Определение СК по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от 13 декабря 2023 г. по делу N 8Г-33978/2023[88-34296/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Козловской Е.В, судей Коробченко Н.В, Шветко Д.В, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации городского округа Истра Московской области к Морозову ФИО9 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды, по встречному иску Морозова ФИО10 к администрации городского округа Истра Московской области о расторжении договора аренды с определенной даты

по кассационной жалобе Морозова ФИО11

на решение Истринского городского суда Московской области от 01 февраля 2023 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 июля 2023 года

заслушав доклад судьи Коробченко Н.В, выслушав представителя Морозова ФИО12 по доверенности Кряжкова ФИО13, поддержавшего доводы кассационной жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Администрация городского округа Истра Московской области обратилась в суд с иском к Морозову ФИО14. о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении договора аренды.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что между администрацией и Морозовым ФИО15 заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:08:0050215:741, площадью 1014 кв.м, расположенного по адресу "адрес", разрешенное использование - для индивидуального жилищного строительства.

Согласно условиям пункта 1.1 указанного договора Морозов ФИО16. принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером N общей площадью 1014 кв.м. В соответствии с пунктом 2.1 Договора срок аренды установлен на 20 лет с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом ДД.ММ.ГГГГ Договора арендатор обязан ежемесячно и в полном объеме уплачивать причитающиеся арендодателю платежи, по требованию арендодателя представлять копии платежных документов.

Истцом указано, что ответчик свои обязательства не исполнил, им была допущена просрочка внесения арендной платы.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ основная задолженность образовалась за период ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ и составила 427583, 33 рублей, пени - 4489, 62 рублей.

В адрес ответчика направлялось заказное письмо от ДД.ММ.ГГГГ с претензией N о погашении задолженности по арендным платежам. Однако до настоящего времени ответ не последовал, задолженность не погашена.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика заказным письмом направлена претензия N с требованием о погашении задолженности по арендным платежам. Задолженность не погашена.

На основании изложенного истец просил суд взыскать с Морозова ФИО17. задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1014 кв.м, расположенного по адресу "адрес" в размере 427583, 33 рублей, пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 4489 рублей; расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, обязать ответчика возвратить пи передаточному акту земельный участок, исключить из ЕГРН запись о регистрации договора аренды.

Морозов ФИО18 обратился в суд со встречным иском к администрации городского округа Истра Московской области о расторжении договора аренды с определенной даты, указав в обоснование заявленных требований, что между сторонами были заключены договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ N и от ДД.ММ.ГГГГ N, на основании которых истец являлся арендатором земельных участков с кадастровым номером N площадью 1000 кв.м для индивидуального жилищного строительства по адресу: "адрес"; земельного учатка с кадастровым номером N площадью 1014 кв.м для индивидуального жилищного строительства по адресу: "адрес"

Истцом по встречному иску указано, что участки освоены под строительство, на основании технических планов в ЕГРН внесены сведения о жилом доме с кадастровым номером N расположенном в границах земельного участка с кадастровым номером N, а также о жилом доме с кадастровым номером N расположенном в границах земельного участка с кадастровым номером N. Право собственности на жилые дома зарегистрировано. Как собственник недвижимого имущества он предпринимал попытки выкупить земельные участки либо оформить долгосрочную аренду по сниженной арендной ставке, администрация отказала в оформлении договорных отношений. Поскольку оплачивать арендные платежи он не имел возможности, произвел отчуждение объектов недвижимости третьему лицу Трофимовой ФИО19 и обратился в администрацию с заявлениями о досрочном расторжении договоров аренды.

Однако в письмах от ДД.ММ.ГГГГ администрация отказала в расторжении договоров по мотивам "не достижение цели договора", а также по мотивам запрета цессии. Требование о расторжении договоров ранее являлось предметом рассмотрения Истринского городского суда (гр. "адрес"), суд обязал администрацию расторгнуть договоры аренды.

Полагает, что заявляя требования о взыскании задолженности по арендным платежам, администрация не учитывает, что переход права собственности на жилые дома произошел ДД.ММ.ГГГГ, ввиду чего он задолженности не имеет. Несмотря на судебное решение о возложении обязанности расторгнуть договоры, администрация продолжает предпринимать попытки по взысканию арендных платежей за период, когда, по его мнению, он не был арендатором земельных участков.

На основании изложенного Морозов ФИО20 просил суд признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный между ним и администрацией г.о. Истра Московской области расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ.

Решением Истринского городского суда Московской области от 01 февраля 2023 года исковые требования администрации городского округа Истра Московской области удовлетворены. С Морозова ФИО21 в пользу администрации городского округа Истра Московской области взыскана задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка площадью 1014 кв.м с кадастровым номером N за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 427583, 33 рублей, пени в размере 4489, 62 рублей, и всего 432072, 95 рублей. Расторгнут договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N, заключенный между администрацией г.о Истра и Морозовым ФИО22 На Морозова ФИО23. возложена обязанность в течение 10 дней с момента вступления в законную силу решения суда возвратить администрации городского округа Истра Московской области по передаточному акту земельный участок с кадастровым номером N. Указано, что решение суда является основанием для прекращения в ЕГРН записи о регистрации договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с кадастровым номером N В удовлетворении встречного искового заявления Морозова ФИО24 к администрации городского округа Истра Московской области о расторжении договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 июля 2023 года решение Истринского городского суда Московской области от 01 февраля 2023 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба Морозова ФИО25 - без удовлетворения.

В кассационной жалобе Морозов ФИО26 ставит вопрос об отмене судебных постановлений по основаниям нарушения норм материального и процессуального права, ссылаясь на прекращение между сторонами правоотношений из договора аренды с момента отчуждения находящихся на земельном участке объектов недвижимости, отсутствие правовых оснований для взыскания задолженности по договору аренды, а также указывает, что ранее вступившим в силу решением суда был расторгнут договор аренды.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив законность судебных постановлений в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе, применительно к части 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г.о. Истра Московской области и Морозовым ФИО27. заключены договоры аренды земельного участка N и N, в соответствии с условиями которых Морозов ФИО28. является арендатором земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1000 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1014 кв.м. для индивидуального жилищного строительства, расположенных по адресу: "адрес".

Договоры заключены по результатам аукциона, срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ год.

Согласно условиям договора аренды N арендатор Морозов ФИО29 принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером N и обязан ежемесячно и в полном объеме уплачивать причитающиеся арендодателю платежи, по требованию арендодателя представлять копии платежных документов.

Судом установлено, что земельные участки арендатором освоены под строительство, на основании технических планов в ЕГРН внесены сведения о жилом доме с кадастровым номером N расположенном на земельном участке с кадастровым номером N, а также о жилом доме с кадастровым номером N расположенном на земельном участке с кадастровым номером N

Согласно сведениям ЕГРН право собственности на жилые дома было зарегистрировано за Морозовым ФИО31 в последующем на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован переход права собственности на недвижимое имущество к Трофимовой ФИО30.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 388, 450, 606, 614, 615, 619, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об удовлетворении первоначального иска администрации г.о. Истра, отказав Морозову ФИО33 во встречному иске по тем основаниям, что Морозов ФИО32. свои обязательства не исполнил должным образом, им была допущена просрочка внесения арендной платы, при этом ответчик распорядился объектами недвижимости, расположенными на земельных участках, нарушив установленный договором запрет на уступку прав на земельный участок.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием.

Судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции не может согласиться с выводами суда по следующим основаниям.

Статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с частью 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

В целях выполнения задач гражданского судопроизводства и требований о законности и обоснованности решения суда частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, должны определяться судом на основании норм материального права, подлежащих применению (абзац второй пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 года N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству").

Данные требования в силу абзаца второго части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации распространяются и на суд апелляционной инстанции.

Так, в силу пункта 5 части 2 статьи 329 названного кодекса в апелляционном определении указываются обстоятельства дела, установленные судом апелляционной инстанции, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии постановления, мотивы, по которым суд отклонил те или иные доказательства и не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Названным требованиям закона и разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации судебные постановления суда первой и апелляционной инстанции не соответствуют.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (не потребляемые вещи).

Частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендатора возложена обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, в его прямой взаимосвязи с положениями части 1 статьи 35 Земельного кодекса РФ и части 3 статьи 552 ГК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка (пункт 29 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27 ноября 2019 года).

Между тем, суд первой инстанции не учел вышеприведенные положения материального права и правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, оставил без внимания состоявшееся ДД.ММ.ГГГГ отчуждение Морозовым ФИО34. по возмездной сделке недвижимого имущества расположенного на находящемся в аренде земельном участке, регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество к приобретателю Трофимовой ФИО35 ДД.ММ.ГГГГ, в то время как истцом заявлено требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В результате неприменения норм права, регулирующих спорные отношения, юридически значимые обстоятельства для правильного разрешения спора о взыскании задолженности по арендой плате за заявленный истцом период просрочки судом определен и установлен не был, предметом исследования и оценки суда в обжалуемом судебном решении не получил.

Судебная коллегия также полагает заслуживающими доводы кассационной жалобы заявителя относительно выводов суда о расторжении договора аренды по требованию арендодателя.

Как предусмотрено статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (пункт 3).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск администрации г.о. Истра Московской области, не установилсовокупность условий, предусмотренных статьями 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, для расторжения договора по требованию арендодателя.

Как следует из материалов дела, Морозовым ФИО36 возражениях на иск указывалось, что обращению администрации г.о. Истра с настоящим иском в суд, предшествовал иск Морозова ФИО37 к администрации г.о. Истра Московской области о расторжении договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами N и N и ранее возбужденное гражданское дело находилось в производстве суда, при этом истец по встречному иску заявлял ходатайство о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в силу решения Истринского городского суда Московской области от 02 ноября 2022 года (л.д. 31-36, 67).

Из информации, содержащейся в открытом доступе на сайте Истринского городского суда Московской области, следует, что в производстве суда находилось гражданское дело N по иску Морозова ФИО39 к администрации г.о. Истра о признании незаконным решения и расторжении договоров аренды, решением Истринского городского суда Московской области от 02 ноября 2022 года иск Морозова ФИО38. удовлетворен частично, расторгнуты договоры аренды земельных участков.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 года N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", часть 8 статьи 5 Федерального конституционного закона от 7 февраля 2011 года N 1-ФКЗ "О судах общей юрисдикции в Российской Федерации", частью 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Таким образом, применительно к настоящему спору юридически значимым обстоятельством является факт наличия вступившего в законную силу судебного решения о расторжении договора аренды.

Однако, суд без учета обстоятельств по ранее рассмотренному спору, по требованиям арендодателя расторг договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ N, при этом оснований полагать, что договор был возобновлен после принятия решения суда от ДД.ММ.ГГГГ и действовал на момент принятия судебного решения по настоящему делу не имелось и указанных обстоятельств судом не устанавливалось.

Расторгая договор аренды по требованиям арендодателя, суд тем самым внес правовую неопределенность относительно даты прекращения арендных правоотношений сторон.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о расторжении договора аренды и взыскании с Морозова ФИО40 задолженности по арендной плате противоречит приведенным выше нормам материального права в их системном толковании.

Допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права не могут быть устранены без нового рассмотрения дела.

Согласно части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных главой 39 данного кодекса.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию (пункт 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Приведенные выше требования закона и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела также выполнены не были, суд апелляционной инстанции не проверил в полном объеме доводы апелляционной жалобы заявителя, судебное решение, принятое с нарушением норм материального и процессуального права, оставил без изменения.

С учетом изложенного, судебная коллегия по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции полагает необходимым отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 26 июля 2023 года и направить настоящее дело на новое апелляционное рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду апелляционной инстанции следует учесть изложенное, установить юридически значимые обстоятельства по настоящему делу и разрешить дело в зависимости от установленных обстоятельств и в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26 июля 2023 года отменить.

Настоящее дело направить на новое рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского областного суда.

Председательствующий:

Судьи: