Определение СК по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 11 января 2024 г. по делу N 8Г-39989/2023[88-2176/2024-(88-44028/2023)]

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Думушкиной В.М, судей Авериной Е.Г, Щетининой Е.В, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации Фроловского муниципального района Волгоградской области к Управлению Росреестра по Волгоградской области, Ерганяну Лазарю Григорьевичу, Чернобай Анне Владимировне о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной записи о регистрации права и возложении обязанности, по кассационной жалобе представителя администрации Фроловского муниципального района Волгоградской области по доверенности Богданова Александра Николаевича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 13 сентября 2023 года.

Заслушав доклад судьи Думушкиной В.М, пояснения Чернобай А.В, возражавшей против удовлетворения требований кассационной жалобы по основаниям, изложенным в письменных возражениях, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация Фроловского муниципального района Волгоградской области обратилась в суд с иском к Управлению Росреестра по Волгоградской области, Ерганяну Л.Г, Чернобай А.В. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной записи о регистрации права и возложении обязанности.

Заявленные исковые требования мотивированы тем, что решением Фроловского городского суда Волгоградской области от 12.05.2022 г. за Ерганяном Л.Г. признано право пожизненного наследуемого владения в порядке наследования по закону на земельный участок площадью 1000000 кв.м. с кадастровым номером N из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный на территории Малодельского сельского поселения Фроловского района Волгоградской области. 16.11.2022 г. за Ерганяном Л.Г. на указанный земельный участок с видом разрешенного использования - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства было зарегистрировано право собственности, а 23.12.2022 г. право собственности зарегистрировано за Чернобай А.В. При этом данный земельный участок до государственной регистрации права собственности относился к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена. В нарушение положений ФЗ РФ от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", ФЗ РФ от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также закона Волгоградской области N 855-ОД "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Волгоградской области" право собственности указанных лиц на земельный участок произведено незаконно.

По приведенным основаниям согласно тексту поданного истец просит суд признать недействительным зарегистрированное право собственности за Ерганяном Л.Г. на земельный участок; признать запись о регистрации права N от 16.11.2022 г. недействительной; признать недействительной сделку по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от 13.12.2022 г, заключенную между Ерганяном Л.Г. и Чернобай А.В.; применить последствия недействительности сделок в виде восстановления права пожизненного наследуемого владения Ерганяна Л.Г. на спорный земельный участок; признать недействительной в ЕГРН запись о регистрации права собственности N от 23.12.2022 г. на земельный участок; обязать Управление Росреестра по Волгоградской области аннулировать (погасить) в ЕГРН запись от 23.12.2022 г. за N о регистрации права собственности Чернобай А.В. на земельный участок с одновременным восстановлением в ЕГРН записи о праве пожизненного наследуемого владения Ерганяна Л.Г. на данный земельный участок в соответствии с решением Фроловского городского суда Волгоградской области от 12.05.2022 г.

Решением Фроловского городского суда Волгоградской области от 05.06.2023 г. исковые требования администрации Фроловского муниципального района Волгоградской области удовлетворены - признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым N, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Волгоградская область Фроловский район, территория Малодельского сельского поселения, заключенный 13.12.2022 г. между Ерганяном Л.Г. и Чернобай А.В.; погашена в ЕГРН запись от 23.12.2022 г. N о государственной регистрации права собственности Чернобай А.В. на земельный участок с кадастровым номером N, категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Волгоградская область, Фроловский район, территория Малодельского сельского поселения; признана недействительной запись в ЕГРН от 16.11.2022 г. N5 о государственной регистрации права собственности Ерганяна Л.Г. на земельный участок с кадастровым номером N применены последствия недействительности сделки путем восстановления в ЕГРН записи о государственной регистрации права пожизненного наследуемого владения Ерганяна Л.Г. на земельный участок с кадастровым номером N на основании решения Фроловского городского суда Волгоградской области от 12.05.2022 г. N 2-475/2022; с Чернобай А.В, Ерганяна Л.Г. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 300, 00 руб. с каждого.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 13.09.2023 г. решение Фроловского городского суда Волгоградской области от 05.06.2023 г. отменено, принято по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований администрации Фроловского муниципального района Волгоградской области к Управлению Росреестра по Волгоградской области, Ерганяну Л.Г, Чернобай А.В. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной записи о регистрации права и возложении обязанности отказано.

Представителем администрации Фроловского муниципального района Волгоградской области по доверенности Богдановым А.Н. подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене постановленного по делу апелляционного определения ввиду существенного нарушения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права. Текст кассационной жалобы содержит требование об оставлении судом кассационной инстанции без изменения решения суда первой инстанции.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

В силу ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ неявка в судебное заседание кассационного суда общей юрисдикции лица, подавшего кассационные жалобу, представление, и других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Чернобай А.В. в ходе судебного заседания возражала против удовлетворения требований кассационной жалобы по основаниям, приведенным в письменных возражениях.

Иные участники в судебное заседание не явились.

Определением от 09.01.204 г. отказано в удовлетворении поступившего в суд кассационной инстанции 09.01.2024 г. ходатайства представителя Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области по доверенности Федоровой Ю.С. об участии в судебном заседании посредством ВКС ввиду отсутствия технической возможности.

Руководствуясь положениями ч. 5 ст. 379.5 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников.

В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно ч. 1 ст. 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения были допущены судом апелляционной инстанции при рассмотрении данного дела.

Из материалов дела следует, что решением Фроловского городского суда Волгоградской области от 12.05.2022 г, с учетом определения Фроловского городского суда Волгоградской области от 30.06.2022 г, за Ерганяном Л.Г. признано право пожизненного наследуемого владения в порядке наследования по закону на земельный участок площадью 1000000 кв.м, принадлежащий Ерганяну Г.Х, умершему ДД.ММ.ГГГГ, находящийся в границах земельного участка с кадастровым номером N, расположенный по адресу: "адрес".

Согласно данному судебному акту от 12.05.2022 г. спорный земельный участок, находящийся в государственной собственности, был передан наследодателю Ерганяну Г.Х. решением Фроловского районного совета народных депутатов Волгоградской области от 20.01.1992 г. N 6/77 в пожизненное наследуемое владение для организации крестьянского хозяйства.

Государственная регистрация права Ерганяна Л.Г. в виде пожизненного наследуемого владения в порядке наследования по закону на земельный участок осуществлена Управлением Росреестра по Волгоградской области 01.08.2022 г. за N.

15.11.2022 г. представитель Ерганяна Л.Г. - Чернобай А.В, действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности, обратилась в Управление Росреестра по Волгоградской области с заявлением о регистрации права собственности в упрощенном порядке на земельный участок с кадастровым номером N из категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, с видом разрешенного использования - для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, расположенный на территории Малодельского сельского поселения Фроловского района Волгоградской области, за Ерганяном Л.Г.

15.11.2022 г. Управлением Росреестра по Волгоградской области за Ерганяном Л.Г. зарегистрировано в упрощенном порядке право собственности на вышеуказанный земельный участок. Запись государственной регистрации за N.

13.12.2022 г. между Ерганяном Л.Г. и Чернобай А.В. заключен договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N, на основании которого Чернобай А.В. 23.12.2022 г. зарегистрировано право собственности на земельный участок, запись государственной регистрации за N.

Удовлетворяя исковые требования администрации Фроловского муниципального района Волгоградской области к Управлению Росреестра по Волгоградской области, Ерганяну Л.Г, Чернобай А.В. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной записи о регистрации права и возложении обязанности, суд первой инстанции исходил из следующего.

В соответствии со ст. 21 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент возникновения правоотношений (до 01.03.2015 г.), в частности, на день смерти наследодателя Ерганяна Г.Х. - 28.04.2010 г, право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие настоящего Кодекса не допускается.

Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

В настоящий момент регулирование переоформления в собственность земельных участков, предоставленных гражданам в пожизненное наследуемое владение, осуществляется ФЗ РФ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"

Право пожизненного наследуемого владения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до дня введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях, а также переоформление прав на земельные участки, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование государственным или муниципальным унитарным предприятиям, сроком не ограничивается. Если земельный участок предоставлен гражданину до дня введения в действие ЗК РФ на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, такой земельный участок считается предоставленным гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность (ст. 3 ФЗ РФ N 137-ФЗ от 25.10.2001 г. "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

При этом, в соответствии со ст. 266 ГК РФ гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения (владелец земельного участка), имеет права владения и пользования земельным участком, передаваемые по наследству.

Поскольку вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N - земельный участок сельскохозяйственного назначения не указан в перечне видов разрешенного использования, при наличии которого возможно производство регистрации права собственности гражданина на земельный участок, и не отвечает признакам земельного участка, указанного в ч. 1 ст. 49 ФЗ РФ от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", суд пришел выводу о том, что Управление Росреестра по Волгоградской области неправомерно зарегистрировало право собственности Ерганяна Л.Г. с последующим переходом права собственности к Чернобай А.В. на указанный земельный участок, поскольку, исходя из требований закона, Ерганяну Л.Г. принадлежит лишь право владения и пользования земельным участком, перешедшим к нему, как к наследнику в порядке пожизненного наследуемого владения.

Кроме того, судом первой инстанции в тексте вынесенного решения указано на то, что распорядителем и собственником данного спорного земельного участка в настоящее время является государство, что подтверждается установленными по делу обстоятельствами, от имени которого в соответствии со ст. 125 ГК РФ действует администрация Фроловского муниципального района Волгоградской области.

В соответствии с ч. 4 ст. 1 ФЗ РФ от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим ФЗ РФ, ЗК РФ и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта РФ, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ.

Таким законом в субъекте РФ - Волгоградской области является Закон Волгоградской области N 855-ОД "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Волгоградской области", принятый Волгоградской областной Думой 03.07.2003 г. и подписанный 17.07.2003 г. главой администрации Волгоградской области, в соответствии со ст. 10 которого, приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Волгоградской области, осуществляется с 23.07.2052 г. Таким образом, установлен мораторий на передачу в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Анализируя обстоятельства по делу, суд пришел к выводу о том, что исходя из особенностей правового статуса земельного участка, в частности вида разрешенного использования - земельный участок сельскохозяйственного назначения, предоставленный гражданину на праве пожизненного наследуемого владения, у правообладателя Ерганяна Л.Г. отсутствовали законные права на совершение сделки по оформлению его в собственность, а в последующем распоряжение спорным земельным участком по возмездной сделке, также как и у регистрирующего органа на осуществление регистрационных действий по регистрации права собственности.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, пришел к выводу о том, что земельный участок не исключен из оборота, находился согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости у Ерганяна Л.Г. в пожизненном наследуемом владении, документы, подтверждающие правомерность владения земельным участком, являются основанием для регистрации права собственности на земельный участок в качестве правоустанавливающих документов.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что земельный участок был предоставлен Ерганяну Г.Х. до дня введения в действие ЗК РФ на праве пожизненного наследуемого владения, то есть считается предоставленным ему на праве собственности. Следовательно, по мнению суда апелляционной инстанции, такое право возникло и у Ерганяна Л.Г.

То обстоятельство, что в соответствии со ст. 10 Закона Волгоградской области от 17.07.2003 г. N 85 5-ОД "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Волгоградской области" установлен мораторий на передачу в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения до 23.07.2052 г, не может являться препятствием для оформления Ерганяном Л.Г. права собственности на земельный участок, поскольку указанный закон не может противоречить ФЗ РФ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в РФ, действует федеральный закон (ст. 76 Конституции РФ).

На основании изложенного, по мнению суда апелляционной инстанции, регистрация Управлением Росреестра по Волгоградской области за Ерганяном Л.Г. права собственности на спорный земельный участок в упрощенном порядке является законной, как и последующий договор купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N от 13.12.2022 г, заключенный между Ерганяном Л.Г. и Чернобай А.В, поскольку собственник вправе распоряжаться своим имуществом.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что требования администрации Фроловского муниципального района Волгоградской области к Управлению Росреестра по Волгоградской области, Ерганяну Л.Г, Чернобай А.В. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, признании недействительной записи о регистрации права и возложении обязанности являются необоснованными, в связи с чем оснований для их удовлетворения не имеется.

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции считает, что с выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Принимая обжалуемое судебное постановление, суд апелляционной инстанции оставил без внимания то обстоятельство, что в соответствии со ст. 7 ЗК РСФСР, действовавшей на дату предоставления наследодателю земельного участка, граждане РСФСР имели право по своему выбору на получение в собственность, наследуемое пожизненное владение или в аренду земельных участков, в том числе для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства (ч. 1); бесплатно земельные участки передавались в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - в пределах средней земельной доли, сложившейся в данном административном районе в расчете на одного работающего в сельском хозяйстве (включая пенсионеров, ранее работавших в сельском хозяйстве, а также лиц, занятых в социальной сфере на селе) (ч. 4); земельные участки в собственность для крестьянского (фермерского) хозяйства передавались сверх средней земельной доли до норм, устанавливаемых в соответствии со ст. 36 настоящего Кодекса, исключительно за плату (ч. 7).

В соответствии с п. 6 и 7 ст. 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельных участков, предоставленных из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, регулируется ФЗ РФ от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Положениями пп. 1 п. 3 ст. 1 ФЗ РФ от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

Таким образом, принадлежность земельного участка к землям сельскохозяйственного назначения предопределяет необходимость учета требований специального законодательства при решении вопроса о предоставлении участка в собственность.

Согласно п. 7 ст. 10 ФЗ РФ от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" приобретение сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности права собственности на земельные участки или права аренды земельных участков, которые находятся у них на праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, осуществляется в соответствии с ФЗ РФ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения приобретаются в собственность по цене, установленной законом субъекта РФ в размере не более 15 процентов кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Законами субъектов РФ устанавливаются случаи бесплатного предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно п. 4 ст. 1 ФЗ РФ от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта РФ, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ.

В соответствии с ч. 3.1 ст. 3 ФЗ РФ от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта (за исключением территорий субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) и предназначенном для ведения сельскохозяйственного производства, отсутствуют здания или сооружения и такой земельный участок предоставлен сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения, указанные лица вправе приобрести земельный участок в собственность по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации в размере не более пятнадцати процентов его кадастровой стоимости.

Согласно п. 4 ст. 7 Закона Волгоградской области от 17.07.2003 г. N 855-ОД "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения Волгоградской области" выкупная цена земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, приобретаемых в соответствии с п. 7 ст. 10 ФЗ РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" сельскохозяйственными организациями, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления их деятельности, устанавливается в размере 15 процентов кадастровой стоимости земельных участков.

Кроме того, ст. 10 Закона Волгоградской области от 17.07.2003 г. N 855-ОД "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения Волгоградской области" предусмотрено, что приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории Волгоградской области, осуществляется с 23.07.2052 г.

Таким образом, ни федеральным, ни региональным законодательством возможность предоставления гражданам права собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, которые находятся у них на праве пожизненного наследуемого владения, бесплатно не предусмотрена, более того, региональным законодательство введено ограничение по сроку на приватизацию земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

В нарушение указанных норм права, суд апелляционной инстанции, отменяя решение районного суда и удовлетворяя заявленные истцом требования, не принял во внимание, что спорный земельный участок был предоставлен в пожизненное наследуемое владение для организации крестьянско-фермерского хозяйства, для приобретения в собственность которого законом предусмотрен иной порядок, нежели тот, на который сослался суд.

На основании приведенных обстоятельств, принятое по делу апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 13.09.2023 г. нельзя признать законным, оно подлежит отмене с оставлением в силе по существу верного решения суда первой инстанции.

Руководствуясь ст. 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 13 сентября 2023 года отменить, оставить в силе решение Фроловского городского суда Волгоградской области от 05 июня 2023 года.

Председательствующий В.М. Думушкина

Судьи Е.Г. Аверина

Е.В. Щетинина