Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 08 ноября 2023 г. по делу N 33-38040/2023

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи фио, судей фио, фио, при ведении протокола помощником судьи Ерицян А.Ж.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи фио гражданское дело по апелляционной жалобе истца Аристовой А.А. на решение Перовского районного суда адрес от 19 мая 2023 года, которым ей отказано в иске к Бердникову Андрею Ивановичу и Ибраеву Александру Николаевичу о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты,

УСТАНОВИЛА:

Истец Аристова Александра Алексеевна обратилась в суд с иском к Бердникову Андрею Ивановичу, Ибраеву Александру Николаевичу с требованием о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи комнаты, поскольку ее преимущественные права покупки были нарушены по вине ответчика.

Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого просит истец, ссылаясь на неправильное определение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела.

Истец, в заседание судебной коллегии не явился, обеспечил явку своего представителя по доверенности фио, который изложенные в апелляционной жалобе доводы поддержал, просил решение суда отменить, иск удовлетворить.

Ответчик фио просил оставить решение суда в силе.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия усматривает основания для отмены решения суда.

Согласно ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Постановленное судом решение указанным требованиям не отвечает.

Согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1 ст. 250 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 250 ГК РФ, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Как следует из положений п. 3 ст. 250 ГК РФ, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Районный суд указал, что адресованное истцу извещение о намерении продать две комнаты в коммунальной квартире, датированное 31 мая 2021 года, в силу положений ст. 165.1. ГК РФ считается им получено, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии нарушений преимущественного права.

С указанным выводом судебная коллегия согласиться не может.

Материалами дела установлено, что истец Аристова А.А. является собственницей жилой комнаты N1, площадью 18.4 кв.м. в квартире коммунального заселения по адресу: адрес.

Ответчик фио являлся собственником комнат N2 и N3 в этой же квартире.

Желая продать принадлежащие ему комнаты, ответчиком Ибраевым А.Н. было направлено извещение истцу о намерении продать две комнаты N2, площадью 18, 9 кв.м. и N3, площадью 14, 3 кв.м, обе комнаты всего за сумма.

18 августа 2021 года между гражданами Ибраевым А.Н. (продавцом) и Бердниковым А.И. (покупателем) был заключен договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, согласно условиям которого комната N3 в квартире перешла в собственность фио Согласно пункту 5 заключенного договора, стоимость комнаты и доли в праве на общее имущество квартиры составила сумма

Исходя из буквального толкования положений ст. 250 ГК РФ сособственник, желающий произвести отчуждение принадлежащей ему доли в праве общей собственности должен уведомить остальных участников о цене и иных условиях, на которых будет производиться отчуждение доли.

В силу положений ст. 554, 555 ГК РФ существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества являются: предмет договора и цена.

Извещение, направленное истцу, содержало следующие существенные условия продажи: предмет продажи: комнаты N 2, площадью 18, 9 кв.м. и комната N 3, площадью 14, 3 кв.м, расположенные по адресу: адрес; и продажная цена - сумма.

Предметом же заключенного Ибраевым А.Н. и Бердниковым А.И. договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире от 18 августа 2021 г, согласно пункта 1, является комната N 3 в коммунальной квартире, площадью 14, 3 кв.м, расположенная по адресу: адрес. Её продажная цена по договору составила сумма.

Судебная коллегия приходит к выводу, что договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире от 18 августа 2021 г, заключенный между Ибраевым А.Н. и Бердниковым А.И. заключен на иных условиях, чем указаны в извещении, отправленным на имя истца от 31 мая 2021 года.

Судом первой инстанции указанные обстоятельства не были учтены, что повлекло вынесение незаконного решения.

В силу ст. 56 ГПК РФ ответчиками не представлены доказательства, извещения истца о намерении продать свою долю с указанием существенных условий, как они изложены в заключенном ими договоре купле-продажи.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что продавцом спорного имущества не исполнена обязанность по извещению другого участника долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. В связи с чем преимущественное право истца, гарантированное ему ст. 250 ГК РФ, является нарушенным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Как указывается истцом, о совершении указанной сделки ему стало известно 22 апреля 2022 года, исковое заявление подано в суд 20.07.2022 (согласно почтовой отметки), т.е. в пределах трехмесячного срока, определенного п. 3 ст. 250 ГК РФ.

Каких-либо объективных доказательств того, что истец узнал о совершенной сделки раньше указанного срока, материалы дела не содержат.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, в связи с неправильным определением обстоятельств, имеющих значение для дела, решение суда подлежит отмене с постановлением по делу нового решения об удовлетворении иска.

Настоящее апелляционное определение является основанием внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности Бердникова Андрея Ивановича на комнату N 3 в квартире по адресу: адрес и внесении в ЕГРН записи о праве собственности на указанную комнату Аристовой Александры Алексеевны.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Перовского районного суда адрес от 19 мая 2023 года отменить. Постановить по делу новое решение.

Перевести права покупателя по договору купли-продажи комнаты в коммунальной квартире от 18 августа 2021 года на Аристову Александру Алексеевну комнаты N3 в квартире по адресу: адрес.

Апелляционное определение является основание для выплаты Бердникову А.И. денежных средств в размере сумма Управлением судебного департамента по адрес.

Председательствующий

Судьи