Определение Липецкого областного суда от 20 февраля 2013 г. N 33-214/2013 (ключевые темы: перепланировка - реконструкция - общее имущество в многоквартирном доме - переустройство - нежилые помещения)

Определение Липецкого областного суда
от 20 февраля 2013 г. N 33-214/2013

Судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:

Председательствующего Киселева А.П.

судей Федосовой Н.Н., Москалевой Е.В.

при секретаре Пилипенко Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке апелляционные жалобы третьего лица без самостоятельных требований на стороне ответчика Департамента ЖКХ и ответчика администрации г. Липецка на решение Правобережного районного суда города Липецка от 02 ноября 2012 года, которым постановлено:

"Признать за Наговицыным О.В. право собственности на встроенное - пристроенное нежилое помещение N 7 площадью 31 кв. м., расположенное по адресу: <адрес>"

Заслушав доклад судьи Федосовой Н.Н., судебная коллегия установила:

Наговицын О.В. обратился в суд с иском к администрации г. Липецка о признании права собственности на нежилое помещение N 7 по адресу: <адрес>, мотивируя свои требования тем, что ему на праве собственности принадлежит квартира <адрес>. С момента приобретения данной квартиры в ней никто не был зарегистрирован и никто не проживал. Задолженность по коммунальным платежам у истца отсутствует. В настоящее время истцом в квартире самовольно произведена перепланировка с переоборудованием, в результате которой, квартира перестала быть жилым помещением. Департамент ЖКХ администрации г. Липецка отказал в переводе указанного помещения из жилого в нежилое, поскольку им не были выполнены требования ст. 22 Жилищного кодекса РФ. Согласно данным технического паспорта, выданного ОГУП "Липецкоблтехинвентаризация", перепланировка с переоборудованием является завершенной. В соответствии с оценкой технического состояния строительных конструкций нежилого помещения N 7, перепланировка не затрагивает конструктивные характеристики надежности и безопасности здания. Нежилое помещение соответствует требованиям норм пожарной безопасности, а также санитарным нормам и требованиям, не нарушает прав и законных интересов других граждан.

Представитель третьего лица департамента жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Липецка в письменных возражениях объяснил, что требования Наговицына О.В. являются незаконными, поскольку межведомственной комиссией по вопросам перевода жилых помещений в нежилые и нежилых в жилые, согласования переустройства и перепланировки жилых помещений, созданной распоряжением администрации г. Липецка от 17.03.2005 года, было принято решение об отказе в переводе указанного помещения из жилого в нежилое в связи с несоблюдением предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса РФ условий перевода помещения.

Суд постановил решение, резолютивная часть которого приведена выше.

Департамент ЖКХ администрации г. Липецка обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и постановить новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

Администрация г. Липецка также подала апелляционную жалобу на решение, просит его отменить и постановить новое решение, которым отказать в удовлетворении исковых требований, ссылается на нарушение судом норм материального и процессуального права.

Выслушав представителя Департамента ЖКХ администрации г. Липецка, представителя администрации г. Липецка, поддержавших свои апелляционные жалобы, ответчика Наговицына О.В., его представителей, возражавших против удовлетворения апелляционных жалоб, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права.

Согласно ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п.п. 3 п. 1, п. 3 ст. 24 ЖК РФ отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 настоящего Кодекса условий перевода помещения. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Судом было установлено, что истец Наговицын О.В. является собственником жилого помещения - квартиры <адрес> общей площадью 28,60 кв. м., расположенной на 1 этаже дома. Основанием возникновения права собственности является договор дарения от 01.08.2011 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.08.2011 года, выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.08.2012 года.

Из расширенной выписки из домовой книги МУП "Регистрационно-вычислительный центр г. Липецка" от 14.08.2012 года на квартиру <адрес> следует, что в квартире никто не зарегистрирован. Из выписки из финансово-лицевого счета на указанную квартиру МУП "Регистрационно-вычислительный центр г. Липецка" от 14.08.2012 года следует, что лицевой счет открыт на собственника Наговицына О.В.

Из схемы планировочной организации земельного участка творческой архитектурно-проектной мастерской "Липецкархпроект" по перепланировке жилого помещения под магазин непродовольственных товаров по <адрес> следует, что в целях перепланировки необходимо предусмотреть устройство входной группы с крыльцом конструкций фирмы "Оконные системы", а также осуществить демонтаж существующих перегородок. В помещении необходимо оборудовать торговый зал, санузел, гардероб персонала, устроить охранно-пожарную сигнализацию. При этом, в ходе перепланировки помещения не затрагиваются конструктивные характеристики надежности, безопасности, не превышаются предельные параметры разрешенной планировки, установленные градостроительным регламентом. Перепланировка не нарушает конструктивные характеристики конструкций и фасадов.

Планируется: оконный блок демонтировать, проем частично заложить силикатным кирпичом, часть стены под оконным проемом шириной 1200 мм разобрать до уровня чистого пола, установить дверь. Оконный блок демонтировать, часть стены под оконным проемом разобрать до отм. 0.300 от уровня чистого пола, установить витраж. Проем заложить силикатным кирпичом. Перегородку выполнить из влагостойкого гипсокартона по металлическому каркасу.

Наговицыным О.В. самовольно были выполнены работы по изменению объекта недвижимости.

Наговицын О.В. обратился в департамент ЖКХ администрации г. Липецка с заявлением о переводе квартиры <адрес> в нежилое помещение N 7, расположенное на первом этаже в многоквартирном доме <адрес>.

Уведомлением департамента жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Липецка от 25.07.2012 года Наговицыну О.В. отказано в переводе жилого помещения - квартиры <адрес> в нежилое в качестве магазина непродовольственных продуктов в связи с несоблюдением предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса РФ условий перевода помещения.

Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции основывает свое решение на том, что обстоятельства, установленные ст. 22 ЖК РФ, препятствующие переводу жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме в нежилое отсутствуют, нежилое помещение после реконструкции, перепланировки и переустройства соответствует выполненному проекту, материалам изысканий, строительным, пожарным, санитарным нормам и правилам и его эксплуатация в качестве нежилого помещения возможна, нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц либо создания угрозы жизни и здоровья граждан не установлено.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с положениями которых в состав общего имущества многоквартирного дома включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие несущие конструкции.

Часть 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.

Однако, как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома требуется решение общего собрания собственников помещений, а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Так, п. п. 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ - реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с ч. 1 ст. 754 Гражданского кодекса РФ реконструкция включает в себя обновление, перестройку, реставрацию здания или сооружения.

В действующем Своде правил по проектированию и строительству СП 13-102-2003, принятом Постановлением Госстроя России от 21.08.2003 г. N 153 под реконструкцией здания понимается "комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания".

Реконструкция жилого дома может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, пристроек, а при наличии обоснований частичную разборку здания, повышение уровня инженерного оборудования (Ведомственные строительные нормы Государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР "Реконструкция и капитальный ремонт жилых домов. Нормы проектирования ВСН 61-89 (р.) (утв. Приказом государственного комитета по архитектуре и градостроительству при Госстрое СССР от 26.12.1989 г. N 250).

Тем самым, реконструктивные работы могут предусматривать один из видов работ (или их комплекс) в целях частичного изменения фасадной части здания и (или) несущих конструкций: изменение формы оконных и дверных проемов; создание, ликвидация оконных и дверных проемов; изменение входов; устройство входов, тамбуров входов.

Реконструкцию жилого помещения следует отличать от переустройства и перепланировки, определяемых ст. 25 ЖК РФ.

Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Под перепланировкой жилого помещения понимается изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда").

При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Суд правильно определил, что истцом самовольно проведена реконструкция, перепланировка и переустройство помещения.

В соответствии со статьей 37 Жилищного кодекса РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В силу положений части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно выкопировке из технического паспорта на встроено-пристроенное нежилое помещение N 7, расположенное на первом этаже в многоквартирном доме <адрес> по состоянию на 13.01.2012 года имеет общую площадь 31,0 кв. м., основную площадь 24,9 кв. м., вспомогательную площадь 6,1 кв. м., состоит из Лит. А - (торговый зал, санузел, подсобное помещение) и лит. а1(тамбур), разрешение на перевод жилого помещения в нежилое не представлено.

Суд не учел, что признание за истцом права собственности на нежилое помещение N 7, площадью 31 кв. м, при том, что площадь квартиры составляла 28,6 кв. м. повлечет изменение параметров жилого дома <адрес> и его площади, в результате чего, в соответствии со ст. 37 ЖК РФ уменьшатся доли остальных собственников помещений многоквартирного дома в праве общей долевой собственности на общее имущество, а в будущем и на земельный участок.

К помещению истца возведена входная группа с крыльцом и тамбуром, в результате чего изменились параметры и конфигурация принадлежащего истцу объекта недвижимого имущества с присоединением общего имущества многоквартирного дома, несущей стены (ограждающая несущая конструкция дома).

Судом установлено, что на момент приобретения объекта внешние стены жилого помещения представляли единое монолитное строение с оконными проемами.

Из содержания проекта "перепланировки и переустройства" с целью его использования под магазин продовольственных товаров, следует, что предусматривается выполнение работ по реконструкции объекта, в ходе которых планируется пробивание дверных проемов вместо имеющегося оконного проема на ограждающей конструкции жилого дома, установка входного элемента в помещение на фасаде многоквартирного жилого дома с устройством входной группы, лестничного марша.

Данные работы влекут за собой и изменение фасада здания.

Указанные работы представляют собой реконструкцию помещения с присоединением к помещению истца части общего имущества в многоквартирном доме, а поэтому на такую реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещения должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Исходя из положений указанных выше правовых норм, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции жилого помещения в многоквартирном доме, в отсутствие которого нельзя признать реконструкцию проведенной в соответствии с требованиями закона.

Материалы дела не содержат сведений о том, что общим собранием собственников помещений в многоквартирном жилом доме <адрес> было принято в соответствии с действующим законодательством решение о его реконструкции.

Согласие всех собственников многоквартирного дома на изменение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции, оформленное с соблюдением требований жилищного законодательства РФ, истцом представлено не было.

Однако, данные обстоятельства были оставлены без внимания судом первой инстанции.

В силу положений статьи 16 Федерального закона N 189-ФЗ от 29 декабря 2004 года "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав данного дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ответу филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Липецкой области от 11.02.2013 года, а также кадастровой выписке о земельном участке кадастровый номер N........., расположенном <адрес>, площадь и местоположение границ земельного участка ориентировочные, подлежат уточнению при межевании. Т.е. земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом <адрес> на настоящее время не сформирован.

В силу пункта 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Однако, по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Следовательно, земельный участок, на котором возведено строение, находится во владении и пользовании собственников помещений в многоквартирном доме, поэтому вывод суда о том, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, собственников жилого дома, также сделан без учета действующего законодательства.

Кроме того, признавая за истцом право собственности на реконструируемое помещение на основании ст. 222 ГК РФ, суд не учел, что истец не является собственником земельного участка, на котором им осуществлено строительство входного тамбура.

Кроме того, суд при вынесении решения не учел, что перевод жилого помещения в нежилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Нормами жилищного права установлен внесудебный (административный) порядок перевода жилых помещений в нежилые, что исключает подмену судебным решением соответствующих действий и решений административных органов об изменении целевого назначения спорного объекта.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения требования Наговицына О.В. о признании за ним права собственности на нежилое помещение N 7 по адресу: <адрес> при указанных выше обстоятельствах, следовательно, решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила:

Решение Правобережного районного суда города Липецка от 02 ноября 2012 года отменить.

Постановить новое решение, которым в иске Наговицыну О.В. к администрации г. Липецка о признании права собственности отказать.