных норм условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; а также направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу ст. 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 13 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В рамках настоящего дела судами первой и апелляционной инстанций разрешен преддоговорный спор, возникший между администрацией городского округа город Воронеж и ИП Р.Ю.В. при заключении сторонами договора купли-продажи нежилого помещения в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Поскольку между сторонами возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, истцом в судебном заседании суда первой инстанции заявлено ходатайство о проведении экспертизы.

Определением Арбитражного суда Воронежской области от 26.07.2010 назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ГУ "В".

Согласно заключению ГУ "В" N 3517/6-3 от 13.09.2010 рыночная стоимость нежилого встроенного помещения N 1 в лит. А площадью 188,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, Ленинский проспект, д. 159, по состоянию на 28.09.2009, с учетом округления и НДС составляет 5 987 000 руб., с учетом округления и НДС на момент производства экспертизы 6 302 000 руб.

Суды первой и апелляционной инстанций правомерно установили, что оценка, проведенная экспертами ГУ "В" соответствует требованиям статей 11, 12 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 NN 254, 255, 256, и наиболее соответствует рыночной стоимости выкупаемого имущества.

Достоверность данной оценки сторонами не оспаривается.

В силу вышеизложенного суды пришли к обоснованному выводу о том, что заявленное требование о понуждении заключить договор купли-продажи по цене определенной в ходе рассмотрения дела подлежит удовлетворению на основании ст.ст. 445, 446 Гражданского кодекса РФ.

Довод заявителя жалобы о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, подлежит отклонению как несостоятельный и основанный на неверном толковании норм права.

Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе, фактически повторяют доводы заявителя, явившиеся обоснованием его позиции, они явились предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора и оснований для переоценки установленных судами обстоятельств в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса РФ у кассационной коллегии не имеется.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд постановил:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 21.10.2010 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2011 по делу N А14-4286/2010-133/6 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.