Определение СК по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 11 декабря 2023 г. по делу N 8Г-23111/2023[88-24248/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составепредседательствующего судьи Черлановой Е.С., судей Кураковой С.С., Осиповой Е.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью "Ресурс" о взыскании денежных средств, отмене исполнительной надписи, по кассационным жалобам ФИО2, общества с ограниченной ответственностью "Ресурс" на решение Калининского районного суда г. Санкт-Петербурга от 24 августа 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 10 августа 2023 года.

Заслушав доклад судьи Осиповой Е.М, выслушав объяснения представителя ФИО2 ФИО9, действующей на основании доверенности от 04.07.2023, представителя общества с ограниченной ответственностью "Ресурс" адвоката ФИО13, действующего на основании доверенности от 10.05.2023, ордера от 25.10.2023, поддержавших доводы кассационных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в Октябрьский районный суд Санкт-Петербурга с исковыми требованиями к ООО "Ресурс" о соразмерном уменьшении покупной цены объекта до суммы 4 753 945 рублей 42 копеек, взыскании убытков в размере 25 621 рубль 97 копеек, отмене исполнительной надписи N 78/302-н/78-2020-4-368 от 09.07.2020, совершенной нотариусом ФИО5 Г.Е.

В обоснование заявленных требований указала, что 06.05.2020 между ФИО2 и ООО "Ресурс" заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ФИО1, "адрес", "адрес", "адрес", кадастровый номер N. В соответствии с положениями договора купли-продажи в пользование покупателя переходит помещение 14Н (площадью 429, 6 кв.м), расположенное на 3 этаже здания. В соответствии с п. 2.4 стоимость указанного помещения составляет сумму 8 000 000 руб. Таким образом, стоимость одного квадратного метра составляет 18 621, 97 руб. Истцу 27.05.2020 поступила жалоба арендатора помещения 8Н, расположенного этажом ниже помещения 14Н, на залив. По состоянию на 27.05.2020 передача недвижимого имущества по договору купли-продажи от 06.05.2020 не была осуществлена ответчиком, ключи от помещения не переданы. В связи с отсутствием ключей от помещения 14Н истец была вынуждена вызвать специалиста для вскрытия двери с целью сбережения своего имущества и имущества арендатора. Расходы на вскрытие замка составили сумму 7 000 рублей. После вскрытия замка истец обнаружила: течь "из трубы водопроводной, которая ранее вероятно была подведена к унитазу; сантехнические приборы отсутствуют; двери отсутствуют; выломана керамическая плитка; демонтирована система вентиляции; электрическая проводка уничтожена полностью; частично отсутствует остекление оконных проемов; организовано дополнительное межэтажное перекрытие; в помещении находится большое количество строительного мусора. В связи с изложенным истец был вынужден нести расходы на приведение помещения в состояние, пригодное для его использования, в размере 363 146 рублей. Истец обратился за проведением технической инвентаризацией в филиал ГУП "ГУИОН" - ПИБ Северо-Восточное. В соответствии с полученной ведомостью помещений и их площадей конфигурация и площадь помещения 14-Н изменена.

Истец понесла убытки на проведение технической инвентаризации в размере 18 636 руб. 84 коп. В результате произведенных изменений площадь помещения 14-Н, расположенного на 3 этаже здания, составляет 349, 1 кв.м. Таким образом, площадь помещения составляет на 80, 5 кв.м меньше, чем указано в договоре купли-продажи от 06.05.2020. Исходя из стоимости квадратного метра в размере 18 621, 97 руб. покупная цена должна быть соразмерно уменьшена на сумму 1 499 068 руб. 58 коп. (из расчета: 80, 5* 18 621, 97 = 1 499 068, 58 руб.). Кроме того, в помещении произведена незаконная реконструкция - организовано дополнительное межэтажное перекрытие площадью 332, 4 кв.м путем перекрытия второго света 3 этажа. Разрешительная документация на проведение подобной перепланировки ответчиком не представлена. В связи с изложенным истец также вынужден нести расходы на демонтаж указанного межэтажного перекрытия в размере 1 383 840 руб, в соответствии с коммерческим предложением ООО "Реммидстрой". Таким образом, покупная цена должна быть соразмерно снижена до суммы 4 753 945 рублей 42 копеек, исходя из расчета: 8 000 000 - 1 499 068, 58 - 1 383 840 - 363 146 - 4 753 945, 42 руб.

Определением Октябрьского районного суда г. Санкт-Петербурга от 28.06.2021 дело передано по подсудности в Калининский районный суд Санкт-Петербурга.

Решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 24 августа 2022 года исковые требования ФИО2 удовлетворены частично. Суд отменил нотариальное действие, совершенное нотариусом нотариального округа ФИО1 ФИО6 ДД.ММ.ГГГГ, запись в реестре N

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 10 августа 2023 года решение Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 24 августа 2022 года отменено, принято по делу новое решение, которым с ООО "Ресурс" в пользу ФИО2 взыскана разница в покупной цене объекта недвижимости в сумме 1 294 226 рублей 92 копейки. В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

В кассационных жалобах заявители оспаривают законность судебных постановлений по основаниям несоответствия выводов судов, установленным по делу обстоятельствам, нарушения норм процессуального и материального права.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания были извещены надлежащим образом, руководствуясь статьями 113, 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции пришла к выводу о возможности рассмотрения дела при установленной явке.

Изучив материалы дела, проверив судебные постановления в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 379.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Третьего кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 06.05.2020 между ООО "Ресурс" и ФИО2 заключен договор купли-продажи 1/2 доли нежилого помещения, расположенного по адресу: ФИО1, "адрес", д. "адрес" этаж N, N, площадью 859, 2 кв.м, и 388/21895 долей на земельный участок, расположенный по адресу: ФИО1, "адрес", "адрес"

Согласно условиям договора в пользование покупателя переходит помещение "адрес"площадью 429, 6 кв.м).

Согласно пояснениям представителя истца, данным в судебном заседании, до заключения договора купли-продажи покупатель не осматривала приобретаемое имущество, в связи с чинением препятствий продавцом, в связи с чем покупатель вынуждена была заключить договор без осмотра нежилого помещения.

Согласно исполнительной надписи нотариуса ФИО3, нотариуса нотариального округа Санкт-Петербург, с ФИО2 взыскана пользу ООО "РЕСУРС" неуплаченная в срок до четырнадцатого мая две тысячи двадцатого года задолженность по договору купли-продажи, удостоверенному 6 мая 2020 года ФИО10, временно исполняющий обязанности нотариуса нотариального округа Санкт-Петербург, ФИО11, реестровый N, бланки "адрес"1, "адрес"2, в сумме 4 000 000 руб.

На основании исполнительных надписей судебным приставом- исполнителем возбуждены исполнительные производства.

Анализируя собранные по делу доказательства, руководствуясь положениями ст.ст. 309, 310, 557, 475, 421 ГК РФ, суд первой инстанции исходил из того, что по смыслу приведенных правовых норм основанием для удовлетворения притязаний покупателя к продавцу недвижимости ненадлежащего качества, связано с возмещением расходов на устранение выявленных недостатков, является установление самого факта некачественности объекта отчуждения.

Поскольку статьи 475, 557 ГК РФ специальным образом регулируют вопросы продажи товара ненадлежащего качества, суд пришел к выводу о том, что у суда отсутствует правовое основание для удовлетворения исковых требований в части уменьшения покупной цены, поскольку истец в доводах искового заявления не ссылается на ненадлежащее качество недвижимости, а также наличие выявленных недостатков приобретенной недвижимости.

Суд отметил, что сторона истца ошибочно полагает, что уменьшение покупной цены доли нежилого помещения осуществляется при использовании помещения меньшей площади. Указанное истцом обстоятельство не является правовым основанием для удовлетворения исковых требований в части уменьшения покупной цены.

При этом суд учел, что предметом договора купли - продажи являлась 1/2 доля в нежилом помещении, а не непосредственное нежилое помещение 14Н, расположенное по адресу: ФИО1, "адрес", "адрес" Кроме того, заключив договор без осмотра нежилого помещения покупатель принял на себя риск несения неблагополучных последствий.

Требования истца об уменьшении покупной цены фактически сводится к требованию о возмещении убытков на будущее, в связи с ремонтом нежилого помещения, что в соответствии с действующим законодательством является недопустимым.

В части требований, о возмещении убытков, понесенных, в связи с вскрытием нежилого помещения и проведением технической инвентаризации, в размере 25 621 рублей 97 копеек, суд первой инстанции пришел к выводу, что они также не подлежат удовлетворению, при этом суд отметил, что материалы дела не содержат доказательства уклонения непосредственно продавца от передачи нежилого помещения истцу по акту приема передачи, а также чинения препятствий истцу в доступе в помещение 14Н.

Руководствуясь положениями ст.ст. 49, 89, 90, 91, 92 Основ законодательства о нотариате, учитывая, что ООО "Ресурс" обязанность по надписи не исполнил, нотариусу не были предоставлены документы и сведения, необходимые для совершения нотариального действия в соответствии со ст. 91.1 Основ законодательства о нотариате, ФИО2 не была надлежащим образом уведомлена о совершении исполнительной надписи, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что нотариусом при совершении исполнительной надписи не были соблюдены требования ст.ст. 89- 92 Основ законодательства о нотариате, в связи с чем признал исполнительную надпись недействительной.

При этом суд первой инстанции не усмотрел оснований для применения к спорным правоотношениям закона РФ "О защите прав потребителей", поскольку согласно выписке из ЕГРЮЛ ФИО2 с 2005 года зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя, вид деятельности связан с покупкой, продажей и арендой недвижимого имущества.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции в части отсутствия оснований для применения к спорным правоотношениям закона РФ "О защите прав потребителей", в части уменьшения цены приобретенного объекта недвижимости в связи с вынужденностью несения расходов на приведение помещения в состояние, пригодное для его использования, в размере 363 146 рублей, необходимостью реконструкции помещения и восстановления межэтажного перекрытия в сумме 1 383 840 руб, а также об отсутствии оснований для признания убытками истца расходов на вскрытие замка на сумму 7 000 рублей и расходов на заказ технического паспорта на сумму 18 636 рублей 84 копейки, указав, что собранные по делу доказательства свидетельствуют о том, что истцом не доказан факт обнаружения ею недостатков приобретенного имущества после покупки доли в объекте недвижимости и невозможности обнаружить данные недостатки до совершения сделки. Доказательства того, что по требованию покупателя до заключения договора продавец отказался предоставить помещение для осмотра, какую-либо информацию, в материалы дела не представлены. Также из материалов дела не следует, что истец приглашала ответчика для оставления двустороннего акта приема-передачи помещения, передачи ключей, а ответчик от такой обязанности уклонился. При этом истцом не представлены в материалы дела доказательства, свидетельствующие о порядке регистрации перехода права собственности и о том, кто получал свидетельство в органе регистрации и обязан был уведомить вторую сторону сделки о наступлении срока передачи имущества.

Суд апелляционной инстанции также учел, что в материалы дела истцом не представлены доказательства проведения оценки передаваемого истцу имущества, продажная цена имущества установлена сторонами в договоре, что не исключает обстоятельств определения цены сторонами договора с учетом состояния передаваемого имущества, в том числе качества данного имущества. При этом суд учел, что, не приняв меры к осмотру помещения до заключения договора, покупатель взяла на себя риски, обусловленные состоянием передаваемого помещения.

Обязанность по передаче технического паспорта договором не установлена, данные расходы понесены истцом по своей инициативе.

Межэтажные перекрытия, система вентиляции, сантехническое оборудование относятся к общему имуществу здания, являясь долевым сособственником помещений в спорном здании с 2010 года, истец при должной степени заботливости и осмотрительности не лишена была возможности как следить за состоянием общего имущества, так и не допускать его перепланировку путем демонтажа межэтажного перекрытия, системы вентиляции, а также следить за состоянием сантехнического оборудования.

При этом доля в натуре не была выделена, что не освобождает ФИО2 от обязанности также нести расходы на приведение помещения в соответствие с техническим планом, следить за состоянием помещения.

Кроме того, при таком длительном владении долевой собственностью ФИО2 не могла не знать о наличии указанных ею недостатков.

В тоже время суд апелляционной инстанции не согласился выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для снижения стоимости проданного имущества ввиду его несоответствия площади, указанной в договоре.

Как указал суд, на основании п. 1.1 договора 1/2 доля продавалась в помещениях 8-Н,.4-Н общей площадью 859, 20 кв.м, в пользование покупателя переходит Помещение 14-Н площадью 429, 6 кв.м (429, 6 * 2 = 859, 20).

Стороны оценили стоимость доли в размере 8 000 000 руб. (п. 2.4 договора).

Из полученного истцом технического паспорта следует, что фактическая площадь помещения 14-Н составляет 349, 10 кв.м, помещения 8-Н 371, 10 кв.м (л.д. 14, 78 т. 2), тем самым общая площадь помещений - 720, 20 кв.м и на -1/2 долю будет приходиться 360, 10 кв.м, что явно меньше, чем стороны определили в договоре.

Учитывая, что в п. 3.1 договора продавец гарантировал, что технические характеристики и конфигурация недвижимого имуществ в целом соответствует плану, однако при проведении обмеров ПИБ данные сведения не подтвердились и при приобретении имущества покупатель не могла установить данное обстоятельство, суд апелляционной инстанции нашел обоснованным требование иска об уменьшении покупной цены, ввиду фактического несоответствия приходящейся на долю покупателя площади помещения, площади, указанной в договоре.

Суд апелляционной инстанции указал, что при цене имущества 8 000 000 руб. стоимость 1 кв.м составит 18 621, 97 рублей (8 000 000 руб. / 429, 60), переплата по договору составит сумму 1 294 226 рублей 92 копейки, из расчета: 429, 60 кв.м - 360, 10 кв.м = 69, 50 кв.м; 18 621, 97 руб. * 69, 50 кв.м = 1 294 226 руб. 92 коп.

Вместе с тем судом апелляционной инстанции не было учтено следующее.

В силу положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пунктами 1 и 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В соответствии с условиями договора купли-продажи от 06.05.2020 ответчик продал, а истец купила 388/21895 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, площадью 21 895 +/- 52 кв. м, с кадастровым номером N расположенный по адресу: ФИО1, "адрес", "адрес" и 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: ФИО1, "адрес", "адрес", этаж N, N, площадью 859, 2 кв.м, кадастровый N.

В пунктах 2.2, 2.4, 2, 5 Договора стороны согласовали стоимость указанной доли земельного участка в размере 4 000 000 руб, указанной доли нежилого помещения - 8 000 000 руб, а указанного недвижимого имущества - 12 000 000 руб.

Указаний на определение цены недвижимого имущества в зависимости от ее размера договор купли-продажи не содержит.

В нарушение положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции не привел доводов, по которым отступил от правил толкования условий договора.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции находит, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов участвующих в деле лиц, в связи с чем обжалуемое апелляционное определение подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, правоотношения сторон и разрешить возникший спор в соответствии с требованиями закона.

Руководствуясь статьями 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 10 августа 2023 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи