Кассационное определение СК по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 19 декабря 2023 г. по делу N 8а-22992/2023[88а-23116/2023]

Судебная коллегия по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Степанова П.В, судей Тетюева С.В, Тиуновой Т.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Солгалова Антона Николаевича на апелляционное определение судебной коллегии по административным делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 14 сентября 2023 года по административному делу N 2а-1815/2023 по административному исковому заявлению Солгалова Антона Николаевича о признании незаконными действий Управления Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу по приостановлению государственной регистрации права, возложении обязанности.

Заслушав доклад судьи Тетюева С.В, судебная коллегия по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Солгалов А.Н. обратился в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Ямало-Ненецкому автономному округу (далее - Управление) о признании незаконными действий по приостановлению государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26 декабря 2022 года N HУ-15-23, возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода прав и обязанностей по данному договору.

В обоснование иска указано, что Солгалов A.H. переуступил права и обязанности по договору аренды земельного участка от 26 декабря 2022 года N HУ-15-23 новому арендатору ООО ПКТИ "Уренгойстройпроект", в связи с чем стороны обратились в Управление с заявлением о регистрации перехода всех прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. 3 марта 2023 года Управление приостановило государственную регистрацию (уведомление N КУВД-001/2023-7621962/4), поскольку права по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам торгов, не могут быть переданы в силу п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). По мнению административного истца, основания для приостановления государственной регистрации отсутствовали.

Решением Новоуренгойского городского суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 31 мая 2023 года административное исковое заявление Солгалова А.Н. удовлетворено частично. Действия Управления признаны незаконными, на него возложена обязанность повторно рассмотреть вопрос о государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26 декабря 2022 года N НУ-15-23. В удовлетворении административного иска в остальной части отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 14 сентября 2023 года решение суда первой инстанции отменено с принятием нового решения об отказе в удовлетворении административного иска.

В кассационной жалобе, поданной 13 ноября 2023 года, административный истец просил апелляционное определение отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции. В обоснование жалобы приведены доводы о том, что действующее законодательство не ограничивает право гражданина, являющегося арендатором по договору аренды земельного участка, который заключен на торгах для индивидуального жилищного строительства, по уступке своих прав и обязанностей по договору юридическому лицу; суд апелляционной инстанции не применил положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ и не дал оценки п. 5.1.2 договора аренды, не определяющему круг лиц, которым могут быть переданы права и обязанности по договору; вопреки выводам Управления и суда апелляционной инстанции договор переуступки прав и обязанностей не является ничтожной сделкой.

Административным ответчиком и заинтересованным лицом департаментом имущественных и жилищных отношений администрации города Новый Уренгой представлены возражения на кассационную жалобу.

Определением судьи судебной коллегии по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 6 декабря 2023 года отказано в удовлетворении ходатайства представителя административного истца Зинькевич Е.В. о проведении заседания суда кассационной инстанции с использованием систем видеоконференц-связи.

В соответствии с ч. 2 ст. 326 КАС РФ кассационная жалоба рассмотрена в отсутствие не явившихся в суд лиц, участвующих в деле, и их представителей, которые извещены надлежащим образом.

Проверив материалы административного дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции пришла к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 328 КАС РФ основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта.

Таких оснований по данному делу не имеется.

На основании п. 13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

В п. 2 ст. 168 ГК РФ закреплено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как следует из собранных доказательств и установлено судами, на основании протокола заседания комиссии по аукционам по продаже земельных участков или права на заключение договора аренды земельных участков на территории муниципального образования город Новый Уренгой от 13 декабря 2022 года N 21000030580000000071 между Солгаловым А.Н. и департаментом имущественных и жилищных отношений администрации города Новый Уренгой 26 декабря 2022 года заключен договор аренды

N НУ-15-23 земельного участка с кадастровым номером "данные изъяты", расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр. Заозерный, площадью 789 кв.м, для индивидуального жилищного строительства, срок действия договора с 26 декабря 2022 года до 26 декабря 2042 года.

Согласно п. 5.1.2 договора аренды арендатор вправе передавать арендные права и обязанности по договору третьему лицу в пределах срока действия договора при наличии письменного уведомления арендодателя.

2 февраля 2023 года между ООО ПКТИ "УренгойСтройПроект" и Солгаловым А.Н. во исполнение инвестиционного договора от 2 февраля 2023 года N 4 заключен договор переуступки прав и обязанностей N 4, по условиям которого Солгалов А.Н. безвозмездно передает ООО ПКТИ "Уренгойстройпроект" все права и обязанности по вышеуказанному договору аренды.

28 февраля 2023 года стороны договора переуступки обратились в Управление с заявлением о его государственной регистрации.

По результатам проведения правовой экспертизы представленных документов Управлением принято решение от 3 марта 2023 года N КУВД-001/2023-7621962/4 о приостановлении государственной регистрации в соответствии с п. 13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в связи с тем, что договор переуступки от 2 февраля 2023 года является ничтожной сделкой.

Из материалов дела также усматривается, что по результатам торгов Солгалов А.Н. приобрел права аренды земельных участков с кадастровыми номерами "данные изъяты" (договоры аренды от 26 декабря 2022 года N НУ-13-23, от 26 декабря 2022 года N НУ-14-23, от 9 января 2023 года N НУ-11-23) и передал их ООО ПКТИ "УренгойСтройПроект" (л.д. 43-44, 46).

Разрешая спор по существу и частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что на договор переуступки прав и обязанностей от 2 февраля 2023 года N 4 не распространяются положения п. 7 ст. 448 ГК РФ, поскольку договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства может быть как на торгах, так и без торгов, положениями п. 9 ст. 22 ЗК РФ допускается передача прав и обязанностей арендатора земельного участка по долгосрочному договору аренды, заключенному с административным истцом, иным лицам.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договор переуступки прав и обязанностей от 2 февраля 2023 года N 4 является ничтожной сделкой, так как предоставление земельного участка для индивидуального жилищного строительства юридическому лицу не предусмотрено положениями ЗК РФ и противоречит ему, поэтому у Управления имелись основания для приостановления государственной регистрации прав.

Судебная коллегия по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции полагает, что обжалуемый судебный акт отмене не подлежит в силу следующего.

В силу п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

В соответствии с подп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ.

Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Анализ вышеприведенных правовых норм позволяет заключить, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по долгосрочному договору аренды иному лицу, в том числе по договору аренды для индивидуального жилищного строительства, который может быть заключен как на торгах, так и без проведения торгов. Вместе с тем, по смыслу положений, закрепленных в п. 9 ст. 22, подп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, подлежащих применению в системном единстве и взаимосвязи, новым арендатором в указанном случае исходя из целевого использования земельного участка может быть только гражданин (физическое лицо), поскольку предоставление земельных участков для индивидуального жилищного строительства юридическим лицам законом не предусмотрено.

В связи с тем, что договор переуступки прав и обязанностей от 2 февраля 2023 года N 4 предусматривает переход прав и обязанностей арендатора к юридическому лицу, то есть не соответствует положениям подп. 15 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, допускающим предоставление земельного участку в аренду для индивидуального жилищного строительства только гражданам, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что у Управления имелись предусмотренные п. 13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основания для приостановления государственной регистрации, а оспариваемые действия соответствуют закону. По содержанию договор переуступки не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации, нарушает права и законные интересы собственника (арендодателя) публичных земель, то есть посягает на публичные интересы.

Вопреки доводам жалобы ООО ПКТИ "УренгойСтройПроект", с учетом вышеизложенного, не может являться арендатором по договору аренды земельного участка от 26 декабря 2022 года N НУ-15-23. Положения п. 9 ст. 22 ЗК РФ и п. 5.1.2, 5.2.5 договора аренды не предоставляют административному истцу возможность передачи его прав и обязанностей по договору аренды юридическому лицу - субъекту, который в силу закона не может быть арендатором земельного участка, предоставленного для индивидуального жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Указанное не было учтено судом первой инстанции, поэтому его решение правомерно отменено судом апелляционной инстанции с принятием нового решения об отказе в удовлетворении административного иска (п. 2 ст. 309 КАС РФ).

Судом апелляционной инстанции нормы материального и процессуального права применены верно. Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут повлечь отмену апелляционного определения. Поэтому оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 329, 330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по административным делам суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 14 сентября 2023 года оставить без изменения, кассационную жалобу Солгалова Антона Николаевича - без удовлетворения.

Принятые по настоящему делу судебные акты могут быть обжалованы путем подачи кассационной жалобы в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение шести месяцев со дня принятия апелляционного определения (за вычетом срока рассмотрения кассационной жалобы Седьмым кассационным судом общей юрисдикции).

Мотивированное кассационное определение изготовлено 20 декабря 2023 года.

Председательствующий

Судьи