Кассационное определение СК по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 24 января 2024 г. по делу N 8а-13209/2023[88а-802/2024-(88а-13721/2023)]

Судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции в составе председательствующего Нафикова И.А., судей Белоусовой Ю.К., Фахретдиновой Р.Ф.

рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки Ставропольского края

на решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 28.06.2023 и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 26.10.2023

по административному делу по административному исковому заявлению ФИО9 к комитету по управлению муниципальным имуществом г.Ессентуки о признании незаконным решения об отказе в продлении договора аренды земельного участка, возложении обязанности устранить допущенные нарушения.

Заслушав доклад судьи Пятого кассационного суда общей юрисдикции Белоусовой Ю.К, представителя комитета Ликкей С.Е, поддержавшей доводы кассационной жалобы, а также возражения против удовлетворения кассационной жалобы представителя административного истца Кайшева Н.Е, судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

УСТАНОВИЛА:

Каракетова Д. Д. обратился в Ессентукский городской суд Ставропольского края с административным исковым заявлением к комитету по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки о признании незаконным решения об отказе в продлении договора аренды земельного участка, возложении обязанности устранить допущенные нарушения.

Заявленные требования мотивированы тем, что 20.03.2006 между Каракетовым Д.Д. и Комитетом заключён договор аренды земельного участка N 97 из земель поселений с кадастровым номером N площадью 406, 7 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" для индивидуального жилищного строительства сроком на десять лет (с 19.12.2005 по 18.12.2015). 23.10.2015 Администрацией Каракетову Д.Д. и Куцуровой А.Д. выдано разрешение на строительство N объекта капитального строительства площадью 230, 2 кв.м, объёмом 1 566, 6 куб.м, количеством этажей - 2. площадью застройки 149, 2 кв.м. В период действия договора аренды земельного участка от 20.03.2006 N 97 Каракетовым Д.Д. и Куцуровой А.Д. возведён объект незавершённого строительства с кадастровым номером N со степенью готовности 4 %. 03.12.2015 Каракетов Д.Д. и Куцурова А.Д. зарегистрировали право собственности по ? доли в праве общей долевой собственности на указанный объект незавершённого строительства. В связи с истечением срока договора аренды административный истец обратился в Комитет с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером N площадью 407 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" для завершения строительства. 26.02.2016 между Каракетовым Д.Д. и Комитетом заключён договор аренды указанного земельного участка N 33-з сроком на три года с 19.12.2015 по 18.12.2018 для завершения строительства. В связи с затруднительным материальным положением административный истец не смог завершить строительство объекта недвижимости в указанный срок. 06.03.2023 в связи с окончанием срока действия договора аренды административный истец обратился в Комитет с заявлением о предоставлении ему муниципальной услуги по заключению с ним договора аренды вышеуказанного земельного участка без проведения торгов для завершения строительства жилого дома.

В ответе N 20-2419/3 от 31.03.2023 Комитет отказал в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка на новый срок по тому основанию, что земельный участок ранее уже предоставлялся Каракетову Д.Д. в аренду на три года для завершения строительства, в связи с чем оснований для предоставления земельного участка в аренду в целях завершения строительства жилого дома не имеется.

Решением Ессентукского городского суда Ставропольского края от 28.06.2023, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 26.10.2023 административные исковые требования Каракетова Д.Д. удовлетворены.

Не согласившись с постановленными судебными актами, сторона административного ответчика обжаловала их в кассационном порядке, приведя в обоснование кассационной жалобы доводы о нарушении судами при их принятии норм материального и процессуального права, оставлении без внимания юридически значимых обстоятельств, в частности, что ранее административному истцу земельный участок в аренду для завершения строительства уже предоставлялся, а в настоящее время у администрации имеется право его изъять. Просит судебные акты отменить, принять новое решение об отказе административному истцу в иске.

Кассационная жалоба поступила в Пятый кассационный суд общей юрисдикции 11.12.2023.

В судебное заседание Пятого кассационного суда общей юрисдикции иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом по правилам статьи 326 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, ходатайств об отложении рассмотрения дела не поступало. Судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, изложенные в кассационной жалобе доводы и принятые по делу судебные акты, судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции приходит к следующим выводам.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в кассационном порядке кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов, изложенных в обжалованном судебном акте, обстоятельствам административного дела, неправильное применение норм материального права, нарушение или неправильное применение норм процессуального права, если оно привело или могло привести к принятию неправильного судебного акта (статья 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как следует из материалов дела 20.03.2006 между Каракетовым Д.Д. и Комитетом заключён договор аренды земельного участка N 97 из земель поселений с кадастровым номером N площадью 406, 7 кв.м, расположенного по адресу: "адрес" для индивидуального жилищного строительства сроком на десять лет (с 19.12.2005 по 18.12.2015).

23.10.2015 Администрацией Каракетову Д.Д. и Куцуровой А.Д. выдано разрешение на строительство N объекта капитального строительства площадью 230, 2 кв.м, объёмом 1 566, 6 куб.м, количеством этажей - 2. площадью застройки 149, 2 кв.м.

В период действия договора аренды земельного участка от 20.03.2006 N 97 Каракетовым Д.Д. и Куцуровой А.Д. возведён объект незавершённого строительства с кадастровым номером N со степенью готовности 4 %.

03.12.2015 Каракетов Д.Д. и Куцурова А.Д. зарегистрировали право собственности по ? доли в праве общей долевой собственности на указанный объект незавершённого строительства.

В связи с истечением срока вышеуказанного договора аренды административный истец обратился в Комитет с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером N площадью 407 кв.м, расположенного по адресу "адрес" для завершения строительства.

26.02.2016 между Каракетовым Д.Д. и Комитетом заключён договор аренды указанного земельного участка N 33-з сроком на три года (с 19.12.2015 по 18.12.2018) для завершения строительства.

Согласно пункту 1.2 данного договора аренды на земельном участке находится незавершённый строительством объект.

06.03.2023 в связи с окончанием срока действия договора аренды административный истец обратился в Комитет с заявлением о предоставлении ему муниципальной услуги по заключению с ним договора аренды вышеуказанного земельного участка без проведения торгов для завершения строительства жилого дома.

В ответе N 20-2419/3 от 31.03.2023 Комитет отказал административному истцу в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка на новый срок по тому основанию, что земельный участок ранее уже предоставлялся Каракетову Д.Д. в аренду на три года для завершения строительства.

Свидетельством о государственной регистрации права от 03.12.2015 подтверждено, что Каракетов Д.Д. является собственником объекта незавершенного строительством, вид права общая долевая собственность, ?, площадь застройки 149, 2 кв.м, общая площадь 230, 2 кв.м, степень готовности 4%, кадастровый номер объекта N, расположен в Российской Федерации "адрес"

В соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости от 14.02.2020 объект незавершенного строительства, расположенный по адресу "адрес", имеет кадастровый N.

На основании пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 указанной статьи.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в пп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

При этом, предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

По настоящему делу спорный земельный участок предоставлен административному истцу Каракетову Д.Д. в аренду для индивидуального жилищного строительства 20.03.2006, то есть до 01.03.2015.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Приказом Росреестра от 02.09.2020 N П/0321 утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, в соответствии с пунктом 32 которого при подаче заявления о предоставлении земельного участка в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" собственник объекта незавершенного строительства на испрашиваемом земельном участке, в том числе предоставляет документы, удостоверяющие (устанавливающие) права заявителя на объект незавершенного строительства, если право на такой объект незавершенного строительства не зарегистрировано в ЕГРН.

Объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Вопреки доводам кассационной жалобы, с учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, возведенного административным истцом и отсутствия судебного акта об изъятии этого объекта, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть и предметом аукциона.

Поскольку публичный собственник земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, возведенный административным истцом, постольку у последнего имеется право на заключение договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 17 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2022 N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", судам следует иметь в виду, что законность оспариваемых решений, действий (бездействия) нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм.

Из принципов приоритета прав и свобод человека и гражданина, недопустимости злоупотребления правами (части 1 и 3 статьи 17 и статья 18 Конституции Российской Федерации) следует, что органам публичной власти, их должностным лицам запрещается обременять физических или юридических лиц обязанностями, отказывать в предоставлении им какого-либо права лишь с целью удовлетворения формальных требований, если соответствующее решение, действие может быть принято, совершено без их соблюдения, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

В связи с этим судам необходимо проверять, исполнена ли органом или лицом, наделённым публичными полномочиями, при принятии оспариваемого решения, совершении действия (бездействии) обязанность по полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств, поддержанию доверия граждан и их объединений к закону и действиям государства, учёту требований соразмерности (пропорциональности) (пункт 1 части 9 статьи 226 КАС РФ. часть 4 статьи 200 АПК РФ).

В частности, проверяя законность решения, действия (бездействия) по основанию, связанному с несоблюдением требования пропорциональности (соразмерности) и обусловленным этим нарушением прав, свобод и законных интересов граждан и организаций, судам с учётом всех значимых обстоятельств дела надлежит выяснять, являются ли оспариваемые меры обоснованными, разумными и необходимыми для достижения законной цели, не приводит ли их применение к чрезмерному обременению граждан и организаций.

Поскольку судами установлено, что административный истец является собственником объекта незавершенного строительства на спорном земельном участке, право собственности не прекращено, постольку суды пришли к правильному выводу, что отказ административного ответчика Каракетову Д.Д. в заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимого имущества нарушают его права как собственника объекта незавершенного строительства и препятствует ему завершить начатое строительство упомянутого объекта недвижимости.

Не указание в судебных актах при возложении обязанности заключить договор его срок, о чем заявил в суде кассационной инстанции представитель комитета, не является нарушением, влекущим их отмену, поскольку стороны при заключении договора данный срок вправе определить самостоятельно.

Вопреки доводам кассационной жалобы, судами дана оценка всем юридически значимым обстоятельствам дела, позиция сторон рассмотрена в полном объеме и надлежащим образом, представленные сторонами доказательства получили надлежащую оценку судов по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

По итогам рассмотрения дела судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции пришла к выводу, что принятые судебные акты являются законными и обоснованными, при их принятии существенных нарушений норм материального и процессуального права, которые могли повлиять на исход дела, допущено не было, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела, оснований для их отмены или изменения, предусмотренных статьей 328 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не имеется.

Приведенные в кассационной жалобе доводы связаны с несогласием с принятыми решениями по существу, что не свидетельствует о наличии оснований для их отмены, направлены на переоценку доказательств и выводов судов, основания для которой отсутствуют.

Руководствуясь статьями 328-330 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судебная коллегия по административным делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Ессентукского городского суда Ставропольского края от 28.06.2023 и апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ставропольского краевого суда от 26.10.2023 оставить без изменения, кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ессентуки Ставропольского края - без удовлетворения.

Кассационное определение вступает в законную силу со дня вынесения, может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение шести месяцев со дня вынесения судебного акта судом апелляционной инстанции, без учета времени рассмотрения дела судом кассационной инстанции.

Председательствующий И.А. Нафиков

Судьи Ю.К. Белоусова

Р.Ф.Фахретдинова

Мотивированное кассационное определение изготовлено 24.01.2021.