Определение СК по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 11 декабря 2023 г. по делу N 8Г-27259/2023[88-27964/2023]

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего ФИО5

судей ФИО9 и ФИО6

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц - связи при содействии Мамадышского районного суда Республики Татарстан кассационную жалобу ФИО2 на решение Мамадышского районного суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГг. по гражданскому делу N по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи земельных участков и квартир.

Заслушав доклад судьи Шестого кассационного суда общей юрисдикции ФИО9, объяснения представителя ФИО2 адвоката ФИО7, действующего на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГг, поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения на кассационную жалобу представителя ФИО1 - ФИО8, действующего на основании ордера от ДД.ММ.ГГГГ и доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к Пугачёвой Т.П. о расторжении договоров купли-продажи земельных участков и квартир, расположенных по адресу: "адрес", "адрес"

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключены договоры купли- продажи, по условиям которых истец купил у ответчика земельные участки и 3 квартиры, расположенные по вышеуказанному адресу, за 1608000 руб. В ходе эксплуатации объекта недвижимого имущества были выявлены существенные недостатки, которые имеют скрытый характер и не были оговорены сторонами при заключении сделок. При заключении сделки он был введен продавцом в заблуждение относительно качественных характеристик приобретаемого объекта недвижимого имущества, возможности круглогодичного комфортного проживания в нем и использования без несения затрат на устранение скрытых недостатков.

Истец просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 754 кв.м, "адрес" кадастровым номером N, общей площадью 43 кв.м, расположенных по адресу: "адрес", от ДД.ММ.ГГГГ; договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 40 кв.м, и "адрес" кадастровым номером N общей площадью 25, 8 кв.м, расположенных по адресу: "адрес", от ДД.ММ.ГГГГ; договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 295 кв.м, и "адрес" кадастровым номером N, общей площадью 44, 4 кв.м, расположенных по адресу: "адрес", от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ответчика денежные средства в размере 1608000 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в размере 28000 руб.

Решением Мамадышского районного суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГг, исковые требования ФИО1 удовлетворены.

В кассационной жалобе заявитель ставит вопрос об отмене принятых по делу судебных актов, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, неверное определение значимых обстоятельств по делу. По мнению подателя кассационной жалобы, оснований для расторжения договоров купли - продажи не имелось.

Лица, участвующие в деле и неявившиеся в суд кассационной инстанции, о времени и месте рассмотрения дела в кассационном порядке надлежащим образом извещены, не возражали рассмотрению дела без их участия.

Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции руководствуясь статьей 379.5 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

В соответствии со статьей 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права.

Такие нарушения не были допущены судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении данного дела.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого ФИО1 приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером N с категорией земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство, площадью 754 кв.м, и квартиру, с кадастровым номером N, площадью 43 кв.м, расположенные по адресу: "адрес".

Согласно пунктам 4, 5 договора, указанный земельный участок и квартира продаются по цене 582000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора купли - продажи.

В тот же день, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого ФИО1 приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером N, с категорией земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство, площадью 40 кв.м, и квартиру, с кадастровым номером N площадью 25, 8 кв.м, расположенные по адресу: "адрес", по цене 286000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора купли - продажи.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи, по условиям которого ФИО1 приобрел в собственность земельный участок с кадастровым номером N, с категорией земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство, площадью 295 кв.м, и квартиру, с кадастровым номером N, площадью 44, 4 кв.м, расположенные по адресу: "адрес", за 740000 руб. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора купли - продажи.

Согласно п. 6 договоров купли-продажи, покупатель удовлетворен качественным состоянием земельных участков и квартир, установленного путем их осмотра перед заключением данных договоров и не обнаружил при осмотре каких - либо недостатков, о которых ему не сообщил продавец.

25 и ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации перехода права собственности на квартиры и земельные участки.

Согласно экспертному заключению ООО "Трио" N от ДД.ММ.ГГГГ, на основании результатов визуально-инструментального технического обследования жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", установлено, что несущие конструкции обследуемых помещений находятся недопустимом состоянии, обнаружены повреждения и деформации, свидетельствующие о снижении несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования, что не соответствует требованиям СП 70.13330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87". Категория технического состояния жилого дома в целом согласно СП13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений"- Недопустимое состояние - категория технического состояния характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций).

Техническое состояние конструкций жилого дома не соответствует требованиям СП 70.13330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП ДД.ММ.ГГГГ-87", Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", Постановлению Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" не обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию помещений. Для устранения выявленных в результате проведенного технического обследования дефектов необходимо провести следующий комплекс ремонтно-восстановительных работ: необходимо выполнить усиление фундамента, замену отдельных участков кладки фундамента, восстановить горизонтальную и вертикальную гидроизоляцию, устроить горизонтальные пояса жесткости. Выполнить мероприятия по снижению уровня грунтовых вод и осушению подвала. Выполнить ремонт поврежденных участков стен, карнизов, перемычек, штукатурки и кирпичной кладки, подмазку швов, очистку фасадов. Произвести выравнивание поверхности потолка с установкой арматурных сеток. Произвести смену деревянных конструкций крыши, сменить покрытия кровли. Выполнить замену заполнений дверных и оконных проёмов. Сменить полы. Произвести ремонт отделочных покрытий. Физический износ жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", составляет 70%. Учитывая экономическую нецелесообразность ремонтно-восстановительных работ, рекомендуется о сносе данного жилого дома. Часть выявленных дефектов при осмотре жилого дома являлись скрытыми, не определяемые визуально.

По акту первичного обследования технического состояния дымовых и вентиляционных каналов от ДД.ММ.ГГГГ, дымовые и вентиляционные канале в "адрес" Республики Татарстан не соответствуют Правилам производства работ, ремонта печей и дымовых каналов и не могут быть допущены к эксплуатации.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика письменную претензию с требованием о расторжении договоров купли-продажи, указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения.

Заключением судебной экспертизы ООО "Центр независимой оценки "Эксперт" N-СТС/НЧ, установлено, что обнаружены следующие дефекты и повреждения жилого дома: фундамент и стены - трещины и разрушение кладки, просадка, увлажнение стен и фундамента, трещины и следы протечек стен из сруба, отсутствие отмостки по периметру здания; фасады - увлажненные участки фасада, трещины, разрушение защитного лакокрасочного покрытия, разрушение обшивки фасада; перекрытия - просадка кирпичной кладки, образование зазора между перекрытием и стеной, поражение гнилью балок перекрытия, прогиб перекрытия, установлены подпорки; кровля, крыша - обрушение, деформация деревянных конструкций крыши, отсутствие элементов кровли, деформация подкровельных конструкций, открытые участки кровли; полы - отслоение окрасочного слоя пола, просадка досок пола, разрушение досок пола, приподнятые доски пола под действием подпорки перекрытия; проемы - рассыхание деревянных оконных блоков, проникновение влаги, разрушение защитного лакокрасочного покрытия, деревянные блоки подвержены гниению, отсутствие остекления отдельных окон, рассыхание, деформация дверных полотен, коробов; внутренняя отделка - отпадение штукатурного слоя стен, увлажнение стен, грибок; потолки - трещины, отслоение отделочного слоя потолка; отопление - разрушение кладки, пустые швы, просадка кладки печи "адрес"; электричество - открытая проводка по деревянным конструкциям, входная группа - следы протечек, увлажнение входной группы "адрес", разрушение и деформация лестниц и входной группы квартир N, 4. Состояние жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу, согласно СП13-102-2003 "Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений" определено как аварийное, характеризующееся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения, износ здания составляет 78, 41%.

Также не соблюдаются требования механической безопасности по статье 7 Федерального закона N "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений от ДД.ММ.ГГГГ. Квартиры N, 2, 4 не соответствуют строительным нормам и правилам, санитарным, противопожарным требованиям и требованиям комфортного проживания. В "адрес" имеется разрушение конструкций крыши и перекрытий. Возможность и целесообразность производства ремонта квартир N, 2, 4 отсутствует.

Согласно заключению дополнительной судебной строительно-технической экспертизы ООО "Центр независимой оценки "Эксперт" N-СТС/НЧ N-СТС/НЧ-доп, в связи с тем, что фотоматериалы на момент составления договоров купли-продажи не представлены, определить какие дефекты и повреждения в квартирах N N, 2 и 4 имели место на момент составления договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и являлись скрытыми, не представляется возможным. Однако произведен сравнительный анализ фотоматериалов с дефектами и повреждениями, приведё ФИО4 в исследовании экспертного заключения N от ДД.ММ.ГГГГ и дефектов и повреждений, обнаруженных при проведении судебной экспертизы 997-СТС/НЧ от ДД.ММ.ГГГГ (осмотр от ДД.ММ.ГГГГ), а также распределение выявленных дефектов и повреждений на явные и скрытые. Скрытыми дефектами явились трещины на срубе "адрес" на втором этаже жилого дома. Стоимость устранения скрытых недостатков в квартирах жилого дома, расположенного по адресу: "адрес", составляет 39 349 руб.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, в том числе заключения судебной экспертизы и дополнительной судебной экспертизы, признав данные доказательства относимыми и допустимыми по делу, суд первой инстанции руководствуясь статьями 450, 454, 469, 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что которому квартиры, переданные покупателю по договорам купли-продажи, не соответствует требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, не соответствует предусмотренному договором купли-продажи условию пригодности для проживания, недостатки не могут быть устранены без несоразмерных расходов, суд первой инстанции признал исковые требования ФИО1 обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд апелляционной инстанции согласившись с приведё ФИО4 выводами суда первой инстанции, дополнительно указал, что отсутствие претензий и замечаний по качеству комнаты в момент ее передачи не освобождает продавца от обязанности по передаче товара пригодным для целей, для которых он предназначен.

Судебная коллегия по гражданским делам ФИО3 кассационного суда общей юрисдикции не находит оснований не согласиться с такими выводами судов, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права и подтверждаются представленными в материалы дела доказательствами, оценка которым дана судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Довод кассационной жалобы о том, оснований для расторжения договоров купли-продажи не имелось, подлежит отклонению, поскольку ФИО2 продала ФИО1 спорные квартиры как жилые помещения, при этом, сведений о том, что они непригодны для проживания, договоры не содержат, данные квартиры имели существенные недостатки, в том числе скрытые, не позволяющие использовать по их прямому назначению, как жилые помещения, при этом возможность и целесообразность производства ремонта квартир отсутствует, следовательно, суды пришли к правильному выводу о том, что в данном случае покупатель вправе обратиться за расторжением договоров купли-продажи недвижимого имущества и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

Разрешая заявленные требования, суд, вопреки позиции кассатора, правильно определилхарактер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовал обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, а представленные сторонами доказательства оценил по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Существенных нарушений процессуального закона, исходя из доводов кассационной жалобы и материалов гражданского дела, также не установлено.

При этом, как указано выше, несогласие стороны с результатами оценки доказательств, произведенной судом, не подпадает под приведенный в законе исчерпывающий перечень оснований к пересмотру вступивших в законную силу судебных постановлений.

Признав, что ни один из доводов кассационной жалобы не свидетельствует о наличии обстоятельств, предусмотренных в статье 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия кассационного суда не находит оснований для ее удовлетворения и пересмотра обжалуемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Мамадышского районного суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГг. оставить без изменения, кассационную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи