Определение Липецкого областного суда от 17 сентября 2012 г. N 33-2220/2012 (ключевые темы: домовладение - недвижимость - расписка - право собственности - коммунальные услуги)

Определение Липецкого областного суда
от 17 сентября 2012 г. N 33-2220/2012

Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

председательствующего Тельных Г.А.

судей Москалевой Е.В. и Маншилиной Е.И.

при секретаре Тутыхиной О.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Липецке дело по апелляционной жалобе ответчика Жигулиной В.В. на решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 19 июля 2012 года, которым постановлено:

"Признать договор купли-продажи 2/3 доли жилого дома по адресу <адрес> между Коновалова Г.Н. и Жигулиной В.В. заключенным.

Признать за Коновалова Г.Н. право собственности на домовладение N по <адрес> общей площадью 139,2 кв. м., жилой площадью 109,2 кв. м., состоящее из Лит. А (жилой дом), Лит. Al, A2, А.З., (жилые пристройки), пристроек a, al, погреба под лит. А1, сараев ГЗ, Г4,Г5, Г9, навеса, уборной, сарая, сохранив жилой <адрес> в реконструированном состоянии.

Перераспределить доли в праве собственности на домовладение N по <адрес> признав за Коновалова Г.Н. право собственности на 15/29 доли, за Мещерякова З.П. на 14/29 доли.

В остальной части требований Коновалова Г.Н. отказать.

Данное решение является основанием для регистрации права собственности в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>".

Заслушав доклад судьи Тельных Г.А., судебная коллегия установила:

Коновалова Г.Н. обратилась в суд с иском к Жигулиной В.В., администрации г. Липецка, требования мотивировала тем, что она купила у Жигулиной 2/3 доли дома, расположенного по адресу <адрес>. В настоящее время от исполнения обязательств по оформлению и регистрации договора купли-продажи Жигулина В.В. уклоняется, несмотря на то, что 22.12.2011 г. Коновалова Г.Н. передала Жигулиной В.В. сумму 296000 руб., из которых 250 000 руб. - за 2/3 доли дома и земельный участок, а 46 000 руб. за коммунальные услуги и за пользование жилым помещением. С момента покупки части дома у Жигулиной В.В. Коновалова Г.Н. своими силами за свой счет возвела к дому достройку под лит."A3", реконструировала пристройку под лит."а". Пристройки соответствуют техническим, пожарным, санитарным нормам и правилам, не нарушают права и законные интересы других лиц, не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Неоднократно уточнив исковые требования просила признать заключенным 22.12.2011 г. договор купли-продажи части жилого <адрес> по <адрес> и 8 соток земли при домовладении между Коноваловой Г.Н. и Жигулиной В.В., перераспределить доли в домовладении с учетом осуществленной перепланировки пристройки под лит.а и вновь возведенной пристройки под лит."A3", признать право собственности на часть домовладения с учетом пристройки под лит."А3" и пристройки под лит."а" и земельный участок в размере 8 соток, сохранить возведенную пристройку лит."A3" и реконструированную пристройку лит."а" жилого дома в перепланированном состоянии, в случае уклонения Жигулиной В.В. от регистрации прав на 2/3 части дома, вынесении решения о регистрации сделки без нее, взыскать с Жигулиной В.В. денежную сумму 46 000 руб., взыскать с Жигулиной В.В. 200 000 руб., уплаченных за 8 соток земли прилегающей к купленной части дома территории.

В судебном заседании истица и ее представитель адвокат Бондаренко А.А. заявленные требования поддержали в полном объеме, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Ответчица Жигулина В.В. и ее представитель Макаров О.В. с заявленными требованиями не согласились. Суду пояснили, что договаривалась продать 2/3 части дома Коноваловой Г.Н. за 300 000 руб. и поскольку Коновалова Г.Н. передала ей только 250 000 руб. она не согласилась оформлять сделку. Землю она не продавала т.к. на нее не оформлено право собственности. Коновалова Г.Н. передала ей за аренду жилого помещения и имущества, коммунальные услуги 46 000 руб., поскольку изначально Коновалова Г.Н. снимала у нее спорное помещение. При строительстве Коноваловой Г.Н. пристройки она присутствовала, но не возражала против ее строительства. Договор между Коноваловой Г.Н. и Жигулиной В.В. заключен не был, а в расписке не определен предмет договора. Кроме того, ни в одной расписке не определена стоимость дома и стоимость земельного участка отдельно.

Ответчица Мещерякова З.П. и ее представители Жданова Л.Б. и Мещеряков Ю.Б., требования Коноваловой Г.Н. признали, указав, что с перераспределением долей согласны, Коновалова Г.Н. действительно сама, своими силами и средствами возводила пристройку к дому по настоянию Жигулиной В.В. Договоренность о продаже части дома между Коноваловой Г.Н. и Жигулиной В.В. действительно состоялась. Возражали против признания права собственности на земельный участок 8 соток, ссылаясь на то, что площадь всего участка при домовладении в настоящее время 8 соток и при признании за Коноваловой Г.Н. права собственности на указанную площадь земельного участка они остаются без земли. На спорную часть домовладения они не претендуют, несмотря на то, что уже дважды нарушено их право первоочередной покупки, поскольку понимают, что ее приобрела Коновалова Г.Н., которая с 2008 г. постоянно проживает в ней, ремонтирует, строит.

Ответчик администрация г. Липецка, третьи лица администрация Липецкой области, Мещерякова Г.В., Коновалова С.А., Бубнов А.В., в судебное заседание не явились, причина неявки суду не известна.

Ответчик Управление Росреестра по Липецкой области, третьи лица Резниченко В.Н., департамент градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка в судебное заседание не явились, представили заявления с просьбой рассмотреть дело в их отсутствии.

Суд постановил решение, резолютивная часть которого изложена выше.

В апелляционной жалобе ответчик Жигулина В.В. просит отменить решение суда, полагая его незаконным и необоснованным.

Проверив доводы апелляционной жалобы и материалы дела, выслушав ответчика Жигулину В.В. и ее представителя адвоката Макарова О.В., поддержавших жалобу, истицу Коновалову Г.Н. и ее представителя адвоката Бондаренко А.А., полагавших решение суда правильным, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что решением мирового судьи Октябрьского судебного участка N 3 от 03.03.2004 г. перераспределены доли в праве собственности на домовладение N по <адрес> с признанием за Ждановой А.А. права собственности на 13/50 доли, за Мещеряковой З.П. на 37/50 доли (л.д.16-17).

Решением Октябрьского районного суда г. Липецка от 24.08.2010 г. постановлено произвести регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи 2/3 доли целого одноэтажного деревянно-кирпичного жилого дома общей полезной площадью 90,7 кв. м., в том числе жилой 61,6 кв. м., погреба, двух сараев кирпичных, четырех сараев, душа, двух уборных, забора, двух калиток по <адрес>, заключенного 05.08.2007 г. между Жигулиной В.В. и Ждановой А.А., от имени которой по доверенности от 11.08.2004 г. действовала Березенцева Р.Г., на указанную долю в доме от Ждановой А.А. к Жигулиной В.В. (л.д.14-15).

Мещеряковой З.П. 11.12.2010 года зарегистрировано право собственности на 37/50 доли жилого <адрес> по <адрес> (л.д.34). 29.03.2011 г. Управлением Росреестра по Липецкой области Жигулиной В.В. отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним из-за наличия противоречий между заявленными правами Жигулиной В.В. по решению от 2010 г. на 2/3 доли домовладения и уже зарегистрированными правами Мещеряковой З.П. по решению мирового судьи от 2004 г. на 37/50 доли (л.д.18).

Судом установлено и следует из кадастрового паспорта, что земельный участок площадью 1298 кв. м., расположенный по адресу <адрес>, поставлен на кадастровый учет и ему присвоен кадастровый номер N, границы земельного участка ориентировочные и подлежат уточнению при межевании, вид разрешенного использования земельного участка - под индивидуальный жилой дом. Сведения о правообладателях отсутствуют. Таким образом, собственники дома владеют земельным участком при нем применительно к праву постоянного бессрочного пользования.

Из материалов инвентаризационного дела на спорное домовладение следует, что по акту застройки от 21.02.1947 г. Бережнову В.И. был предоставлен земельный участок площадью 800,00 метров под строительство одноэтажного деревянного дома.

Дом был выстроен супругами Бережными. Решением народного суда 5-го участка г. Липецка от 12.10.1959 г. и определением того же суда от 09.11.1959 г. за Бережновым В.И. было признано право собственности на 2/3 части <адрес>, за его женой Бережновой И.К.- на 1/3 часть.

Впоследствии <адрес> была переименована на <адрес>, дому был присвоен N. На день рассмотрения дела собственниками дома являлись Мещерякова З.П. и Жигулина В.В.

Согласно расписки от 11.12.2009 г., подписанной Жигулиной В.В., Коноваловой Г.Н., Березенцевой Р.Г., Коновалова Г.Н. покупает дом у Жигулиной В.В. за 350 000 руб., из которых отдает Березенцевой Р.Г., как сделает документы на дом 2/3 доли и землю и 250 000 руб. - Жигулиной В.В. как сделает документы на дом и землю (8 соток) (л.д.25). Как следует из расписки от 22.12.2011 г, Коновалова Г.Н. проживает по адресу <адрес> с 30.03.2008 г., платила за квартиру с 01.04.2008 г. по 1 500 руб. по ноябрь 2008 г. и свет. С ноября 2008 г. стала платить по 2 000 руб. в месяц и свет. С 01.12.2008 г. платила за квартиру, свет, газ по февраль 2010 г. По устному договору и расписке закрепили, что Коновалова Г.Н. отдает Жигулиной В.В. 250 000 руб. и Березенцевой Р.Г. 100 000 руб. за дом 2/3 доли и землю 8 соток, после оформления документов. С февраля 2010 за квартиру она не платила, т.к. по устному договору договорились, что платить она не будет, т.к. составили расписку на покупку дома. Сумма с февраля 2010 по декабрь 2011 г. включительно составляет 46 000 руб., которую она уплатит в присутствии нотариуса. Расписка подписана и Коноваловой Г.Н. и Жигулиной В.В.(л.д.26). Распиской от 25.09.2011 г. Березенцева Р.Г. получила от Коноваловой Г.Н. 100 000 руб. (л.д.28).

Из расписки датированной 22.12.2001 г., подписанной Коноваловой Г.Н., Жигулиной В.В., Николаевым К.В., следует, что Жигулина В.В. получила от Коноваловой Г.Н. денежную сумму в размере 250 000 руб. за 2/3 части дома по адресу <адрес> и за 8 соток земли, прилегающей территории и находящихся в пользовании. Каких-либо претензий по сумме за указанную часть дома Жигулина не имеет, коммунальные услуги оплачены Коноваловой Г.Н. полностью. Часть дома оплачена полностью, каких-либо долгов за Коноваловой Г.Н. не имеется. 22.12.2011 г. Коноваловой Г.Н. переданы Жигулиной В.В. в присутствии директора АН "Жилищный вопрос" Николаева К.В. - 296 000 руб. (л.д.29).

Ответчик Жигулина В.В. не оспаривала и в суде апелляционной инстанции подтвердила, что она получила 250 тыс. руб. за дом, подписывала соответствующие расписки, в дате расписки о получении денег ошибочно указан "2001 г.", деньги получены и расписка составлена 22.12.2011 г.

В соответствии ч. 1 ст. 160 ГК РФ, сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно ч. 1 ст. 164 ГК РФ, сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу ст. 549 ГК РФ, договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статьей 554 ГК РФ установлено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ч. 1 ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Учитывая изложенное суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что поскольку в расписке, датированной 22.12.2001 г., четко определен объект - 2/3 части дома по адресу <адрес>, указана стоимость - 250 000 руб., то есть определены существенные условия договора купли-продажи, то договор купли-продажи 2/3 доли дома должен быть признан состоявшимся на условиях, оговоренных сторонами в расписке от 22.12.2011 г., тем более, что фактически обязательства по сделке сторонами исполнены, деньги переданы, истица с 2008 г. проживает в спорном доме, ответчица уклоняется от подписания передаточного акта, надлежащего оформления документов и, соответственно, от государственной регистрации сделки и перехода права собственности.

Отказывая в требованиях истца в части признания права собственности на земельный участок, суд обоснованно пришел к выводу, что он не являлся предметом сделки, поскольку не передавался в собственность сособственникам спорного домовладения, и, наоборот, в расписке от 22.12.2011 г. указано на нахождение земельного участка в пользовании Жигулиной В.В.

В части отказа Коноваловой Г.Н. в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на земельный участок, взыскании за него денежной суммы, решение суда не обжалуется.

В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

В силу ч. 1, 3 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Удовлетворяя требования в части сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии с учетом возведения в 2011 г. пристройки под Лит.А3 и реконструкции в 2011 г. пристройки под лит "а", суд правильно исходил из того, что данное домовладение соответствует градостроительным, строительным, техническим, санитарно-гигиеническим, эпидемиологическим нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, что подтверждается оценкой технического состояния жилых домов ООО "Проектстальконструкция" N от 27.12.2011 г., заключением государственной противопожарной службы от 16.12.2011 г., экспертным заключением N от 27.12.2011 г. ФБУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Липецкой области" (л.д.68-71). Также суд с учетом собранных по делу доказательств пришел к верному выводу о том, что самовольная постройка не создает угрозу жизни и здоровья и не нарушает прав иных лиц.

Согласно ч. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Поскольку с возведением истицей Коноваловой Г.Н. за счет собственных средств жилой пристройки под лит. A3 изменилась общая площадь жилого <адрес>, а, следовательно, и размер долей, то с учетом выводов решения мирового судьи Октябрьского судебного участка N 3 от 03.03.2004 г. районный суд правильно удовлетворил требования Коноваловой Г.Н. о перераспределении долей, признав за ней право собственности на 15/29 доли, а за Мещеряковой З.П.- на 14/59 доли. Сособственник жилого дома Мещерякова З.П. с заявленными требованиями согласилась, решение не обжаловала.

Довод жалобы о противоречивости судебного решения нельзя признать состоятельным, поскольку он опровергается текстом судебного постановления.

С доводом о том, что суд вышел за пределы исковых требований, признавая за истицей право собственности на жилой дом, жилые пристройки и другие хозяйственные постройки, согласиться нельзя, так как в силу закона хозяйственные постройки не являются самостоятельными объектами вещных прав и представляют собой принадлежность основной вещи, то есть дома.

В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм права, направлены на переоценку доказательств, отражая субъективное мнение стороны, проигравшей дело, а потому в силу закона не являются основанием для их отмены.

Проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Вместе с тем, судебная коллегия считает необходимым конкретизировать резолютивную часть решения, изложив ее в иной редакции: "признать состоявшимся договор купли-продажи по отчуждению Жигулиной В.В. принадлежащих ей 2/3 долей в праве общей долевой собственности на домовладение <адрес> Коновалова Г.Н.

С учетом перераспределения долей между сособственниками признать право собственности за Коновалова Г.Н. на 15/29 долей, за Мещерякова З.П. на 14/29 долей домовладения <адрес>, в реконструированном состоянии общей площадью 139,2 кв. м., жилой площадью 109,2 кв. м., состоящей из Лит. "А", "А1", "А2", "А3", пристроек Лит. "а", "а1", погреба под лит. "А1", сараев "Г3", "Г4", "Г5", "Г9", навеса уборной, сарая площадью 8,2 кв. м.

В остальной части иска Коноваловой Г.Н. отказать.

Решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Следует отметить, что отказ регистрационной службы в регистрации права собственности Жигулиной В.В. на долю дома по причинам, изложенным в определении выше, не может служить основанием к отказу в иске, поскольку права Жигулиной В.В. как сособственника дома подтверждено вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда г. Липецка от 06.10.2010 г.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия определила:

Решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 19 июля 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчицы Жигулиной В.В. - без удовлетворения.

Изложить резолютивную часть решения в иной редакции:

"Признать состоявшимся договор купли-продажи, по которому продавец Жигулиной В.В. продала принадлежащие ей 2/3 доли в праве общей долевой собственности на домовладение <адрес> покупателю Коновалова Г.Н.

С учетом перераспределения долей между сособственниками признать право собственности за Коновалова Г.Н. на 15/29 доли, за Мещерякова З.П. - на 14/29 доли домовладения <адрес> в реконструированном состоянии, общей площадью 139,2 кв. м., жилой площадью 109,2 кв. м., состоящего из Лит. "А", "А1", "А2", "А3", пристроек Лит. "а", "а1", погреба под лит. "А1", сараев "Г3", "Г4", "Г5", "Г9", сарая площадью 8,2 кв. м, навеса. уборной,

В остальной части иска Коноваловой Г.Н. отказать.

Решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним."