Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 11 декабря 2023 г. по делу N 8Г-22782/2023[88-22656/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

председательствующего судьи Швецовой М.В, судей Птоховой З.Ю, Гутеневой Е.Н, рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к "данные изъяты"" о взыскании суммы переплаты по договору купли-продажи квартиры, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа

по кассационной жалобе ФИО1 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ

Заслушав доклад судьи Швецовой М.В, объяснения представителя ФИО1 - ФИО5, поддержавшей доводы жалобы, представителя "данные изъяты"" ФИО6, полагавшего судебный акт законным и обоснованным, судебная коллегия по гражданским делам ФИО2 кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к "данные изъяты"" о взыскании суммы переплаты по договору купли-продажи "адрес", корпус 3, "адрес", от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1050000 руб, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 37080 руб. 82 коп, компенсации морального вреда в размере 50000 руб, штрафа, судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 25000 руб.

В обоснование заявленных требований истица указала, что 25 февраля заключила с ответчиком договор купли-продажи квартиры по адресу: "адрес", корпус 3, "адрес", площадью без учета балкона/лоджии площадью 22, 5 кв.м. по цене 9 030 000 руб. Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

После заключения договора купли-продажи истица обратилась в "данные изъяты"", в соответствии с заключением специалиста площадь квартиры составила 19, 5 кв.м, что на 3, 0 кв.м. меньше, чем указано в договоре купли-продажи квартиры, сумма переплаты по договору составила 1 050 000 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ истица в адрес ответчика направила претензию о возврате суммы переплаты по договору купли-продажи квартиры.

Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования удовлетворены частично, с "данные изъяты"" в пользу ФИО1 взыскана сумма переплаты по договору купли-продажи в размере 882 933 руб. 33 коп, компенсация морального вреда в размере 5 000 руб, штраф в размере 443 966 руб. 67 коп, расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 483 руб. 80 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт - Петербургского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Калининского районного суда "адрес" от ДД.ММ.ГГГГ отменено, в удовлетворении исковых требованиях ФИО1 к "данные изъяты"" отказано.

В кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене судебного акта как незаконного.

В судебное заседание суда кассационной инстанции истец не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена. Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции, руководствуясь частью 5 статьи 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного акта, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыв на кассационную жалобу, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений в переделах доводов жалобы судом апелляционной инстанции не допущено.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ между "данные изъяты"" и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи N, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи "адрес" на 16 этаже, корпус 1, площадью (без учета лоджии) 22, 5 кв.м. по адресу: "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 в адрес "данные изъяты"" направлено письмо о внесении изменений в договор, а именно о замене "адрес" на 6 этаже, корпус 3, площадь квартиры (без учета лоджии) площадью 22, 5 кв.м. по адресу: "адрес".

ДД.ММ.ГГГГ между "данные изъяты"" и ФИО1 заключен Договор купли-продажи "адрес", площадью (без учета лоджии) 22, 5 кв.м. по адресу: "адрес".

Факт оплаты истцом квартиры подтверждается платежным поручением N от ДД.ММ.ГГГГ, кредитным договором N от ДД.ММ.ГГГГ, графиком платежей, кассовым чеком N от ДД.ММ.ГГГГг.

Согласно выписке об основных характеристиках объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ площадь "адрес", составляет 22, 5 кв.м. Право собственности ФИО1 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между "данные изъяты"" и ФИО1 заключен Договор N на выполнение техпаспорта в отношении объекта капитального строительства. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ "данные изъяты" составлен Технический паспорт на спорную квартиру, в котором общая площадь спорной квартиры определена в 19, 5 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила в адрес "данные изъяты"" претензию об уменьшении цены договора на 1 050 000 рублей.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы об определении обмерной и фактической площади спорной квартиры, определении причины разницы в обмерах площади квартиры.

Согласно заключению экспертов N- "данные изъяты" N, обмерная площадь спорной квартиры на дату постановки ввода объекта в эксплуатацию составляет 19, 6 кв.м.; фактическая площадь - 20, 3 кв.м.; фактическая площадь больше обмерной площади на 0, 7 кв.м.

Эксперты указали, что при расчете фактической площади спорной квартиры экспертом учитывались площади, занятые инженерно-техническими коммуникациями (за исключением вентиляционной шахты в помещении коридора), а при проведении первичной инвентаризации многоквартирного дома указанные пространства не учитывались, вследствие чего возникла разница в значениях обмерной и фактической площадей.

Разрешая спор и удовлетворяя заявленные ФИО1 исковые требования в части, суд первой инстанции пришел к выводу, что площадь квартиры по итогам обмеров меньше, чем предусмотренная договором купли-продажи, связи с чем, у ответчика возникла обязанность по возврату денежных средств в размере 882 933 руб. 33 коп. Поскольку ответчик не произвел выплату, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 309, 310 ГК РФ, пришел к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований и взыскал с ответчика указанную сумму, из расчета стоимости одного квадратного метра.

Судебная коллегия апелляционной инстанции с такими выводами суда первой инстанции не согласилась, отменяя решение, указала следующее.

Пунктом 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ закреплен принцип свободы договора, согласно которого граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из положений п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, следует, что изменение цены допускается после заключения договора, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Предварительным договором купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, основным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была предусмотрена передача квартиры площадью 22, 5 кв.м.

При этом, как следует из материалов дела, в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за истцом зарегистрировано право собственности на "адрес" общей площадью 22, 5 кв.м.

Из договора купли-продажи не следует, что цена договора подлежит изменению в случае изменения общей площади квартиры, поскольку условие о цене договора четко определено сторонами.

В силу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Так, в п. 2.1 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что стороны оценили указанную квартиру в сумму 9 030 000 руб, которую покупатель уплатил продавцу в полном объеме и у сторон отсутствуют какие-либо претензии друг к другу относительно способа, сроков и порядка расчетов за проданную квартиру.

Согласно п. 2.2 указанного договора следует, что цена, предусмотренная п. 2.1. договора купли-продажи, является окончательной и изменению не подлежит.

По условиям договора купли-продажи сторонами не утверждалась стоимость квартиры, исходя из стоимости одного квадратного метра.

Кроме того, судебная коллегия сочла необходимым отметить, что при проведении кадастрового учета помещения и проведении обмера в помещениях коридора и санузла учитывались короба инженерно-технических систем. При проведении судебной экспертизы было установлено отсутствие коробов инженерно-технических систем, кроме вентиляционной шахты в коридоре.

Изменение по каким-либо причинам площади квартиры уже во время ее нахождения в собственности истца не может, по мнению суда второй инстанции, повлечь для ответчика негативных последствий в виде уменьшения установленной договором купли-продажи стоимости квартиры.

Суд кассационной инстанции с выводами суда апелляционной инстанции соглашается.

Доводы, приведенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции проверены, ранее они являлись предметом проверки и надлежащей оценки суда апелляционной инстанции, повторяют правовую позицию заявителя при рассмотрении дела в судах, основаны на неверном толковании норм права, регулирующих спорные правоотношения, сводятся к несогласию с выводами суда и не указывают на обстоятельства, которые были не проверены и были не учтены судом второй инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для разрешения спора по существу, влияли бы на обоснованность и законность принятого апелляционного определения либо опровергали выводы суда.

Согласно статьям 67, 3271 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оценка доказательств и установление обстоятельств по делу относится к компетенции судов первой и апелляционной инстанций.

Предусмотренных статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены апелляционного определения не установлено.

Руководствуясь статьями 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи