Апелляционное определение СК по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции от 13 декабря 2023 г. по делу N 66а-1973/2023

Судебная коллегия по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в составе председательствующего судьи Семейкиной С.А.

судей Колпаковой А.В. и Струковой А.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зверевой А.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-609/2023 по апелляционной жалобе департамента имущественных отношений Краснодарского края

на решение Краснодарского краевого суда от 04 октября 2023 года, вынесенное по административному исковому заявлению муниципального унитарного предприятия "Снежинка" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества в размере равном их рыночной стоимости, заслушав доклад судьи Семейкиной С.А, представителя муниципального унитарного предприятия "Снежинка" ФИО,

УСТАНОВИЛА:

Муниципальное унитарное предприятие "Снежинка" обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2021 года в отношении:

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 981 кв.м. расположенного по адресу: "адрес" в размере 14 002 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 905, 6 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" в размере 8 800 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером N, площадью 1459, 5 кв.м, расположенного по адресу: "адрес"

Административные требования мотивированы тем, что данные здания принадлежат юридическому лицу на праве хозяйственного ведения и оно уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимого имущества значительно превышает их

рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога на имущество организаций.

Решением Краснодарского краевого суда от 4 октября 2023 года уточненный административный иск муниципального унитарного предприятия "Снежинка" удовлетворен.

Установлена в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 годам в размере 17 041 823 рубля.

Установлена в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 13 441 452 рубля.

Установлена в отношении объекта недвижимого имущества с кадастровым номером N кадастровая стоимость в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 13 441 452 рубля.

Решением суда разрешен вопрос о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

В апелляционной жалобе департамент имущественных отношений Краснодарского края просит решение суда отменить как постановленное с нарушением норм материального и процессуального права, принять по делу новое об отказе в удовлетворении заявленных требований ввиду отсутствия оснований для пересмотра кадастровой стоимости. Указывает, что кадастровая стоимость оспариваемых объектов недвижимого имущества была установлена на основании и в полном соответствии с нормами законодательства, регулирующими порядок проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости. Считает, что экспертом допущены нарушения законодательства в сфере оценочной деятельности: экспертом не обоснованно не применен затратный подход к оценке. При расчете рыночной стоимости объектов экспертизы в рамках доходного подхода в качестве объектов-аналогов экспертом подобраны встроенные нежилые помещения торгового, офисного и свободного назначения, которым расположены на различных этажах зданий, в различных районах "адрес", а также отдельно стоящие здания, что не соответствует объектам экспертизы: бане с пристройками (2) и прачечной с пристройками. Объекты-аналоги не сопоставимы с объектами экспертизы по местоположению, предназначению, целям использования, функциональному назначению. Применение в расчетах несопоставимых объектов-аналогов привело к искажению итогового результата рыночной стоимости объектов экспертизы.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель муниципального унитарного предприятия "Снежинка" ФИО считает решение Краснодарского краевого суда от 4 октября 2023 г. законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

В судебном заседании представитель муниципального унитарного предприятия "Снежинка" ФИО считает решение Краснодарского краевого суда от 4 октября 2023 г. законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в рассмотрении административного дела, извещенные своевременно и в надлежащей форме, о времени и месте рассмотрения дела в суд апелляционной инстанции не явились.

Учитывая положения статей 150, 307 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть административное дело в их отсутствие.

Заслушав доклад дела, представителя административного истца ФИО, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив материалы административного дела, судебная коллегия оснований к отмене либо изменению решения суда не находит.

В силу части 1 статьи 4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

На основании части 1 статьи 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время КАС РФ, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" (далее - Федеральный закон N 237-ФЗ) с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 269-ФЗ).

Как следует из части 1 статьи 24 Федерального закона N 237-ФЗ, к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов, устанавливается переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2023 года (далее - переходный период).

В течение переходного периода государственная кадастровая оценка может проводиться в соответствии с Федеральным законом N 237-ФЗ или Федеральным законом N 135-ФЗ с учетом особенностей, предусмотренных федеральными законами (ч. 2 ст. 24 Федерального закона N 237-ФЗ).

Частью 3 статьи 24 Федерального закона N 237-ФЗ предусмотрено, что решение о дате перехода к проведению государственной кадастровой оценки в соответствии с этим законом принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края N 318 от 27 апреля 2017 года, установлена дата перехода к проведению в Краснодарском крае государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в соответствии с ч. 3 ст. 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", - 1 мая 2017 г.

Принимая во внимание вышеизложенное, а также дату определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, - 1 января 2021 г, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", кадастровая стоимость - стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости), являющийся составной частью Единого государственного реестра недвижимости, вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиком налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статей 374 Налогового кодекса Российской Федерации.

В силу положений части 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта

налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии со ст.1.1 Закона Краснодарского края от 26.11.2003 г. N 620-КЗ "О налоге на имущество организаций" налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении

Административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них;

Нежилых помещений, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

3) жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств, в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

Как следует из материалов дела муниципальному унитарному предприятию "Снежинка" на праве хозяйственного ведения принадлежат объекты недвижимого имущества:

- нежилое здание с кадастровым номером N площадью 981 кв.м, расположенное по адресу: "адрес"

- нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 905, 6 кв.м, расположенное по адресу: "адрес"

- нежилое здание с кадастровым номером N, площадью 1459, 5 кв.м, расположенное по адресу: "адрес"

Следовательно, административный истец имеет право на оспаривание кадастровой стоимости указанных объектов недвижимого имущества, как непосредственно влияющей на его материальные права.

В соответствии с частью 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Как разъяснено в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов

определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце).

Административным истцом в подтверждение исковых требований представлен отчеты об оценке рыночной стоимости N и N от 19 мая 2023 г, выполненный ООО "Краснодарский центр Кадастра, Оценки и Экспертизы". Согласно данным отчетам рыночная стоимость объектов недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2021 г. составляет:

- нежилого здания с кадастровым номером N 14 002 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером N 8 800 000 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером N 16 946 000 рублей.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением Краснодарского краевого суда от 29 июня 2023 года назначена по делу судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определения рыночной стоимости объектов недвижимого имущества..

Согласно экспертному заключению от 18 августа 2023 г. N, подготовленного экспертом ФИО представленные административным истцом отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности.

Рыночная стоимость объектов недвижимого имущества по состоянию на 1 января 2021 г. установлена в размере:

- нежилого здания с кадастровым номером N - 17 041 823 рубля;

- нежилого здания с кадастровым номером N - 10 423 898 рублей;

- нежилого здания с кадастровым номером N - 13 441 452 рубля.

Оценив заключение судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к

выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости.

Давая оценку экспертному заключению, суд первой инстанции исходил из того, что названное заключение соответствует действующему законодательству Российской Федерации об экспертной и оценочной деятельности, содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов нормативных правовых актов и нормативных документов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и коэффициентов корректировок.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось с применением доходного подхода к оценке, методом прямой капитализации дохода.

Экспертом подробно мотивирован отказ от применения сравнительного и затратного подходов к определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, оснований усомниться в обоснованности которого не имеется.

В соответствии с положениями ст.14 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Вопреки доводам апелляционной жалобы о необходимости применения в данном случае затратного подхода к оценке эксперт обоснованно указал, что затратный подход в данном случае не отражает реальной рыночной стоимости оцениваемых объектов, поскольку не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости: инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю инфраструктуру. В данном случае затратный подход будет отражать величину издержек, которые необходимо понести для создания подобного рода имущества, чем его рыночную стоимость.

Доходный подход определяет стоимость объекта привидением ожидаемых будущих доходов к их текущей стоимости на момент оценки. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость имущества определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов. Эта стоимость (рыночная, инвестиционная) определяется как текущая стоимость будущих доходов генерируемых оцениваемым активом.

При применении метода капитализации доходов репрезентативная величина доходов делится на коэффициент капитализации для перерасчета доходов от эксплуатации оцениваемого имущества и его стоимость. Данный метод используется в тех случаях, когда наиболее вероятным представляется заключение договоров аренды на срок до года с фиксированной арендной

платой или у эксперта есть основания предполагать, что доход, приносимый помещением, будет относительно постоянным.

Экспертом установлены, что объекты оценки относятся к сегменту рынка - рынок нежилых зданий коммерческого назначения.

В заключении эксперта представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объектов оценки и объектов-аналогов, анализ рынка объектов недвижимости, в том числе сегментов рынка, к которым относится объект оценки.

Для определения ставки аренды за 1 кв.м. оцениваемых площадей на дату оценки была проанализирован текущая ситуация на рынке аренды аналогичных помещений. В заключении рассчитана рыночная стоимость месячной арендной платы за 1 кв.м. для нежилых коммерческих объектов. Оценка производилась по аналогам сравнительным анализом продаж. Из представленных предложений по аренде был отобран ряд объектов, которые в наибольшей степени приближаются по элементам сравнения к оцениваемым помещениям. Вопреки доводам апелляционной жалобы для сравнительного анализа подобраны объекты-аналоги, которые максимально соответствуют по основным параметрам объекту оценки. Наиболее эффективным эксперт определилиспользование объекта как свободное назначение, так как объекты оцениваются без оборудования. Все объекты-аналоги возможно использовать в качестве объектов свободного назначения. Далее в единицах сравнения (руб./кв.м.) была рассчитана среднеарифметическая стоимость аренды нежилых помещений. После чего произведен расчет стоимости аренды оцениваемых объектов.

На различии в параметрах между объектам оценки и объектами -аналогами применены корректирующие коэффициенты, размер которых обоснован экспертом (стр.53-57 заключения).

Экспертом ФИО представлены письменные пояснения, опровергающие доводы апелляционной жалобы административного ответчика.

Заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости оцениваемых объектов.

По мнению суда апелляционной инстанции, заключение судебной оценочной экспертизы соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, является допустимым доказательством, достоверно подтверждающим размер рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, в связи с чем оснований к назначению повторной либо дополнительной судебной экспертизы по правилам ст. 77, 83 КАС РФ, не имеется.

После производства экспертизы по делу от представителя административного истца ФИО поступило ходатайство об

уточнении заявленных требований, в котором он просил установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимого имущества в размере рыночной стоимости, определенной по результатам экспертизы.

Допустимых и относимых доказательств, подтверждающих иную рыночную стоимость объектов недвижимости лицами, участвующими в деле, ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции не представлено, в связи с чем судебная коллегия не находит оснований ставить экспертное заключение, положенное в основу решения суда, под сомнение.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы повлечь вынесение незаконного решения, судом первой инстанции не допущено. Решение суда первой инстанции следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены, предусмотренных статьей 310 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь ст. 309-311 КАС РФ, определила:

решение Краснодарского краевого суда от 4 октября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента имущественных отношений Краснодарского края - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение шести месяцев со дня его вынесения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 27 декабря 2023 г.

Председательствующий

судьи